【正文】 出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無(wú)錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、江蘇省尤其是無(wú)錫物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。1992 年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》11 / 192的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991 年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %） ，同年日本各種超市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %） 。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。隨 著 改 革 開(kāi) 放 的 不 斷 深 入 和 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 體 制 的 逐 步 完 善 ，無(wú) 錫 的 超市 業(yè) 也 得 到 了 迅 速 的 發(fā) 展 。面 對(duì) 國(guó) 外 超 市 在 國(guó) 內(nèi) 市 場(chǎng) 的 迅 速 發(fā) 展 ，國(guó) 內(nèi) 超 市 也 必 然 要 積 極 改造 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 ，擴(kuò) 大 服 務(wù) 場(chǎng) 所 ，引 進(jìn) 新 的 經(jīng) 營(yíng) 理 念 、經(jīng) 營(yíng) 模 式 、服 務(wù) 形 式 ，不 斷提 高 自 身 參 與 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 的 能 力 。三 、 無(wú) 錫 商 業(yè) 大 廈 股 份 有 限 公 司 發(fā) 展 的 需 要無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。然而，面對(duì)即將加入 WTO 所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。擬投資興建的無(wú)錫東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸” 。一旦突破了這一“物流瓶頸” ，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。第四、無(wú)錫乃江蘇蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江） 、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口） 、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。15 / 192第 三 章 投 資 環(huán) 境 及 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析第 一 節(jié) 投 資 環(huán) 境 分 析股份公司所在地?zé)o錫是一座著名的商都，由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。無(wú)錫水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國(guó)內(nèi)游客。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2022 年，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 27653 元，比上年增長(zhǎng) %。2022 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出 6975 元，比上年增長(zhǎng) %，共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。無(wú)錫市 19952022 年 主 要 年 份 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 31。表 31 無(wú) 錫 市 19952022 年 主 要 年 份 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 2022人 口 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 (億 元 ) 110人 均 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 外(億 元 ) 職 工 平 均 工 資 （元 ） 7192 8050 8611 9068 9867 10966農(nóng) 民 平 均 年 純 收 入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入(元 )57456500 6935 717879208603城 鄉(xiāng) 居 民 儲(chǔ) 蓄 存 款 余 額(億 元 ) 表 32 2022 年 無(wú) 錫 市 財(cái) 貿(mào) 經(jīng) 濟(jì) 主 要 指 標(biāo) 完 成 情 況指 標(biāo) 完 成 情 況 增 幅一 、財(cái) 政 收 入 億 元 %其 中 ：地 方 財(cái) 政 收 入 億 元 %二 、金 融 系 統(tǒng) 存 款 余 額 億 元 %其 中 ：城 鄉(xiāng) 居 民 儲(chǔ) 蓄 億 元 %金 融 系 統(tǒng) 貸 款 余 額 億 元 %三 、社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 額 億 元 %其 中 ：市 區(qū) 億 元 %江 陰 市 億 元 %宜 興 市 億 元 %錫 山 市 億 元 %四 、物 價(jià) 指 數(shù)17 / 192商 品 零 售 價(jià) 格 指 數(shù) 居 民 消 費(fèi) 價(jià) 格 指 數(shù) 五 、城 鄉(xiāng) 集 市 貿(mào) 易 成 交 額 億 元 %六 、蔬 菜 生 產(chǎn)市 屬 蔬 菜 基 地 產(chǎn) 量 萬(wàn) 噸七 、“三 二 一 ”工 程三 大 市 場(chǎng) 群 成 交 額 億 元二 大 商 業(yè) 集 團(tuán) 銷 售 額 億 元中 山 路 營(yíng) 銷 總 額 149 億 元其 中 ：商 業(yè) 服 務(wù) 業(yè) 零 售 額 74 億 元“九 五 ”期 間 ，無(wú) 錫 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 各 種 項(xiàng) 事 業(yè) 取 得 了 令 人 矚 目 的 成 就 。“十 五 ”期 間 無(wú) 錫 市 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 的 總 體 要 求 地 富 民 強(qiáng) 市 。圍 繞 富 民 強(qiáng) 市 的 總 要 求 ，“十 五 ”時(shí) 期無(wú) 錫 市 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 的 主 要 目 標(biāo) 是 ：國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 保 持 較 快 的 增 長(zhǎng) ，經(jīng) 濟(jì) 結(jié) 構(gòu)戰(zhàn) 略 性 調(diào) 整 取 得 重 大 進(jìn) 展 ，綜 合 實(shí) 力 和 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 能 力 進(jìn) 一 步 增 強(qiáng) ；基 本 建 立起 比 較 完 善 的 社 會(huì) 主 義 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 機(jī) 制 ；城 鄉(xiāng) 居 民 收 入 持 續(xù) 增 加 ，生 活 質(zhì)量 有 較 大 的 改 善 ，過(guò) 上 比 較 富 裕 的 生 活 。第 二 節(jié) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析一 、 超 市 市 場(chǎng) 環(huán) 境 分 析隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，無(wú)錫的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。無(wú)錫的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍，2022 年社會(huì)消費(fèi)品零售額近 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為 ，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 100。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有無(wú)錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司、無(wú)錫新世界百貨有限公司、無(wú)錫百盛商貿(mào)有限公司、無(wú)錫第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購(gòu)物設(shè)施集中，使得中山路近年來(lái)一直成為無(wú)錫市及其周邊地區(qū)消費(fèi)者心中理想的購(gòu)物場(chǎng)所。無(wú) 錫 商 業(yè) 市 場(chǎng) 建 設(shè) 逐 步 規(guī) 范 ，管 理 水 平 不 斷 提 高 ，商 業(yè) 環(huán) 境 極 大 改 善 。無(wú)錫超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來(lái)，目前無(wú)錫各類超市總營(yíng)業(yè)面積已超過(guò)20 萬(wàn)平方米，限額以上超級(jí)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額已達(dá) 48965 萬(wàn)元。超 市 型 商 品 性 消費(fèi) 支 出 （超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 界 定 為 在 居 民 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 中 可 能 會(huì) 在超 市 中 消 費(fèi) 并 購(gòu) 買 商 品 的 支 出 ，具 體 統(tǒng) 計(jì) 指 標(biāo) 包 括 ：部 分 食 品 、衣 著 支 出 、19 / 192部 分 設(shè) 備 用 品 及 服 務(wù) 、部 分 娛 樂(lè) 文 教 服 務(wù) 等 。據(jù) 此 計(jì) 算 ，無(wú) 錫 市 區(qū) 超 市 型 商 品 性 消 費(fèi) 支 出 總 容 量 為 億 元 。目 前 無(wú) 錫 市 綜 合 性 大 型 超 市 不 多 ，在 無(wú) 錫 市 興 建 綜 合 性 大 型 超 市 具 備 良 好 的 發(fā) 展 環(huán) 境 。 2022 年 我 國(guó) GDP 為 89404 億 元 ， 如 按 上 述 比例 計(jì) 算 ， 2022 年 我 國(guó) 全 社 會(huì) 的 物 流 成 本 約 為 15109 億 元 ， 第 三 方 物 流 的 市 場(chǎng)份 額 在 4209 億 元 左 右 。 根 據(jù) 測(cè) 算 結(jié) 果 ， 到 2022 年 ， 我 國(guó) 物 流 總 成 本將 達(dá) 到 28000 多 億 元 ， 第 三 方 物 流 市 場(chǎng) 總 規(guī) 模 將 達(dá) 到 12022 多 億 元 ， 而 目 前我 國(guó) 第 三 方 物 流 業(yè) 才 剛 剛 起 步 ， 實(shí) 際 總 規(guī) 模 非 常 微 小 ， 因 此 發(fā) 展 空 間 非 常 巨 大 。 由 于 長(zhǎng) 期 以 來(lái) 重 生 產(chǎn) 、 輕 流 通 ，加 上 歷 史 形 成 的 條 塊 分 割 與 “大 而 全 ”、 “小 而 全 ”等 傳 統(tǒng) 觀 念 ， 我 國(guó) 企 業(yè) 在“物 流 陷 阱 ”中 造 成 的 損 失 和 浪 費(fèi) 難 計(jì) 其 數(shù) 。 1998 年 ， 這 萬(wàn) 家 企 業(yè) 流 動(dòng) 資 產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 次 數(shù) 為 次 。 可 見(jiàn) ， 我 國(guó)企 業(yè) 物 流 成 本 壓 縮 的 空 間 十 分 可 觀 ， 隨 著 我 國(guó) 企 業(yè) 對(duì) 物 流 成 本 控 制 重 視 程 度 的不 斷 提 高 ， 在 這 方 面 挖 掘 潛 力 將 為 現(xiàn) 代 物 流 業(yè) 的 發(fā) 展 提 供 巨 大 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。 隨 著 商品 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 和 人 民 物 資 文 化 生 活 水 平 的 提 高 ， 顧 客 對(duì) 服 務(wù) 質(zhì) 量 的 期 望 水 平 將不 斷 提 高 并 呈 現(xiàn) 多 樣 化 趨 勢(shì) ， 貨 物 運(yùn) 輸 中 小 批 量 、 多 品 種 、 高 價(jià) 值 的 貨 物 越 來(lái)越 多 。（ 3） 外 資 企 業(yè) 大 舉 進(jìn) 入 帶 來(lái) 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。 到 2022 年 底 ， 世 界 500 強(qiáng) 企 業(yè) 中 ， 已 有 300 多 家 進(jìn) 入 了 中 國(guó)市 場(chǎng) 。 隨 著 對(duì) 外開(kāi) 放 的 不 斷 深 入 ， 進(jìn) 入 我 國(guó) 的 跨 國(guó) 公 司 無(wú) 論 數(shù) 量 還 是 營(yíng) 業(yè) 額 都 將 大 幅 增 加 ， 他們 對(duì) 物 流 服 務(wù) 的 需 求 將 進(jìn) 一 步 增 長(zhǎng) 。 今 年 年 底 或 明 年 初 我 國(guó) 極 有 可 能 加 入WTO， 關(guān) 稅 的 降 低 和 一 些 非 關(guān) 稅 壁 壘 的 被 迫 取 消 ， 將 從 出 口 和 進(jìn) 口 兩 個(gè) 方 面大 大 促 進(jìn) 我 國(guó) 對(duì) 外 貿(mào) 易 的 增 長(zhǎng) ?？?以 預(yù) 見(jiàn) ， 隨 著 進(jìn) 一 步 深 化 社 會(huì) 分 工 和 擴(kuò) 大 對(duì) 外 開(kāi) 放 ， 我 國(guó) 的 物 流 業(yè) 尤 其 是 第三 方 物 流 業(yè) 存 在 著 廣 闊 的 發(fā) 展 前 景 。 系 統(tǒng) 內(nèi) 服 務(wù) 的 對(duì) 象 有 為 商 業(yè) 大 廈 零 售 商 場(chǎng) 1 家 、 擬 建 中 的 東 方 大 型 超市 1 家 、 百 業(yè) 網(wǎng) 銷 售 客 戶 以 及 下 屬 子 公 司 、 超 市 連 鎖 店 若 干 家 。 根 據(jù) 對(duì) 這 些 服 務(wù) 對(duì) 象 現(xiàn) 有 的 銷 售 能 力及 發(fā) 展 趨 勢(shì) 的 分 析 ， 這 些 服 務(wù) 對(duì) 象 所 需 提 供 配 送 服 務(wù) 的 配 送 總 金 額 近 期 內(nèi) 在5 億 元 左 右 ， 遠(yuǎn) 期 將 在 10 億 元 以 上 。25 / 192股 份 公 司 內(nèi) 部 配 送東 方 大 型 超 市 商 業(yè) 大 廈 東 方 百 業(yè) 網(wǎng)第 一 賣 場(chǎng) 第 二 賣 場(chǎng) 第 三 賣 場(chǎng) 第 四 賣 場(chǎng) 第 五 賣 場(chǎng)參 股 公 司 配 送東 方 裝 潢 二 百 電 器 商 廈 百 業(yè) 超 市 東 方 藥 業(yè) 其 它蘆 莊店沁 園店劉 潭店上 馬 墩店稻 香店學(xué) 前店小 桃 園店河 埒店南 陽(yáng)店山 北店西 郊店系 統(tǒng) 外 部 配 送市 內(nèi) 網(wǎng) 點(diǎn) 宜 興 網(wǎng) 點(diǎn) 江 陰 網(wǎng)點(diǎn)錫 山 網(wǎng)點(diǎn)其 它一級(jí)配送對(duì)象二級(jí)配送對(duì)象三級(jí)配送對(duì)象無(wú)錫市第一百貨集團(tuán)無(wú)錫市八佰伴商貿(mào)中