【正文】 面積、基本功能、形態(tài)及建成時(shí)間；30 / 85(2) 對(duì)設(shè)計(jì)存在影響的設(shè)施與標(biāo)志物應(yīng)附文：簡(jiǎn)述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場(chǎng)、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場(chǎng)、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設(shè)施。(2)公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點(diǎn)的要求；明確對(duì)于大型社區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。33 / 85 設(shè)計(jì)目標(biāo)應(yīng)附文：描述項(xiàng)目樓盤設(shè)計(jì)形象目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（詳?shù)诙糠?表 ，第 15 頁） 規(guī)劃方面的結(jié)論 用地布局(1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2) 空間序列和層次應(yīng)附文：簡(jiǎn)述主要公共空間的功能和特點(diǎn)應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片 道路交通 應(yīng)附圖：交通分析圖(1)主入口位置(2)人車關(guān)系應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流(3)停車方式和數(shù)量應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量(4)公交場(chǎng)站應(yīng)附文：明確是否設(shè)置公交場(chǎng)站，如設(shè)置，明確面積或停車數(shù)量、位置等(5)班車車位應(yīng)附文：明確位置和數(shù)量 銷售分期(1) 分期狀況應(yīng)附文：簡(jiǎn)述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應(yīng)附圖：分期開發(fā)示意圖(2) 首期銷售賣場(chǎng)應(yīng)附文：簡(jiǎn)述首期銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求34 / 85 組團(tuán)管理(1) 物業(yè)管理模式應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元(2)低層、多層項(xiàng)目基本單元（組團(tuán)、庭院、鄰里單元）應(yīng)附文：簡(jiǎn)述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求 應(yīng)附圖：組團(tuán)基本單元分析圖(3)高層項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向應(yīng)附文：簡(jiǎn)述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求 環(huán)境景觀(1)景觀現(xiàn)狀應(yīng)附文：明確保留、利用、改造及消除的因素(2)景觀視線豎向分析 應(yīng)附圖：景觀視線分析圖 單體方面的結(jié)論 公建配套應(yīng)附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有特殊要求的公建分布要求應(yīng)附圖：配套分析圖 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求（例如是否設(shè)工人房、私家車位，入戶方式等） ；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景要求、朝向、私家花園等） 應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖 技術(shù)方面的意見 建筑研究中心的技術(shù)意見 土方平衡方案 應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖 日照分析方案 應(yīng)附圖：日照分析圖 技術(shù)配套的設(shè)置要求35 / 85 應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等設(shè)置要求 方案設(shè)計(jì)需要解決的問題 規(guī)劃方面的問題 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(jì)(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述進(jìn)行空間設(shè)計(jì) 道路交通(1)滿足 5 類人回家流線的設(shè)計(jì)：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停車要求(3)滿足公交車與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級(jí)模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì) 銷售分期(1)首期銷售賣場(chǎng)銷售氛圍的營造(2)根據(jù)首期銷售賣場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)(3)分期設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮以下因素：、面積、位置要求 組團(tuán)與管理(1) 依據(jù)組團(tuán)基本單元要求確定組團(tuán)規(guī)模，按照規(guī)模進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)(2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、36 / 85門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3) 高層項(xiàng)目依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向深化設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時(shí)注重景觀對(duì)人的行為的影響與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析 單體方面的問題 會(huì)所單體方案設(shè)計(jì) 商業(yè)單體方案設(shè)計(jì)，商業(yè)與會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意首期銷售時(shí)兩者的多功能性與功能使用的時(shí)間順序，兩者先做為銷售賣場(chǎng)后做為會(huì)所商業(yè)使用 學(xué)校、幼兒園總圖布置 首期住宅單體方案設(shè)計(jì)建筑形態(tài)、風(fēng)格與戶型 技術(shù)方面的問題 日照間距設(shè)計(jì) 土方平衡設(shè)計(jì)方案（針對(duì)復(fù)雜地形時(shí)） 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等 保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計(jì)階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實(shí)施成本37 / 85 新技術(shù)新材料：要求設(shè)計(jì)單位在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等 建筑研究中心的技術(shù)意見在規(guī)劃方案得到體現(xiàn) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析 根據(jù)本部門操作能力及項(xiàng)目具體情況，對(duì)設(shè)計(jì)階段的工作做全局的考慮。.2 設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分 根據(jù)項(xiàng)目具體情況、銷售要求及工程進(jìn)度，確定整個(gè)項(xiàng)目的各部分是否需分開委托設(shè)計(jì)。 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的不同內(nèi)容的不同要求，如建筑、景觀、立面、銷售包裝等，將設(shè)計(jì)任務(wù)拆分。 設(shè)計(jì)部人力資源的分配 確認(rèn)設(shè)計(jì)部在各階段的負(fù)責(zé)人及參與的人數(shù)； 確認(rèn)并評(píng)估與各設(shè)計(jì)單位對(duì)接的人員，預(yù)見設(shè)計(jì)控制能力不足可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)； 若認(rèn)為本部門人員在控制某一階段時(shí)可能會(huì)有不足，應(yīng)提出設(shè)想的解決辦法。 以上成本控制計(jì)劃應(yīng)與成本管理部門溝通認(rèn)可。4 范例39 / 85 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》形成的過程文件范例序號(hào)文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號(hào)1 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 SQ11 2 重要節(jié)點(diǎn)的審核意見 SQ12 概念設(shè)計(jì)方案范例序號(hào)文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號(hào)1 概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)說明 SQ212 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 SQ223 產(chǎn)品分析 SQ234 概念設(shè)計(jì)方案總平面圖 SQ245 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖 SQ25 6 交通分析圖 SQ267 分期開發(fā)示意圖 SQ278 組團(tuán)基本單元分析圖 SQ289 配套分析圖 SQ2910 景觀分析圖 SQ21011 景觀視線分析圖（可選） SQ211 12 日照分析圖 SQ21213 坡度、坡向分析圖（可選） SQ213 14 地形改造土方平衡圖 SQ21415 住宅單體意向平面圖 SQ21516 工作模型 SQ216 40 / 8517 效果圖 SQ217 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》范例序號(hào)文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號(hào)1 《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》 SQ3 其它范例 序號(hào)文件名稱《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果范例匯編》索引號(hào)1 《設(shè)計(jì)前期階段工作計(jì)劃》 SQ4141 / 85本階段工作重點(diǎn)□ 編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書□ 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及規(guī)劃評(píng)審□ 完成總體規(guī)劃、建筑單體及深化方案的確認(rèn)□ 編制景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書□ 完成景觀設(shè)計(jì)方案及評(píng)審第 四 部 分 實(shí)施方案階段成果標(biāo)準(zhǔn)42 / 85目 錄1. 實(shí)施方案形成的過程文件 ………………………………………………… 41 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ………………………………………………… 41 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ………………………………………………… 43 重要節(jié)點(diǎn)的評(píng)審結(jié)論意見 …………………………………………… 43 （詳規(guī)及方案）報(bào)建的政府批復(fù)意見 ……………………………… 43 物業(yè)管理模式的建議與結(jié)論 ………………………………………… 43 銷售包裝的建議和要求 ……………………………………………… 432. 設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) …………………………………………… 44 設(shè)計(jì)說明 ……………………………………………………………… 44 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) …………………………………………………… 44 附錄表格 ……………………………………………………………… 453. 實(shí)施方案圖紙 ……………………………………………………………… 56 實(shí)施方案圖紙目錄 …………………………………………………… 56 實(shí)施方案圖紙深度要求 ……………………………………………… 594. 相關(guān)部門在本階段的工作成果 …………………………………………… 64 工程管理部在本階段的工作成果 …………………………………… 64 成本管理部在本階段的工作成果 …………………………………… 64 建筑研究中心在本階段的工作成果 ………………………………… 645. 范例 ………………………………………………………………………… 65 實(shí)施方案形成的過程文件范例 ……………………………………… 65 設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)范例 ………………………………… 65 實(shí)施方案圖紙……………………………………………………………66 相關(guān)部門在本階段的工作成果 ……………………………………… 6643 / 85 1 實(shí)施方案形成的過程文件 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 項(xiàng)目概況及用地分析 詳?shù)谌糠?（第 27 頁） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則 項(xiàng)目的定位 詳?shù)谌糠?（第 29 頁） 其它基本原則 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論詳?shù)谌糠?（第 31 頁） 方案設(shè)計(jì)需要解決的主要問題詳?shù)谌糠?（第 34 頁） 設(shè)計(jì)成果要求 設(shè)計(jì)說明 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1) 規(guī)劃指標(biāo)表，詳表 （第 45 頁）(2) 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表，詳表 （第 48 頁）(3) 住宅指標(biāo)表一，詳表 （第 50 頁）(4) 住宅指標(biāo)表二，詳表 （第 52 頁）(5) 容積率指標(biāo)表，詳表 （第 53 頁）(6) 會(huì)所詳細(xì)指標(biāo)表，詳表 （第 54 頁）(7) 停車詳細(xì)指標(biāo)表，詳表 （第 55 頁）44 / 85 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄表 表 分類 序號(hào) 圖紙名稱 比例 低、多層項(xiàng)目 高層項(xiàng)目 備注1 總平面圖 1:500～1:1000 ● ●2 日照分析圖 1:500～1:1000 ● ●3 公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖 1:500～1:1000 ● ●4 交通分析圖 1:500～1:1000 ● ●5 景觀結(jié)構(gòu)分析圖 1:500～1:1000 ● ●6分析圖小區(qū)管理模式分析圖 1:500～1:1000 ● ●7 詳圖 小區(qū)各道路斷面圖 1:200 ● ○8 工作模型 1:1000 ● ●9 土方平衡圖 1:500～1:1000 ○ ○10 道路及豎向設(shè)計(jì)圖 1:500～1:1000 ○ ○11 彩色總平面圖 1:500 ● ●12 總體剖面圖 1:500～1:1000 ○ ○ 總圖13其他總體鳥瞰圖 ● ● 14 典型組團(tuán)管理示意圖 ○15分析圖典型組團(tuán)交通分析圖 ○組團(tuán)與管理16 其他 效果圖1:200～1:400●17 高層住宅單體地下及裙房各層平面圖 ●18 標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 ● ●19 立面圖 ● ●20 剖面圖1:200～1:400● ●低、多層住宅單元/高層住宅單體 21 效果圖● ●22 各層平面圖 ● ●23 立面圖 ● ●24 剖面圖1:200～1:400● ●主要公共建筑25 效果圖 ● ●包括獨(dú)立商業(yè)建筑、會(huì)所、幼兒園或?qū)W校說明：1. 上表中“●”表示必須完成的圖紙， “○”表示可選擇完成的圖紙。45 / 85 設(shè)計(jì)成果提交的要求 設(shè)計(jì)中期交流時(shí)間安排 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 重要節(jié)點(diǎn)的評(píng)審結(jié)論意見 集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)意見 外部專家方案評(píng)審會(huì)意見 總平面確認(rèn)的結(jié)論意見 建筑單體確認(rèn)的結(jié)論意見 深化方案設(shè)計(jì)確認(rèn)的結(jié)論意見 景觀方案評(píng)審的結(jié)論意見 （詳規(guī)及方案）報(bào)建的政府批復(fù)意見 物業(yè)管理模式的建議與結(jié)論 銷售包裝的建議和要求46 / 852 設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)說明 建筑設(shè)計(jì)說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 給排水設(shè)計(jì)說明 電氣設(shè)計(jì)說明 弱電設(shè)計(jì)說明 暖通設(shè)計(jì)說明 消防設(shè)計(jì)專篇 人防設(shè)計(jì)專篇有人防工程須完成此部分內(nèi)容。 m178。 m178。 m178。 m178。 m178。 m178。 m178。/ha m1