【正文】 懂基本接待客戶的禮儀，那么客戶首先對您留下了表里不一、素質(zhì)較差的印象，一旦留下了不好的印象，就很難再進(jìn)行溝通，更不要說達(dá)到銷售目的，那么，我們?nèi)绾尾拍軤幦〉矫恳粋€客戶，不使客戶和我們失之交臂，就必須提高和完善自已，完善服務(wù)，提高對基本禮儀的認(rèn)識。誠懇回答：接聽電話時，雖然雙方都看不見對方的儀容，但假若你的態(tài)度松懈或不認(rèn)真，對方仍會體察到，所以接聽電話時也要禮貌地回答問題，表現(xiàn)出誠意。電話中不知道對方是否正在忙碌中，說話要簡潔，一般電話交談不超過3分鐘為宜。要當(dāng)成是在對方面前說話。如果超過三聲后接聽，先說一遍：“您好，某某公司，不好意思，讓您久等了”。如找其它工作人員，應(yīng)說：“請稍等”。要打電話時，要確認(rèn)對方公司名稱、部門、姓名、電話號碼。對于打錯的電話，也要親切應(yīng)對：“您好，這里是某某公司，打錯了”。自已無法處理時，要請上司代為處理，“關(guān)于這件事，我不太清楚，請稍等一下，我請負(fù)責(zé)人來接聽。（二）自我介紹與名片的巧用我們通常是同陌生人打交道，為給客戶留下較深刻的記憶及良好的印象，我們應(yīng)不失時機(jī)的遞上名片，介紹自己，可為進(jìn)一步交往打下基礎(chǔ)，為今后達(dá)成銷售目的，留下聯(lián)系機(jī)會?！敝鲃拥淖晕医榻B會讓客戶有一種被尊重的感覺，從而樹立公司服務(wù)品牌的形象及對該項目加深印象。不失時機(jī)的留下客戶的名片或姓名、電話，記錄在客戶通訊本上，方便今后自己和客戶的聯(lián)系。有些客戶再次上門，銷售人員應(yīng)主動熱情的伸手表示歡迎，讓客戶受到尊重，從而心情愉快。握手時需面帶微笑，雙目對視，上身微前傾，頭略微低，以示恭敬。異性之間，男性只須輕輕握一下他的手指即可，不要緊握不放，男性不能主動向女性伸手。（四）接待客戶時的站立，坐時及正確的走路儀態(tài)站立的儀態(tài)：挺胸收腹，一只手放在另一只手上。座時的儀態(tài)：先請客戶坐下后，你才能坐下，不可粗魯?shù)淖?，要端坐、不可癱坐、不可抖腿，否則便會在客戶面前儀態(tài)盡失。（1）挺胸收腹，平視前方，手指并攏。不要左右搖擺，東張西望。（4）引領(lǐng)客戶的走路儀態(tài)及應(yīng)注意的事項。走廊上：當(dāng)客戶走在走廊中央時，你應(yīng)走在前左或前右側(cè)，偶爾后望，確認(rèn)客戶跟上，捌彎時，要招呼一聲說：“往這邊走”。升降機(jī)內(nèi)：我們有許多樓都是樓花，使用的是工程梯，應(yīng)先打開升降機(jī)的門，讓客戶先進(jìn)入，銷售人員再進(jìn)入，并關(guān)好門或按樓層按鈕；在使用客用梯時，當(dāng)升降機(jī)的門開啟時，可用力按著門框讓客戶先進(jìn)，然后銷售人員再進(jìn)，以示尊重。房地產(chǎn)市場多數(shù)項目都是建到25%時開始預(yù)售，所以許多項目都還是工地，那么我們更加應(yīng)該注意客戶的安全。（2）如帶小孩或年齡大、身體弱的老人，應(yīng)盡量說服留在售樓處內(nèi)，以免發(fā)生意外。（4）在等升降機(jī)時，應(yīng)向客戶介紹升降機(jī)停時有些震動，但不要害怕等。（2）正確、簡潔有條理地向客戶介紹。（3）發(fā)音清楚，讓客戶清楚明白你的意思。（5）常用禮貌用語，使客戶在看房過程中心情愉快，感受到充分的尊重。（2）站在對方立場，說些理解客戶關(guān)心客戶的話。（3）說話時面帶笑容，說些客套話，說話謹(jǐn)慎，不要信口開河，否則會喪失信用，損壞公司的形象。經(jīng)常面帶笑容無論是誰，都認(rèn)為笑容比生氣的面容好看，有時，有些敏感的問題不宜直接回答時，不用吞吞吐吐，可以利用笑容輕輕掩過，接待客戶的秘訣就是笑容，不要暴露內(nèi)心的不安，不快或煩躁。二、擅于聆聽只是單方面的說話，是無法打動對方的心的，要想抓住對方的心，就應(yīng)該專心聆聽對方說的話。認(rèn)真傾聽，關(guān)心對方所說的內(nèi)容。如果對方意見相反時，也要一度認(rèn)同對方的說法后再提出自己的意見。認(rèn)真的傾聽，讓客戶感到你的真誠，你并不是完全占在銷售的立場上，而是在為客戶著想，這樣你將更具有說服力，讓客戶認(rèn)為你說的非常值得考慮。雖然這項工作比較麻煩，但是我們還是要認(rèn)真的對待，不要逃避責(zé)任，如因銷售人員的不負(fù)責(zé)任造成的問題，應(yīng)當(dāng)自我反省，吸取教訓(xùn)。一、對付客戶反駁的要領(lǐng)誠實處理。說話要帶有職業(yè)權(quán)威。在事前就預(yù)想客戶的反對意見，所以也可以事前就準(zhǔn)備好答復(fù)客戶的一套說話。盡早掌握反對意見的根源在哪里。專心聆聽客戶所說的話，抱著真心接受的心情，來聆聽客戶的意見，解答客戶的問題，是銷售工作中重要的一項工作。盡快處理客戶怨言，不要因拖延客戶時間，敷衍對方，讓客戶惱羞成怒，本來是小事而鬧成大事，造成公司的損失。在解決問題時，一定要向公司匯報，千成不要任意給予答復(fù)。房地產(chǎn)18個定級因素定級因素指標(biāo)分值位置A．距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；B商業(yè)為臨街或背街；C寫字樓為臨街或背街；D住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近。(近)4。價格A百元以上為等級劃分基礎(chǔ)。Ａ最高１；Ｂ很高２；Ｃ一般３；Ｄ很低４；Ｅ最低５；配套Ａ．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；:文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地。C一般3。.物業(yè)管理A保安。C機(jī)電。E物業(yè)管理費(fèi)(元/月)。C一般3。建筑質(zhì)量。E排水管道。C一般3。交通。D大中小巴舒適程度.(遠(yuǎn))1。(近)4。城市規(guī)劃A規(guī)劃期限(遠(yuǎn)中近期)。C規(guī)劃所在區(qū)域重要程度。C一般3。.樓盤規(guī)模(在建及未建)。C戶數(shù)。D很大。(遠(yuǎn))2。(近)5。A最差1。D很好4。C一般3。發(fā)展商實力及信譽(yù)A資產(chǎn)及資質(zhì)B開發(fā)樓盤多少C樓盤質(zhì)量D品牌A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5付款方式A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他A最差1。D很好4。C一般3。銷售情況A銷售進(jìn)度B銷售率C尾盤現(xiàn)狀A(yù)最差1。D很好4。一級指標(biāo)二級指標(biāo)品牌標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重綜合效益主次入口選擇得當(dāng)，符合城市總體規(guī)劃及居民出入口流向，各類用地面積分配合理，居住建筑密度適宜，用地緊湊，功能分區(qū)明確，環(huán)境優(yōu)美，布局因地制宜，能創(chuàng)造自己的風(fēng)格5%規(guī)劃布局25%環(huán)境處理充分考慮小區(qū)的外部環(huán)境，對有害的外部環(huán)境做了有效處理和隔離（如污染、噪聲、工礦、鐵路、高壓線等）對有良好作用的外部環(huán)境作了有效的結(jié)合、利用和借景（如周圍建筑、公園、廣場、湖泊等），使小區(qū)成為城市總體的有機(jī)部分5%區(qū)內(nèi)環(huán)境充分保護(hù)、利用規(guī)劃用地內(nèi)有保留價值的河湖水域、樹木、植被、建筑物及構(gòu)筑物，并將其納入規(guī)劃，使之成為規(guī)劃的有機(jī)部分5%群體組織衛(wèi)生要求日照間距符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，良好朝向住宅面積大于總建筑面積的85%，嚴(yán)寒及寒冷地區(qū)解決好徹頭冬季日照、防寒保溫，防風(fēng)沙；炎熱及亞熱帶地區(qū)解決夏季的防熱和通風(fēng)；過渡地區(qū)兩者兼顧。交往空間的環(huán)境設(shè)施考慮了居民交往行為的需要，特別能滿足老人、殘疾人、兒童的需要5%20%群體空間與地方特色群體空間組織輪廓豐富，統(tǒng)一中富有變化。人流、車流組織合理，有利于安全防衛(wèi)，避免往返迂迴及城市道路穿越，滿足消防救護(hù)要求4%15%道路選線與地形地貌道路選線結(jié)合了地形地貌，節(jié)約土方。相互干擾小。線型順直，短捷，管線合理，與城市管網(wǎng)銜接可靠，并避免橫穿公共綠地、庭院等地5%豎向設(shè)計充分利用地型、地貌，減少土方，為創(chuàng)造豐富的建筑布局和優(yōu)美的空間環(huán)境提供條件；道路高程和城市道路標(biāo)高銜接合理，有利于管線的豎向敷設(shè)，保證地面排水通暢2%人防工程符合“人防”有關(guān)規(guī)定、規(guī)范，位置適宜，“平”、“戰(zhàn)”結(jié)合3%綠化小品、植物配置15%整體空間環(huán)境效果小區(qū)整體空間環(huán)境有統(tǒng)一的格調(diào)，和諧的變化，處理好“人、建筑、道路、廣場、院落、綠地和小品“的相互關(guān)系。綠地率,新區(qū)大于30%,舊區(qū)大于25%.能保留和利用規(guī)劃和改造范圍內(nèi)已有的樹木和綠地。據(jù)近期進(jìn)行的一次消費(fèi)者購房意向調(diào)查顯示，在題為“什么樣的樓盤是您覺得可以購買的”抽樣問卷統(tǒng)計中，80%以上的被調(diào)查者第一選擇是“優(yōu)秀的樓盤性價比”，其余依次為“質(zhì)量過硬和開發(fā)商誠信”、“價格稱心”、“物業(yè)收費(fèi)合理”等。以其本身性價比高的優(yōu)勢取得了不菲的銷售業(yè)績。其中，樓盤的性能是指樓盤的綜合素質(zhì)，包括地段、質(zhì)量、環(huán)境、配套、景觀設(shè)計、物業(yè)管理及文化底蘊(yùn)等。實際上，買房不僅要看房價，更要看房子的性價比。目前，很多人在購房時除了依據(jù)傳統(tǒng)觀念，著眼于眼前的區(qū)域成熟度外，也非?？粗卦摰囟蔚拈L遠(yuǎn)發(fā)展。與京通快速路和東四環(huán)路咫尺之遙，開車出行極為方便，距離國貿(mào)5公里，到達(dá)朝外也不過20分鐘車程，同時項目門前有11114171818490康恩專線等多條公交線路，地鐵四惠東站舉步可達(dá)，成熟的周邊配套及廣闊的發(fā)展前景。除了我們常提到的建筑質(zhì)量外，還應(yīng)該充分考慮開發(fā)商的背景和實力，這就是所說的品牌。作為房地產(chǎn)行業(yè)新興的實力派，從一成立起就本著“踏實建房、真心服務(wù)”的企業(yè)理念，先后開發(fā)建設(shè)了北京第三機(jī)床廠1號小區(qū)、朝陽區(qū)安苑東里2號小區(qū)、芳草苑小區(qū)，合作投資世貿(mào)國際公寓項目，具有良好的品質(zhì)和較好的口碑。它也是決定一個項目檔次及品位的重要因素。小區(qū)內(nèi)樓宇間南北間距寬松，2萬平方米的鮮氧功能園林、60米寬的綠化帶形成了獨(dú)特的“雙景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽車尾氣污染，凈化了區(qū)內(nèi)空氣。戶型設(shè)計應(yīng)靈活超前好的戶型設(shè)計既要符合買家需求，順應(yīng)其所在區(qū)域的地理位置及人們的文化背景、生活習(xí)慣等需求，又要體現(xiàn)出舒適性、私密性、功能性；還要有靈活性、超前性。進(jìn)入式衣帽間和獨(dú)立式洗衣間、儲藏間為不同需求的住戶提供更廣泛的選擇余地，輕質(zhì)隔墻可以靈活拆拼組合，錯落精巧的戶型布局保證了每個房間的有效采光。管道直飲水入戶；社區(qū)100兆寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)輕松支持VOD視頻點(diǎn)播、網(wǎng)絡(luò)股票交易、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)等眾多功能；社區(qū)嚴(yán)密的紅外線周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講門禁等防盜系統(tǒng)保護(hù)業(yè)主生活安居樂業(yè)；3000平方米會所里的游泳池、潛水、健身、HiFi視聽，為業(yè)主提供多彩的生活。魯迅文學(xué)館、紫檀博物館、朝陽區(qū)文化館、北京廣播學(xué)院、北京第二外國語大學(xué)坐落其間，使項目散發(fā)著濃郁的文化氣韻。華堂商場、雪銀大廈、京客隆、三里屯、燕莎緊鄰相伴，讓業(yè)主從容體驗生活樂趣。均豪物業(yè)管理公司是已通過ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，作為京城的王牌物業(yè)公司，均豪物業(yè)就提前參與到項目管理中來，無論從設(shè)備選擇、管道走向，還是坡度等工程建設(shè)均提出了積極的建議及合理化方案，用他們多年實戰(zhàn)中積累的豐富管理經(jīng)驗，為業(yè)主提供著堅實的生活品質(zhì)保障。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新的供求關(guān)系的建立，價格不得不在理性市場中回歸。卻并不以高價示人，4900元／平方米的現(xiàn)房均價配合銀行提供的8成20年按揭貸款服務(wù)，即使工作不久的年輕人也可以輕松實現(xiàn)住房夢。只有合理地把控住宅商品的性能與價格關(guān)系，即提高住宅商品的綜合性價比，才能掌握住宅商品暢銷的鑰匙，贏得廣大業(yè)主的心。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。期房：是指消費(fèi)者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。房屋的開間：是指房屋的寬度。房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。商品房建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。低層房：是指1至3層高的樓房。高層房：是指總高在12層以上的樓房。商品房的變頻供水：是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設(shè)立在小區(qū)的變頻泵房輸入輸出。復(fù)式商品房：是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。有朋購房參謀：專家眼中的好戶型:22貴州日報安全性要求。防盜安全和防火安全是主要的兩種功能。私密性的要求產(chǎn)生于人們生活中的私密性活動。靈活性要求。舒適性要求。目前,舒適性標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在室內(nèi)的使用空間合理等方面。強(qiáng)電、弱電接口留得多,如每房間一套,則裝修、布置的機(jī)動性就大,就滿足了用戶不同房間裝置的需求。置業(yè)導(dǎo)航：地段不僅僅是交通房地產(chǎn)的投資收益與位置優(yōu)劣成正比例關(guān)系。在現(xiàn)在的地產(chǎn)投資決策中，地段因素的影響并沒有降低，只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴(kuò)大到了整個社區(qū)的環(huán)境因素。通常，住宅用房產(chǎn)的價格隨其周圍環(huán)境狀況、交通是否方便，以及距離市中心的遠(yuǎn)近，有很大差別。而商店和購物中心則更注重所在地域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。雖然房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，但是其社會經(jīng)濟(jì)位置隨時可能發(fā)生變化。因為，地段優(yōu)良的房產(chǎn)，雖然租金收益較高，增值也快，但價格不菲，相對于投資額來說，回報并不一定就高。房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置會隨經(jīng)濟(jì)建設(shè)、周邊環(huán)境的改善而變化，這種變化可能是因交通改善引起的，也可能是因其他建設(shè)引起的，例如，社區(qū)人口擴(kuò)增及服務(wù)功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)等。人氣集聚，熱點(diǎn)形成，就會引起整個地段房產(chǎn)價格上漲，理所當(dāng)然地帶動房產(chǎn)增值，給投資者帶來豐厚的回報。時隔5年，土地增值達(dá)10倍之巨，物業(yè)價值直線上升。房地產(chǎn)投資者必須學(xué)會如何去尋找熱點(diǎn)，尤其是那些隱藏機(jī)會的、具有發(fā)展?jié)摿Φ摹懊魅铡睙狳c(diǎn)。10種情況包括：、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；；、挑臺、天面上的花園、泳池；、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；；。、177。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費(fèi)者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人理論與實務(wù)第一節(jié)經(jīng)