【正文】 ..............70三、社會風險及對策分析 ...................................................................71四、社會評價結(jié)論 ...............................................................................73第十四章 結(jié)論及建議 ..........................................................................74一、結(jié) 論 ............................................................................................74二、建 議 ............................................................................................74附表一：投資估算表 ...........................................................................76附表二：項目投資現(xiàn)金流量表 ...........................................................77附表三：項目資本金現(xiàn)金流量表 .......................................................79附表四：利潤表 ...................................................................................80附表五：資金來源與運用表 ...............................................................81附表六：總成本費用估算表 ...............................................................82附表七：投資計劃與資金籌措表 .......................................................83附表八：銷售稅金及附加估算表 .......................................................84附表九：借款還本付息表 ...................................................................84附表十：借款人基本情況表 ...............................................................86附表十一：項目地塊控制指標一覽表 ...............................................87附表十二：項目土地出讓返還收入測算表 .......................................881 / 96第一章 總 論一、項目概況1．項目名稱哈爾濱市幸福鎮(zhèn)農(nóng)村土地整治項目2．項目建設(shè)單位哈爾濱市土地儲備中心哈爾濱市城鄉(xiāng)發(fā)展有限公司城郊分中心3．項目范圍本項目選址哈爾濱市香坊區(qū)，分布在黎明鄉(xiāng)和幸福鎮(zhèn)，為黎明鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村。該項目地處香坊區(qū)南部，東臨哈爾濱鐵路集裝箱沿線，西至哈阿高速零公里，南依哈南工業(yè)新城，北臨城市規(guī)劃圈邊緣。4．項目建設(shè)內(nèi)容土地和房屋整體征收，對收儲的土地進行整理，具備開發(fā)條件后，按照規(guī)劃的功能，對外出讓土地，收回建設(shè)成本。本項目投資總額為 324960 萬元，資金來源有兩個渠道：一是申請銀行貸款 210000 萬元，占總投資的 65%，貸款利率為 7%；二是項目方自籌資金 114960 萬元，占總投的 35%。3 / 96三、項目建設(shè)單位概況哈爾濱市土地儲備中心哈爾濱市城鄉(xiāng)發(fā)展有限公司城郊中心，位于哈爾濱市道外區(qū)江畔路 100 號，法定代表人：郭洪艷。核定事業(yè)編制 4 名，經(jīng)費渠道為市財政全額補助。主要職責如下：一、負責向市土地儲備中心上報年度國有建設(shè)用地、可征轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地及其它土地儲備計劃，并按批準的土地儲備計劃開展土地儲備工作。三、負責受市儲備中心委托，對本區(qū)域內(nèi)已依法收回的國有土地、已實施轉(zhuǎn)征的土地、已收購的國有建設(shè)用地及可征用儲備的農(nóng)用地，進行必要的前期開發(fā)。五、負責承接返還的土地收儲成本等。4 / 96四、項目由來與建設(shè)的必要性1．項目的由來黨的十八大提出，要優(yōu)化國土空間開發(fā)格局。要按照人口資源環(huán)境相均衡、經(jīng)濟社會生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，控制開發(fā)強度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度；要健全現(xiàn)代市場體系，優(yōu)化土地資源市場配置機制，促進建立反應(yīng)市場供求關(guān)系、資源需求程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價格形成機制；要完善宏觀調(diào)控體系，進一步加強土地調(diào)控等；不久前下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》要求，要充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，完善建設(shè)用地儲備制度。近年來隨著城市化步伐發(fā)展不斷加快，改革開放的進一步深入，如火如荼的都市經(jīng)濟突飛猛進，城市整體經(jīng)濟發(fā)展和社會進步日新月異，從而有效拉動了城郊農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，加速了城鄉(xiāng)間經(jīng)濟要素的流動和資源的重新配置，形成了一個人口密度相對較高、人們經(jīng)濟活動范圍較廣、與城市經(jīng)濟聯(lián)系緊密，兼具城市和農(nóng)村特征的城郊型經(jīng)濟區(qū)域。哈爾濱是黑龍江省省會，我國東北地區(qū)重要的中心城市，國家重要的制造業(yè)基地，國家歷史文化名城。按照《哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的 7086 平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍，哈爾濱啟動實施了“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建以松花江為綱， “一江居中、兩岸繁榮”的城市發(fā)展格局，通過北國水城、科技新城、工業(yè)新城建設(shè)，拉開了城市發(fā)展框架。“十二五”期間，香坊區(qū)將重點實施“南拓、東擴、中興”戰(zhàn)略，打造香東新城和香南新區(qū)，進一步優(yōu)化經(jīng)濟和社會發(fā)展的空間布局。重點實施朝陽鎮(zhèn)、成高子鎮(zhèn)、幸福鎮(zhèn)小6 / 96城鎮(zhèn)改造項目和黎明辦事處城中村改造項目。本項目區(qū)域位于香坊區(qū)南部，東臨哈爾濱鐵路集裝箱沿線，西至哈阿高速，南依哈南工業(yè)新城，北臨城市規(guī)劃圈邊緣。項目實施后，通過對現(xiàn)有閑置土地回收土地使用權(quán)，改變土地用途，進行土地轉(zhuǎn)換等提高土地利用效率，優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)土地價值的最大化。而實施土地儲備，使土地從征收到拆遷安置再到入市交易全部掌控在政府手里，避免了以上問題的出現(xiàn)。通過運用“收購、儲備、出讓“的城市土地儲備運行機制，有助于優(yōu)化城市土地的資產(chǎn)化經(jīng)營，顯化土地資產(chǎn)價值，從而保證國家對國有土地資產(chǎn)的合法收益。（3）促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式城鄉(xiāng)結(jié)合部在我市城市化進程中具有重要的戰(zhàn)略地位，是全市建設(shè)用地空間拓展的首選，必然要承載市區(qū)轉(zhuǎn)移出來的部分功能、產(chǎn)業(yè)和人口。通過土地儲備，可以推動城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。下一步將深入貫徹十七屆五中全會精神，在全面落實“十二五”規(guī)劃基礎(chǔ)上，根據(jù)8 / 96我市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，按照“加快儲備，合理利用”的工作思路，結(jié)合目前我市土地儲備的工作實際，堅持不斷創(chuàng)新，積極推進城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化建設(shè)。綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率分別為 %、%和 %。十縣（市）實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，占 GDP 的 %，縣域經(jīng)濟對全市經(jīng)濟增長的貢獻率為 %。其中，地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %。據(jù)抽樣調(diào)查測算，城市居民家庭總收入為 元，增長 %，其中工資性收入占 %，城市居民家庭年人均可支配收入 元，增長 %；人均消費性支出 元，增長 %。哈爾濱市總體規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略按照《哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的 7086 平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍，哈爾濱啟動實施了“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建以松花江為綱， “一江居中、兩岸繁榮”的城市發(fā)展格局，通過北國水城、科技新城、工業(yè)新城建設(shè)，拉開了城市發(fā)展框架?！笆濉逼陂g，香坊區(qū)重點實施“南拓、東擴、中10 / 96興”戰(zhàn)略，打造香東新城和香南新區(qū)，進一步優(yōu)化經(jīng)濟和社會發(fā)展的空間布局。形成東至阿城、南至平房、西至南崗、北至三環(huán)路，以三環(huán)、四環(huán)為“兩橫” ，以哈西延長線、京哈路、哈五路、征儀路、江南中環(huán)路、哈阿路和紅旗大街延長線為“七縱”的“兩橫” 、“七縱”沿路發(fā)展的香南新區(qū)，拓展香坊區(qū)南部發(fā)展空間。經(jīng)過五年的發(fā)展，使香南新區(qū)成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新的增長極。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入、中低收入群體的收入年均增長速度均達到12%以上，在同等城市中力爭晉位。實現(xiàn)“住有所居” ，四環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造完畢，棚戶區(qū)居民全部入住新居?；就瓿赊r(nóng)村泥草房改造。新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口55萬人，城鎮(zhèn)%以內(nèi)。最低工資標準年均增長15%左右，城鄉(xiāng)居民最低生活保障標準年均增長12%以上。百萬農(nóng)村人口進城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化率提高到65%。三、哈爾濱土地市場狀況哈爾濱市土地收儲制度建立于 2022 年。理順了政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增加了土地市場宏觀調(diào)控能力，為城市建設(shè)籌集了大量資金，抑制了土地的投機炒作，為有序、科學、合理、嚴格地實施城市總體規(guī)劃提供了條件和保障，同時增加了政府財政收入，促進了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。根據(jù)哈爾濱市國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022 年全年哈爾濱成交的各類地塊共計 76 塊，成交土地面積 513 萬平方米，土地出讓金收入約 56 億元。大開發(fā)商若想施展大手筆的開發(fā)建設(shè)，只能在三環(huán)路沿線尋找機會。整合這些土地資源，促進農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，既符合國家政策和哈爾濱實際情況，又可以使農(nóng)民受益，土地資源得到集約利用。項目所在區(qū)域東部臨近新香坊物流園區(qū)，南臨哈南新城，西臨主城區(qū)，隨著城市的不斷擴張，本項目正位于重點發(fā)展區(qū)域的結(jié)合部，潛在發(fā)展優(yōu)勢巨大。地 緣 優(yōu) 勢 明 顯 ， 位 于 大 慶 、 吉 林 、 長 春 等 城市 構(gòu) 成 的 兩 小 時 經(jīng) 濟 圈 的 地 理 中 心 和 產(chǎn) 業(yè) 物 流 中 心 的 中 軸線 上 ， 是 哈 爾 濱 連 接 北 京 和 大 連 等 大 城 市 渤 海 灣 出 海 口 和連 接 歐 亞 大 陸 陸 地 口 岸 及 俄 羅 斯 遠 東 地 區(qū) 陸 地 口 岸 和 太 平13 / 96洋 出 海 口 的 重 要 樞 紐 和 中 轉(zhuǎn) 地 。 西臨主城區(qū)，通過此路段，可以迅速進入香坊中心區(qū)，通過二環(huán)快速路進入南崗及道里區(qū)。將成為我市的一個內(nèi)陸港，具備接發(fā) 5000 噸整列雙層集裝箱專列的能力，主要承擔國際貿(mào)易、出口處理、免稅倉庫設(shè)施、免稅的陳列設(shè)施、第三者貿(mào)易、進出口處理與增值處理功能。通過收儲和整理該片土地，可以使土地發(fā)揮更大的經(jīng)濟和社會效益。從本區(qū)域沿三環(huán)路向北進入長江路、先鋒路、會展中心等區(qū)域，向南可以進入哈南新城，向西進入南崗哈西地區(qū)。本區(qū)域的發(fā)展定位是：為周邊的產(chǎn)業(yè)提供一個環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套服務(wù)齊備，適宜人居的居住新區(qū)。相應(yīng)地,作為該區(qū)域內(nèi)的商服金融用房,預(yù)計其售價應(yīng)可達到65007500元/平方米,平均售價為7000元/平方米左右。因此,住宅用地合理的樓面地價應(yīng)可達到:500035%=1750元/平方米(建筑面積),商服用地的合理樓面地價應(yīng)可達到:700035%=2450元/平方米(建筑面積)。區(qū)域內(nèi)可出讓土地全部為住宅用地，平方米，根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算此部分可出讓土地平均地價為：100%=住宅用地價格本項目采用假設(shè)開發(fā)法對土地出讓價格的預(yù)測分析基本公式:土地出讓全價=房屋的預(yù)期售價(樓價)建筑總成本專業(yè)費用利潤稅收利息根據(jù)規(guī)劃數(shù)據(jù)：設(shè)：土地出讓地價為X。住宅銷售價格5000元/平方米，商服銷售價格7000元/平方米。其中，營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護建設(shè)費和教育費附加則為營業(yè)稅納稅額的7%和3%。為保險起見，本項目土地出讓收入按偏保守價每平方米2500元測算。42′～130176。04′～46176。東南臨張廣才嶺支脈丘陵，北部為小興安嶺山區(qū)，中部有松花江通過，山勢不高，河流縱橫，平原遼闊。市區(qū)面積7086平方公里。（） 。規(guī)劃主干道建成后，本區(qū)可直通哈爾濱主城區(qū)。哈爾濱市區(qū)主要分布在松花江形成的三級階地上：19 / 96第一級階地海拔在132～140米之間，主要包括道里區(qū)和道外區(qū)，地面平坦；第二級階地海拔145～175米，由第一級階地逐步過渡，無明顯界限，主要包括南崗區(qū)和香坊區(qū)的部分地區(qū)，面積較大，長期流水浸蝕，略有起伏，土層深厚，土質(zhì)肥沃，是哈爾濱市重要農(nóng)業(yè)區(qū)；第三級階地海拔180～200米，主要分布在荒山嘴子和平房區(qū)南部等地，再往東南則逐漸過渡到張廣才嶺余脈，為丘陵地區(qū)。水文地質(zhì)條件本項目場址含水層主要為孔隙潛水，穩(wěn)定水位標高～，～，根據(jù)1個環(huán)境水樣水質(zhì)分析結(jié)果，根據(jù)規(guī)范GBS00212022有關(guān)規(guī)定