【文章內(nèi)容簡介】 成東至阿城、南至平房、西至南崗、北至三環(huán)路，以三環(huán)、四環(huán)為“兩橫” ，以哈西延長線、京哈路、哈五路、征儀路、江南中環(huán)路、哈阿路和紅旗大街延長線為“七縱”的“兩橫” 、“七縱”沿路發(fā)展的香南新區(qū)，拓展香坊區(qū)南部發(fā)展空間?！笆濉逼陂g，重點建設食品醫(yī)藥、機電配套、現(xiàn)代物流、旅游居住、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型材料等行業(yè)。經(jīng)過五年的發(fā)展，使香南新區(qū)成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新的增長極。二、哈爾濱市“十二五”民生發(fā)展目標——城鄉(xiāng)居民收入與GDP同步增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入、中低收入群體的收入年均增長速度均達到12%以上，在同等城市中力爭晉位。 ——大幅提高住房保障水平。實現(xiàn)“住有所居” ，四環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造完畢，棚戶區(qū)居民全部入住新居。中低收入群體人均住房面積不低于15平方米。基本完成農(nóng)村泥草房改造。 　　——擴大就業(yè)規(guī)模。新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口55萬人，城鎮(zhèn)%以內(nèi)。 11 / 96　　——提高基本生活保障標準。最低工資標準年均增長15%左右，城鄉(xiāng)居民最低生活保障標準年均增長12%以上。 　　——加速城鎮(zhèn)化進程。百萬農(nóng)村人口進城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化率提高到65%。本項目的建設可以有效的促進上述民生建設目標的實現(xiàn)。三、哈爾濱土地市場狀況哈爾濱市土地收儲制度建立于 2022 年。近年來，哈爾濱市堅持運用土地收儲制度推動城市規(guī)劃、建設和管理，收到了明顯的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效果。理順了政府供應土地的產(chǎn)權關系，增加了土地市場宏觀調(diào)控能力，為城市建設籌集了大量資金，抑制了土地的投機炒作，為有序、科學、合理、嚴格地實施城市總體規(guī)劃提供了條件和保障，同時增加了政府財政收入，促進了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。由于市場前景看好，全國知名地產(chǎn)企業(yè)紛紛進駐哈市，從愛建、世茂、保利的先期介入，再到如今的萬達、綠地、東方園林、恒大、北辰、華南城、魯商、星昊、富力、銀泰等國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)紛紛大手筆在哈市拿地。根據(jù)哈爾濱市國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022 年全年哈爾濱成交的各類地塊共計 76 塊，成交土地面積 513 萬平方米，土地出讓金收入約 56 億元。12 / 96從區(qū)位來分析，哈市二環(huán)路附近成規(guī)模、大面積的可開發(fā)土地幾乎沒有。大開發(fā)商若想施展大手筆的開發(fā)建設，只能在三環(huán)路沿線尋找機會。而目前三環(huán)、四環(huán)區(qū)域土地利用率不高，以農(nóng)用地和集體土地為主。整合這些土地資源，促進農(nóng)村經(jīng)濟結構調(diào)整，使農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉移，既符合國家政策和哈爾濱實際情況，又可以使農(nóng)民受益，土地資源得到集約利用。四、主要影響因素分析（1）區(qū)位分析伴隨哈爾濱市政府近年來對此區(qū)域政策引導和投資力度的加大，三環(huán)路貫穿該地區(qū)，使區(qū)域的基礎設施更趨完善。項目所在區(qū)域東部臨近新香坊物流園區(qū)，南臨哈南新城，西臨主城區(qū)，隨著城市的不斷擴張，本項目正位于重點發(fā)展區(qū)域的結合部，潛在發(fā)展優(yōu)勢巨大。根據(jù)城市總體規(guī)劃定位，哈南新城產(chǎn)業(yè)定位為打造國家重要的新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，以及交通運輸設備制造、新型裝備制造、材料產(chǎn)業(yè)、食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)六大基地。地 緣 優(yōu) 勢 明 顯 ， 位 于 大 慶 、 吉 林 、 長 春 等 城市 構 成 的 兩 小 時 經(jīng) 濟 圈 的 地 理 中 心 和 產(chǎn) 業(yè) 物 流 中 心 的 中 軸線 上 ， 是 哈 爾 濱 連 接 北 京 和 大 連 等 大 城 市 渤 海 灣 出 海 口 和連 接 歐 亞 大 陸 陸 地 口 岸 及 俄 羅 斯 遠 東 地 區(qū) 陸 地 口 岸 和 太 平13 / 96洋 出 海 口 的 重 要 樞 紐 和 中 轉 地 。 東 北 亞 物 流 的 公 路 、 信 息和 空 中 節(jié) 點 ， 哈 爾 濱 城 市 副 中 心 ， 哈 爾 濱 南 部 門 戶 。 西臨主城區(qū)，通過此路段，可以迅速進入香坊中心區(qū)，通過二環(huán)快速路進入南崗及道里區(qū)。北部臨依托新香坊火車站建設的哈爾濱鐵路集裝箱中心站，是全國 18 個鐵路集裝箱中心站之一，計劃總投資 億元，規(guī)劃占地 129 萬平方米，該集裝箱中心站建成后，具備海關和檢驗、檢疫等功能，建設內(nèi)容包括相關鐵路、公路、綜合物流等基礎設施和配套設施。將成為我市的一個內(nèi)陸港，具備接發(fā) 5000 噸整列雙層集裝箱專列的能力，主要承擔國際貿(mào)易、出口處理、免稅倉庫設施、免稅的陳列設施、第三者貿(mào)易、進出口處理與增值處理功能。由于城市骨架的拓展，該區(qū)域將由城市邊緣區(qū)，逐漸向城市新區(qū)轉變，這種區(qū)位優(yōu)勢，帶來了巨大的升值空間。通過收儲和整理該片土地，可以使土地發(fā)揮更大的經(jīng)濟和社會效益。（2）交通狀況分析三環(huán)路建成，大大提高了該區(qū)域的通達性。從本區(qū)域沿三環(huán)路向北進入長江路、先鋒路、會展中心等區(qū)域，向南可以進入哈南新城，向西進入南崗哈西地區(qū)。五、區(qū)域發(fā)展定位14 / 96哈爾濱市城鄉(xiāng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及項目所在區(qū)域的區(qū)位、交通和資源優(yōu)勢，為該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整帶來了難得的歷史機遇。本區(qū)域的發(fā)展定位是：為周邊的產(chǎn)業(yè)提供一個環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套服務齊備，適宜人居的居住新區(qū)。六、土地出讓價格預測（一）住宅用地價格對項目所在區(qū)域未來房地產(chǎn)價格預測所反映出的地價水平分析項目所在區(qū)域發(fā)展定位為農(nóng)村中小城鎮(zhèn),根據(jù)哈市周邊中小城鎮(zhèn)目前房價調(diào)查分析，預測三年后該地區(qū)住宅用房價格將不會低于45005500元/平方米的水平,平均售價可達到5000元/平方米左右。相應地,作為該區(qū)域內(nèi)的商服金融用房,預計其售價應可達到65007500元/平方米,平均售價為7000元/平方米左右。一般來說,房地產(chǎn)單位價格之中,土地價格(樓面地價)的合理比例應占到30%40%,平均為35%。因此,住宅用地合理的樓面地價應可達到:500035%=1750元/平方米(建筑面積),商服用地的合理樓面地價應可達到:700035%=2450元/平方米(建筑面積)。根據(jù)城市規(guī)劃部門提供的相關規(guī)劃方案指標,住宅用地15 / 96,由此可得:住宅用地平均出讓地價=1750=。區(qū)域內(nèi)可出讓土地全部為住宅用地，平方米，根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算此部分可出讓土地平均地價為：100%=住宅用地價格本項目采用假設開發(fā)法對土地出讓價格的預測分析基本公式:土地出讓全價=房屋的預期售價(樓價)建筑總成本專業(yè)費用利潤稅收利息根據(jù)規(guī)劃數(shù)據(jù)：設：土地出讓地價為X。根據(jù)對哈爾濱周邊小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)調(diào)查測算，計算過程及取費原則如下：前期費按照建筑面積測算，單方造價80元/平方米建筑工程費住宅平均按2022元/平方米建筑面積計算公建平均按2100元/平方米建筑面積計算小區(qū)配套及市政基礎設施費16 / 96按照建筑面積測算，單方造價550元/平方米開發(fā)利潤,開發(fā)利潤按行業(yè)平均值測算貸款利息按照建筑面積測算，單方造價60元/平方米不可預見費按照建筑面積測算，單方造價40元/平方米管理費用按照建筑面積測算，單方造價35元/平方米銷售費用按照建筑面積測算，單方造價30元/平方米商品房銷售總收入住宅按照可研報告前文預測的銷售價格計算。住宅銷售價格5000元/平方米，商服銷售價格7000元/平方米。各種稅費主要包括營業(yè)稅、城市維護建設費和教育費附加。其中，營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護建設費和教育費附加則為營業(yè)稅納稅額的7%和3%。土地出讓地價測算過程見下表：17 / 96項目 金額（萬元）前期費 住宅 公建 合計 小區(qū)配套及市政基礎設施費 除去土地 土地 貸款利息 不可預見費 管理費用 銷售費用 住宅 公建 合計 各種稅費 開發(fā)成本（不含土地） 土地出讓價總額 總土地面積平均出讓讓價（元/平方米） 可出讓土地面積平均出讓單價（元/平方米） 從上表計算結果分析如下：估價結果通過以上兩個方面的分析和論證,發(fā)現(xiàn)從不同的角度分析得出的結果較為接近,即本項目在當前的規(guī)劃方案下,住宅用地平均出讓地價在24695250元/平方米左右。為保險起見，本項目土地出讓收入按偏保守價每平方米2500元測算。18 / 96第三章 區(qū)域現(xiàn)狀及用地規(guī)劃一、項目建設技術條件項目地理條件哈爾濱市位于東經(jīng)125176。42′～130176。10′、北緯44176。04′～46176。40′之間，地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。東南臨張廣才嶺支脈丘陵，北部為小興安嶺山區(qū)，中部有松花江通過，山勢不高，河流縱橫，平原遼闊。哈爾濱是東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國省轄市中管轄面積最大、管轄總人口居第二位的特大城市，是中國十大城市之一。，市區(qū)面積7086平方公里。本項目位于哈爾濱市中心城區(qū)的南部地區(qū)。（） 。項目地塊比鄰進鄉(xiāng)街，并與多條規(guī)劃道路相鄰，具有良好的公路交通條件。規(guī)劃主干道建成后，本區(qū)可直通哈爾濱主城區(qū)。地形地貌哈爾濱市區(qū)東南臨張廣才嶺支脈丘陵，北部為小興安嶺山區(qū)，中部有松花江通過，山勢不高，河流縱橫，平原遼闊。哈爾濱市區(qū)主要分布在松花江形成的三級階地上：19 / 96第一級階地海拔在132～140米之間，主要包括道里區(qū)和道外區(qū)，地面平坦；第二級階地海拔145～175米，由第一級階地逐步過渡，無明顯界限，主要包括南崗區(qū)和香坊區(qū)的部分地區(qū)，面積較大，長期流水浸蝕，略有起伏，土層深厚，土質(zhì)肥沃，是哈爾濱市重要農(nóng)業(yè)區(qū)；第三級階地海拔180～200米，主要分布在荒山嘴子和平房區(qū)南部等地，再往東南則逐漸過渡到張廣才嶺余脈，為丘陵地區(qū)。本項目的地貌單元為崗阜狀平原。水文地質(zhì)條件本項目場址含水層主要為孔隙潛水，穩(wěn)定水位標高～，～，根據(jù)1個環(huán)境水樣水質(zhì)分析結果，根據(jù)規(guī)范GBS00212022有關規(guī)定，判定該水對混凝土結構無腐蝕，對混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結構有弱腐蝕性。氣象條件哈爾濱市屬中溫帶大陸性季風氣候，夏季炎熱短促，多東南風，冬季漫長寒冷，多西北風，℃，一月最冷，七、八月最熱；歷史最高氣溫41℃，最低氣溫℃。年平均降水量530mm，多集中在78兩個月。哈爾濱的集中降水期為每年7至8月，集中降雪期為每年11月至次年1月?！?。最冷的1月份，平均20 / 96℃℃，最熱的7月份，平均氣溫℃℃。35月份為春季，易發(fā)生春旱和大風，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達10℃左右。68月份為夏季，炎熱濕潤多雨，7月份平均氣溫1920℃，最高氣溫達38℃。平均降水量占全年的60%70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災害。911月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9月份平均氣溫為10℃，10月份北部地區(qū)已到0℃，南部地區(qū)24℃。12次年2月份為冬季，漫長而寒冷干燥，雪覆大地。1月平均氣溫零下15℃零下30℃，最℃。由于近年來全球氣候的變化，哈爾濱地區(qū)的氣候也有所改變。項目用水、電、交通等落實情況本項目主要內(nèi)容為土地和房屋整體征收，對收儲的土地進行整理，并按照規(guī)劃建設道路、排水等配套工程。本項目臨近基礎設施條件較為完善的主城區(qū)內(nèi)，周邊配套設施完備，供水、排水、供電、供熱、通信、煤氣等市政基礎設施齊全。二、地理位置及現(xiàn)狀本項目選址哈爾濱市香坊區(qū)，分布在黎明鄉(xiāng)和幸福鎮(zhèn)，21 / 96為黎明鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村。該項目地處香坊區(qū)南部，東臨哈爾濱鐵路集裝箱沿線，西至哈阿高速零公里，南依哈南工業(yè)新城，北臨城市規(guī)劃圈邊緣。用地現(xiàn)狀為農(nóng)地、居住，以及部分商業(yè)及公企。本項目選址哈爾濱市香坊區(qū)，分布在黎明鄉(xiāng)和幸福鎮(zhèn)，為黎明鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村。總收儲，需要征收地上建筑合計328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米。1）、按土地權屬性質(zhì)劃分（全部為國有建設用地）；集體（，集體建設用地），國有農(nóng)用地和集體土地按照區(qū)片征地價格給予征地補償。2）、按土地用途劃分城市用地103235平方米，建制鎮(zhèn)用地61282平方米，公路用地126954平方米，村莊602964平方米，水澆地61486平方米，旱地1825717平方米，有林地13073平方米，管道運輸用地8607平方米，裸地5749平方米。3）地上設施及建筑物狀況22 / 96根據(jù)現(xiàn)場的初步調(diào)查結果，該區(qū)域在農(nóng)用地上共有溫室、大棚等用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的附著物共計20600平方米。果樹68000棵。該區(qū)域一共有紅星村、北柞村、西柞村等3個村屯，分布著農(nóng)民居住的集中住宅點以及生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，包括哈爾濱市北林造紙廠、哈爾濱市廣為貿(mào)易公司、哈爾濱市永康傳統(tǒng)醫(yī)學中醫(yī)臨床研究所、黑龍江省交通物資公司、黑龍江省射擊自行車擊劍訓練中心等幾家工企。根據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)地上建筑合計328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米。 項 目 區(qū) 位 示 意 圖紅星路紅星路進鄉(xiāng)街紅星路北柞村東柞村西柞村23 / 96現(xiàn)狀土地利用統(tǒng)計表序號 權屬單位名稱 地類編碼 地類名稱 權屬性質(zhì) 面積(平方米)1哈成公路化工路至香阿界段(南直路至龍鳳路段香明街支線)102 公路用地 國有 253982 哈爾濱電業(yè)局 202 建制鎮(zhèn) 國有 221493 哈爾濱市 2022 年第九期城市建設用地 201 城市 國有 12484 哈爾濱市 2022 年第四期城市建設用地