【正文】 景象以石山水景為主表現(xiàn)冬景。小區(qū)中央背景音樂可視對講電話紅外線周界監(jiān)控園區(qū)閉路監(jiān)控三表出戶漏電保護⑦塑鋼窗室內(nèi)①②③④⑤*.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。*.由體育館發(fā)往現(xiàn)場售摟部購房直通車一輛。*.8月份在永川市體育場和渝西廣場組織了幾次促銷宣傳活動。*.8月份做報刊夾頁３次。*.準備在渝西廣場建一永川最大戶外廣告牌。市政配套及交通：①.匯龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點工程，也是新城區(qū)主要交通干道，路面平整寬闊。④.業(yè)主子女上學可就近讀匯龍幼兒園、匯龍小學、永師附中，但辦學質(zhì)量較差。⑵. 昌州城市花園位于小南門（川主溝）至英井路區(qū)內(nèi)，與電影院、文化館、寺廟、永川中學、紅旗小學、客運中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相當便捷。區(qū)位圖：項目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地22000平方米，一期工程占地44畝，總建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門面12000平方米，還建房20500平方米，車位120個，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場未計入總建面中），幼兒園一所600平方米，會所650平方米，展覽館1200平方米，寫字間600平方米。積 百比平層 二室一廳 56平方米 10%二室二廳 80平方米/85平方米 20%三室二廳 115平方米/120平方米/130平方米 50%錯層 四室三廳 180平方米 10%另有6棟別墅，面積每棟300平方米。小區(qū)內(nèi)修有商業(yè)步行街，設計與渝西廣場架空層相似，底層為商業(yè)步行街，上部作為小廣場。處在成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)于我永川南方花園專案。第二部分：永川南方花園專案概況1． 地理位置地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約2公里）處。本著21世紀居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點：①.②.以30米以上寬的景觀大道和16米寬的步行街為全區(qū)骨架。③.小區(qū)景觀大道和步行街對外開放，將是該區(qū)域乃至整個城市的公共空間。在保證小區(qū)與城市相融的同時又充分保證了業(yè)主生活的私密空間。②. 在立面造型上，采用三段設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級外墻面磚，使各組團色彩雅致和諧。面局構(gòu)式三室二廳二衛(wèi)一廚 三廳三衛(wèi)一廚 平層 錯層 躍層1 90100 114 144 戶比M、面積＞20㎡ 、面積＞25㎡餐廳＞8㎡ 餐廳＞8㎡ 餐廳＞10㎡廚房＞6㎡ 廚房＞7㎡ 廚房＞7㎡主臥＞14㎡ 主臥＞14㎡ 主臥＞15㎡次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡衛(wèi)生間＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡觀景陽臺＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡生活陽臺＞3㎡ 儲物間＞2㎡ 起居室＞12㎡，可不單獨設置原因 ①老年人與年輕人生活習慣、生活需求不同，需分開居住。②剛踏入社會的年輕一族需購房組織家庭，但因經(jīng)濟不太寬裕，對小戶型的需求較大。④父母為子女購房組織小家庭。另有30%是當?shù)乩暇用瘢课莓a(chǎn)權(quán)由祖輩處繼承所得。以上所獲產(chǎn)權(quán)的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范圍，配套和環(huán)境較差，有2次置業(yè)需求。 生活陽臺＞3㎡①家庭人口多，需購置較大戶型。③經(jīng)濟富裕，需住房豪華氣派的需購置躍層。第三部分：SWOT分析1.[S]專案優(yōu)勢：⑴.集團公司的品牌優(yōu)勢。⑶.永川南方花園戶型等的“人性化”設計處處體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的經(jīng)營理念。⑸.緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅800多米），周邊購物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，尤其本項目位處“麻柳河”上游，水清樹綠，獨具區(qū)位優(yōu)勢。⑺.小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內(nèi)居民戶戶喝上質(zhì)優(yōu)價廉的純凈水。⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。永川市民目前仍習慣上把項目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結(jié)合部，市政配套設施不夠成熟，人氣渙散。⑶.⑵.永川市目前還沒有成規(guī)模開發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開發(fā)商中實力普遍較弱，競爭力不強。⑷城北新區(qū)的成熟尚待時日，給了本項目運作的時間。4．[T]項目威脅⑴. 市場容量有限，存有客源分流的危險。隨著永川市城市建設的展開，一些有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)商即將進入，加劇了市場競爭。永川市大量的集資建房減少了集團購賣的可能。第四部分：專案定位策略1. 目標客戶群說明①． 公務員、教師：收入一般但相對穩(wěn)定，對環(huán)境及按揭等有較高要求；②． 小企業(yè)主、經(jīng)商成功人士：有一定的消費實力，支付能力強，對交通等有較高要求；③． 鄉(xiāng)政一級領導班子的目標客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學、家屬就業(yè)等。在營銷方面，充分展示品牌開發(fā)商的優(yōu)勢，給消費者信心的同時充分滿足業(yè)主尊榮感；在本質(zhì)塑造方面，充分展示區(qū)域、規(guī)模、規(guī)劃、配套等優(yōu)勢；在服務方面，售前、售中、售后均充分體現(xiàn)人性關(guān)懷，以人為本的理念。3. 樓盤定位策略由于歷史、地理等原因永川房地產(chǎn)開發(fā)比較滯后，從現(xiàn)有土地資源分布和開發(fā)商實力情況來看近兩年會出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。小區(qū)綠化、配套、物管等逐漸成為一些收入穩(wěn)定的公務員和高收入經(jīng)商人士（如電信、銀行、政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營企業(yè)主等）二次置業(yè)的必要條件。6萬元以上的目標客戶群，把樓盤定位于大規(guī)模高檔小區(qū)，以超越永川現(xiàn)有小區(qū)和競爭對手的環(huán)境景觀、小區(qū)配置和物業(yè)管理等方面來體現(xiàn)樓盤個性，突出樓盤質(zhì)量，進而吸取消費人群。①.子母防盜門③.空調(diào)及冷凝水預置⑤.水、電、氣、閉路、電話到戶⑦.贈送花臺，戶戶有景室外②.游泳池、網(wǎng)球場、會所、釣魚池④.音樂廣場、步行街、兒童游樂場、公共廁所⑥.南大街入口處設紅綠燈、并設有公交車站和治安崗亭⑧.幼兒園（一級標準）⑩.學校、醫(yī)療保健、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行和郵政等智慧化：①.小區(qū)背景音樂③.三表出戶⑤.⑥.寬帶網(wǎng)入戶特別是通過中軸上修建一條30米寬的景觀大道，與步行街和親水綠化觀光道相互輝映，把樓盤定格于高檔，在鎖定目標客戶群的同時，吸引潛在客戶。永川南方花園將積極引進重慶或國內(nèi)各發(fā)達地區(qū)先進物業(yè)管理理念和服務體系，并結(jié)合本地人力資源組建專門的物業(yè)管理公司，為小區(qū)業(yè)主提供高檔