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中信泰富項目可行性分析簡報-在線瀏覽

2024-08-08 22:59本頁面
  

【正文】 看好。二. 2004年房地產(chǎn)土地出讓分析1. 2004年土地出讓總結(jié)招商時間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計13013121321133113511391311414143131388141414914145151515150、15551581151602161616170、17161721616161611171818183A、183B、181861718181819017171718016從2004年的土地出讓來分析,上半年只是出讓13塊地,而下半年則出讓了40塊地。2. 土地出讓分區(qū)域分析區(qū)域東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)地塊11313131314150、17171717180、181891313114141414141515160、161616161616171717183A、183B、181817171901515813141415161821316170面積7249911203330207113421928109847比例%%%%%從上表明顯可以發(fā)現(xiàn),東區(qū)地土地出讓比例在增大,東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到27%??傮w統(tǒng)計分析2004年全年土地出讓面積約在267萬平方米,同去年的399萬平方米有一定的差距,但是中間的差距正好同京華城中城的135萬平方米相當。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達到75萬平方米,則粗略計算就有90萬平方米,考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達到2-3。另外還考慮到商住用地大約還有15%以上的商業(yè)面積,則在商住用地上還有10-20萬平方米的供應(yīng)量。則2004年的商業(yè)供應(yīng)量就需要揚州消化5年以上。國土資源部副部長李元表示,明年我國將繼續(xù)實行從嚴從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策,收緊“地根”。但知情人士分析主要是基于在國務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。經(jīng)過兩年的消化,預計也消化了很大部分。預計2005年揚州的土地供應(yīng)量會有所減少,特別是上半年有可能和2004年上半年一樣,土地供應(yīng)量不大。累計在建和掛牌的地塊有117號、98號、74號、106號、100號、73A號、73B號、126號、105A號、105B號、141號; 129號、145號地塊等近20塊地幅。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主,規(guī)劃建筑面積26萬㎡;126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主,建筑面積6萬㎡;105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主,規(guī)劃建筑面積21萬㎡;105B號地塊的淮左郡項目,以聯(lián)排別墅為主,兼有多層,建筑面積9萬㎡;141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡,18米建筑高度的限制,決定了該地塊將以別墅和多層項目為主;142號約12萬㎡的土地面積,規(guī)劃將由中高層項目為主,屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目;再加上年末推出的西南板塊的多幅土地,西南區(qū)域的市場供應(yīng)量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。樂觀地預計2004年全年的銷售量在18-20萬m2,2004年還有幾個大型的商業(yè)在2005年推出,如濱河城的8萬m珠寶城一期6萬m凱運天地5萬m財富廣場7萬m紅星美凱龍18萬m京華城中城18萬m2等等。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢必給商業(yè)項目帶來巨大的壓力。而從一個成熟的市場來看,商業(yè)的推出量如果占住宅的10-20%的比例是正當范圍內(nèi)。同時從二手房非住宅的成交量來分析,從一季度開始成交量逐步減少。當有效供給不足,必然導致房價上漲,而房價上漲又減少了有效需求,從而增加有效供給,最終達到一個平衡點。但是由于限價住宅商品房的大量投入,將抑制整體房價快速、大量上升。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年,揚州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖:在2004年東區(qū)的市場份額變動較大,在二季度市場份額達到全市的最低點,%,%,三四季度均位居第二,僅次于西區(qū),說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成,其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。根據(jù)土地的出讓情況來看,北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出??偨?67萬平方米的超大體量,住宅130萬平方米,復合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑,是揚州目前規(guī)模最大的樓盤,商貿(mào)與住宅相結(jié)合。b、 推廣訴求:“京華城中城,揚州的新市中心”。小區(qū)規(guī)模大,與人工湖相連,面積達到271畝,且有百萬平方米全生活廣場,首期建設(shè)18萬平方米。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2,疊加別墅140160 m2。d、 主要優(yōu)劣勢:規(guī)模大,配套全,開發(fā)商資金雄厚。e、 項目競爭性:揚州房地產(chǎn)市場的大盤,目前建設(shè)銷售正在進行中,開發(fā)種類多,但其價格不夠合理,如果項目開發(fā)出一定規(guī)模,且銷售價格合理,對揚州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。凱運天地a、 基本情況:揚州凱運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),地處揚州市古運河東岸;項目總占地324畝;㎡();;綠化率37%。b、 三期銷售情況:2005年03月06日開盤,現(xiàn)售住宅,商鋪未售。主要客戶為私營業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。d、 項目優(yōu)劣勢:品牌效應(yīng),規(guī)模較大,配套設(shè)施較好,揚州綜合整治項目,十大實事工程,五大亮點之一。周
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