【正文】 放、文明、友善、誠信的投資環(huán)境，先后制定并實施了《關于進一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定》和《關于加速經濟發(fā)展的獎勵辦法》等政策，對來雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機制和政策上予以保護、扶持和獎勵。32 雨花區(qū)2004年經濟情況321據(jù)初步測算，全年完成國內生，%。2004年，：：，與上年比較，第一產業(yè)占比下降1個百分點，第。實現(xiàn)農民人平純收入6010元，%，農民人均可支配收入5936元，比上年增長11%。322農業(yè)通過調整農村產業(yè)結構，大力發(fā)展城郊型農業(yè)，加快農業(yè)產業(yè)化進程，雨花區(qū)農村經濟穩(wěn)步發(fā)展，農民收入和生活水平不斷提高，2004年雨花區(qū)農林牧漁業(yè)總產值33684萬元，%。工業(yè)2004年雨花區(qū)完成工業(yè)總產值196978萬元，%。固定資產投資全年固定資產投資482433萬元，%，%。人口2004年雨花區(qū)總戶數(shù)126392戶，比上年增加4638戶，總人口444211人，比上年增加17989人，其中男性227901人，%，女性21310人，%，男女比例為100：。32雨花區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃雨花區(qū)在長沙市的經濟發(fā)展中占有重要地位，近年來區(qū)政府不斷加強城市市政規(guī)劃建設取得了顯著成效，2003年雨花區(qū)又抓住長沙市東拓南擴的契機，以全區(qū)兩縱三橫現(xiàn)代路網為依托，大力實施一點一線兩片的開發(fā)戰(zhàn)略，以項目帶動投資、以投資拉動增長，按照以路網建設為骨架的城市規(guī)劃建設思路，順利建成機場高速、雨花大道、勞動東路、區(qū)政府辦公樓加層、湘府路、新建西路、李洞路、火星大道二期工程、中國現(xiàn)代農博中心、體育新城等重點項目，2004年火星大道八、九標段工程、區(qū)治大院、雨花家園住宅小區(qū)，韶山路拓改工程、湘府路、香樟路擴建工程等重點工程等重點工程也順利完成，城市化進程步伐明顯加快，大大推動了區(qū)域經濟的高速發(fā)展。此外，還有潭州灣——圭塘河旅游風光帶，洞井綠色食品加工基地，政府綜合用地開發(fā)，紅星國際大酒店，長沙華銘五星級賓館，長沙祥龍大廈，長沙鴻銘金街，長沙大都市商業(yè)街，湖南兒童健康城，紅星物流中心綠色食品城，湖南同力置業(yè)公司土地開發(fā)，潭州灣汽車旅館，亞華種業(yè)綜合樓，高橋國際IT城，高橋藥材批發(fā)大市場，長遠華樟名府，成功家居廣場，白田現(xiàn)代小型工業(yè)園，洞井板塘小型工業(yè)園，和一大酒店諸多項目。第二部分 長沙房地產與商業(yè)市場分析 【 通過分析相關物業(yè)類型（重點是住宅物業(yè)以及商業(yè)物業(yè)）的市場狀況，對各種類型物業(yè)的發(fā)展前景進行預測，尋找市場缺口，并針對各物業(yè)類型進行深入的潛在需求調查研究，為物業(yè)類型的定位提供充分的市場依據(jù) 】1．近年來長沙房地產市場的發(fā)展歷程分析隨著全國二線城市近年來的飛速發(fā)展，長沙作為泛珠三角經濟發(fā)展戰(zhàn)略的重頭城市，近年來取得了長足的進步。從而，直接的推動了長沙房地產市場的進一步完善和繁榮。強大的綜合經濟實力，將為長沙房地產行業(yè)的發(fā)展提供強大的經濟支撐。長沙市加大固定資產投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎設施日臻完善，城市功能明顯增強。113 長沙城市居民消費支出比重逐年下降，反映長沙城市居民儲蓄比重增加，房地產市場購買能力隨之增強長沙市歷年城市居民人均可支配收入圖在整體經濟發(fā)展的同時，長沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。長沙市城市居民人均消費性支出圖2004年長沙市城市居民人均消費性支出預計達到9000元，在全國35個大中城市中排第9位，同比增長8%，%。逐步加大的儲蓄比重，反映未來對于房地產的購買能力在逐年增強。房地產開發(fā)投資的強勁增長，尤其是住宅市場的增長，表明投資者看好長沙房地產市場發(fā)展，對進入長沙房地產市場抱有較強的信心。但目前住宅市場中，經濟適用房所占比例還比較大，對長沙整體房地產市場化及價格的拉升起到了制約作用。123 2004年長沙市房地產竣工面積達到1130萬平方米，％長沙市房地產竣工面積圖長沙市房地產開發(fā)竣工面積近兩年增幅較大，％，2004年竣工面積達到1130萬平方米，％。124 2004年長沙市商品房銷售面積達到 萬平方米，％長沙市商品房銷售面積圖長沙市房地產銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢，但增長率波動較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。同樣說明了長沙市的房地產開發(fā)缺乏理性，跟風趨勢較為明顯。來年的供應量增長幅度小于市場需求增長幅度，從而又一次導致市場的火熱，這樣便形成市場開發(fā)的相對不成熟。在2002年后，市場供求矛盾發(fā)生變化，導致2003年前商品房銷售均價增長幅度較大，增長率達到25％，擺脫了2002年以前的弱勢形態(tài)。長沙商品房的銷售均價為2738元/平方米，比2003年上揚15%。2．長沙市住宅市場總體情況分析211 20022004年長沙各年住宅市場的上市總量和各區(qū)（縣）上市量(1) 2002年—2004年長沙市住宅新開工面積量2002年—2004年長沙市住宅新開工面積示意圖，％，％。（2）2003—2004年長沙各區(qū)（縣）住宅上市量2003—2004年長沙各區(qū)住宅開發(fā)統(tǒng)計示意圖從對比圖示可以看到，長沙各區(qū)（縣）住宅開發(fā)量情況基本與各區(qū)房地產上市量走勢相同。雨花、天心、開福、岳麓及長沙縣的住宅上市量增長比較迅速。214 20022004年長沙各年住宅市場總體和各區(qū)（縣）去化量分析（1）20022004年長沙住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅增長2002—2004年長沙住宅銷售面積示意圖2002—2004年長沙住宅銷售面積隨著開發(fā)量的增長呈現(xiàn)大幅度的快速增長趨勢，以平均每年接近30％的速度增長。（2）2003—2004年長沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況分析2003—2004年長沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況示意圖2003—2004年，長沙各區(qū)（縣）的銷售情況基本與上市量的走勢相似。雨花、天心、開福、岳麓及長沙縣的銷售量則增長較快。215 20022004年長沙市住宅銷售價格總體特征2002—2004年住宅價格走勢示意圖2003年、％、%，價格上揚的幅度較小，呈相對平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)。長沙市2005年16月房地產開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計 (按構成分)　建筑工程安裝工程設備工器具購置其他費用　　舊建筑物購置費土地購置費106月312投資用途分析　　，%，%；，%；，%；，占總投資的7%，其他用房主要是大學生公寓。 望城縣因引進了幾個大型的房地產開發(fā)項目，其開發(fā)投資增幅遠大于其他各區(qū)（縣），與去年同期相比，%，%，增幅位居第二，％，增幅位居第三。其中：%，其中，別墅、%，%；，%；，%；，%。323 施工面積區(qū)域用途分析住宅類天心區(qū)施工面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)施工面積最大，％；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)施工面積最大，％，％；其它用房類雨花區(qū)施工面積最大，％。其中：，%，其中，別墅、%，%；，%。長沙市2005年16月房屋竣工面積（按用途分）單位：萬平方米類　型合　計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經濟適用房106月325 竣工面積區(qū)域用途分析住宅類長沙縣竣工面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)竣工面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣竣工面積最大，占商業(yè)營業(yè)類總竣工面積的％；其它類岳麓區(qū)竣工面積最大，％。 綜合以上數(shù)據(jù)表明，因2004年房屋新開工面積大幅增長，造成2005年1－6月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預示著今年下半年或明年的房屋上市量會大增。326 新開工面積分析2005年1－，％。長沙市2005年16月房屋新開工面積(按用途分)單位：萬平方米階 段合　計住　宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經濟適用房106月327新開工面積區(qū)域用途分析住宅類雨花區(qū)新開工面積最大，％；辦公樓類雨花區(qū)新開工面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣新開工面積最大，％； 其它用房主要是大學生公寓，以岳麓區(qū)新開工面積最大，％。由此可見，在商品房銷售面積中，有近70%是在房屋竣工前通過預售實現(xiàn)的。長沙市2005年16月房屋銷售面積(按用途分)單位:萬平米項目面積合計住宅　　辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經濟適用房合計銷售其中：現(xiàn)房銷售 期房預售342現(xiàn)房銷售面積用途、區(qū)域分析住宅類長沙縣銷售面積最大，為15萬平方米，％辦公樓類芙蓉區(qū)銷售面積最大，％商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，％，％銷售面積區(qū)域總量分析市內五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷售面積大于其他四區(qū)，%；四縣(市)中長沙縣現(xiàn)房銷售面積領先于其他縣（市），%。住宅類芙蓉區(qū)預售面積最大，％；辦公樓類芙蓉區(qū)預售面積最大，％ ；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)預售面積最大，％；其它用房類瀏陽市預售面積最大，％。35 商品房空置情況351各類房屋空置情況分析 。說明住宅空置面積減少較多；而商業(yè)營業(yè)用房空置面積增加較大，應該引起注意。%，%，%。%，%，%。在目前未全部銷售完畢的樓盤中，%，單套面積在60m2~%。注：本表中竣工面積、套數(shù)和已銷售（含預售）面積、套數(shù)僅包含未全部銷售完的樓盤的數(shù)據(jù)； 長沙是一個消費能力很強的城市，有著傳統(tǒng)的、較高水平的消費能力，隨著社會經濟的持續(xù)良好發(fā)展，長沙市居民對生活環(huán)境和質量改善的傾向性特別強烈，這體現(xiàn)在對住宅產品品質要求較高。38 購買能力與各項購買指標為更加深入細化地研究長沙住宅市場的購買需求，一名房地產顧問與本土市場咨詢公司聯(lián)合組織的一項調查顯示，長沙市民的購買能力與面積、樓型、房屋結構、娛樂設施、生活配套、物業(yè)管理內容等六項指標呈現(xiàn)出密切的關系。因此，新政策對長沙市場來說是有一定推動作用的。存在較大的上升空間。政府短期可能會出臺，比如取消認籌這樣對于銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范措施，但不會出臺制約整個長沙房地產市場的發(fā)展的政策。因此不同類型的置業(yè)者，在新政下其購房的心態(tài)變化都各有不同。他們除了關注購房的價格的同時，更加注重產品的品質。但是一旦有較高品質的產品在高尚地段出現(xiàn)時，價格又在其能承受的范圍之內，那他們會毫不猶豫的出手，為自己也為其后代選擇創(chuàng)造一個良好的居住、生活、教育環(huán)境。412 白領人士此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在26—35歲，一般都是公司的核心成員，知識文化素質比較高，收入比較穩(wěn)定正處于事業(yè)上升期，基本月收入在2500－5000元/月左右，家庭結構較為簡單；新政下，他們需求地段較好，靠近其工作地點的中小類型、首付較低、性價比較高的精品樓盤浮出水面，以自主型為主，待一定年限后，經濟實力得到改善或家庭結構發(fā)生變化時，將會換置較大的物業(yè)。但這類客戶在本項目所占比例較小。414周邊市縣置業(yè)人群湖南省與廣東省毗鄰，但他們之間的城市發(fā)展最大的不同點是：廣東省是一個多元化發(fā)展的城市策略，除了廣州、深圳兩大中心城市外，東莞、佛山、珠海、中山等珠三角經濟發(fā)達城市，區(qū)域化較為明顯，跨區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象不多。那么，這些地區(qū)的高收入人群渴望能在省府——長沙擁有一套屬于自己的居住場所。希望擁有以同樣的價格，能夠得到更多的功能，在同樣的空間里能得到更多的功能和更多的價值的物業(yè)?，F(xiàn)場反饋陽光100 上門減少，不排除也有天氣原因，價格近期無影響檸檬麗都 6月28日開盤，目前均價3900，認籌狀況較好奧林匹克花園 上門有影響，暫不會考慮漲價左岸春天 價格還沒定，但按原定計劃會降一點金碧文華 上門有影響景秀江山 上門量減少，價格無變化，部分客戶對此問題關注，有所反應附：長沙2005年第二季度商品房價格 說明：表內均價是當月的各項目均價的加權平均值（單位：元/平方米） 一、住宅 芙蓉區(qū)： 4月：最高3,847，最低1950，均價：2959； 5月：最高5000，最低1,435，均價：2676； 6月：最高4,500，最低1,800，均價：3087； 天心區(qū)： 4月：最高3500，最低1870，均價：2489； 5月：最高3500，最低1870，均價：2683； 6月：最高3500，最低1400，均價：2705； 岳麓區(qū)： 4月：最高2,750，最低1800，均價：2021； 5月：最高3500，最低1800，均價：1928； 6月：最高3000，最低1300，均價：2442； 開福區(qū)： 4月：最高3100，最低1400，均價：2043； 5月：最高3136，最低1200，均價：1996； 6月：最高3136，最低1500，均價：2232； 雨花區(qū)： 4月：最高3500，最低1,160，均價：2282； 5月：最高3900，最低1270，均價：2462； 6月：最高3700，最低1160，均價：1858； 二、商業(yè)營業(yè)用房 芙蓉區(qū)： 4月：最高13800，最低5000，均價：8748； 5月：最高12792，最低4726，均價：6816； 6月：最高14500，最低4726，均價：12531； 天心區(qū)： 4月：最高26667，最低20501，均價：21315； 5月：最高26667，最低20000，均價：21111； 6月：最高20954，最低5600，均價：19731； 岳麓區(qū)： 4月：最高