【正文】 是東北、內(nèi)蒙古連通華北、華東以及世界各地的海上門(mén)戶(hù)。遼東半島指的就是這里。她冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑。“大連的房，東北人的家”，大連優(yōu)美的人居環(huán)境在全國(guó)脫穎而出。在這些榮譽(yù)背后，大連市的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)更是取得了令人矚目的成績(jī)。主地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)利用外資354億元，假日酒店、希爾頓、沃爾瑪?shù)葒?guó)際知名企業(yè)紛紛落戶(hù)大連，8年通過(guò)招商引資大連市共出讓土地千余幅，城市人居環(huán)境的改善，也使城市價(jià)值得以整體提升，建成區(qū)地價(jià)在8年里提高了5倍，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用效能也日漸顯現(xiàn)，％。%，%。⑴新區(qū)定位國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名新城區(qū)普灣新區(qū)按照全域謀劃的總體要求和組團(tuán)式發(fā)展思路，編制了普灣新區(qū)城市總體規(guī)劃綱要。形成以研發(fā)機(jī)構(gòu)、孵化為主的科研創(chuàng)新基地，以大學(xué)城、職教中心為主的人才培訓(xùn)基地，以行政辦公、商業(yè)文化為主的城市中心區(qū)，以總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以生活居住、休閑娛樂(lè)為主的生活宜居區(qū)和以新興產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。⑵便捷交通網(wǎng)絡(luò)將建4座跨海大橋2座海上步行橋構(gòu)建與普灣新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、運(yùn)輸組織合理、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完善、高效便捷和可持續(xù)發(fā)展的交通體系。規(guī)劃“一環(huán)、兩縱、三放射”的快速路系統(tǒng)，滿(mǎn)足普灣新區(qū)內(nèi)部片區(qū)間交通聯(lián)系需求，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)與周邊重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)之間交通聯(lián)系。為加強(qiáng)海灣南北聯(lián)系，規(guī)劃除沈海高速和已開(kāi)工建設(shè)的14號(hào)橋外，擬新建聯(lián)系南北的跨海大橋4座及海上步行橋2座。積極推進(jìn)行政中心、文化中心、會(huì)展中心、教育科研中心、體育中心、總部基地、職教基地七大專(zhuān)業(yè)中心的建設(shè)，完善片區(qū)公共設(shè)施配套，建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的“文、體、醫(yī)、教、商”配套服務(wù)設(shè)施。⑷優(yōu)美人居環(huán)境 新區(qū)將打造三大景觀區(qū)域規(guī)劃充分尊重現(xiàn)狀整體自然風(fēng)貌特征，強(qiáng)化“水、山、林、路”四大要素，開(kāi)拓濱海公共空間，豐富綠色開(kāi)敞空間，維護(hù)海灣和其它支流水系的“滲透”，塑造“山水連城、城擁山水”的開(kāi)敞型山水城市的特色,打造“山水親和型都市”。生態(tài)景觀區(qū)打造壯麗的自然環(huán)境，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)塑造充滿(mǎn)活力的港灣，游覽觀光區(qū)結(jié)合城市核心功能體現(xiàn)城市的繁華景致。⑴嵩森平安里項(xiàng)目描述：項(xiàng)目位于普蘭店市西工橋與平安街交匯處 建筑面積:40000㎡占地面積:16000㎡，開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2011年09月1日。開(kāi)發(fā)商:大連嵩森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。醫(yī)療：普蘭店市中心醫(yī)院、老年病醫(yī)院等綜合、專(zhuān)業(yè)型醫(yī)院也在步行15分鐘左右。金融：各大銀行在項(xiàng)目周邊均有分設(shè)，大連銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行以及農(nóng)村信用社一應(yīng)俱全。生活：生活配套完備，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、同仁批發(fā)市場(chǎng)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，及距本項(xiàng)目步行十分鐘路程的雪苑商城。地下停車(chē)場(chǎng)共98個(gè)車(chē)位，同時(shí)規(guī)劃了9個(gè)工具房，初步規(guī)劃1—3層為綜合商業(yè)區(qū)，臨街店鋪22個(gè)，其面積在30—40平方米。嵩森平安里努力打造普蘭店市時(shí)尚、現(xiàn)代兼具的綜合性地標(biāo)性建筑，引領(lǐng)新式年輕、活力的住宅理念，娛樂(lè)、休閑為一體的前衛(wèi)居住概念。建筑面積:13萬(wàn)㎡占地面積:6萬(wàn)㎡戶(hù)型信息:一居52㎡63㎡二居85㎡110㎡三居90㎡210㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2011年12月1日開(kāi)發(fā)商:大連萬(wàn)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司:遠(yuǎn)洋物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用:，綠化率:40%，容積率:，暖氣:市政供暖，供水系統(tǒng):市政供水，土地年限:70配套設(shè)施：公園：大坨山公園，海灣公園，高爾夫球場(chǎng)。學(xué)校：小學(xué)中學(xué)以及部分高校即將遷入，五所大中專(zhuān)院校的相繼進(jìn)駐。其它：項(xiàng)目周邊醫(yī)療服務(wù)、銀行等配套設(shè)施一一俱全。區(qū)內(nèi)設(shè)有“音樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑”三大主題的海灣壹號(hào)主題會(huì)所。共10棟小高層 7棟高層，一組團(tuán)2011年5月20日開(kāi)盤(pán)，推出10棟樓3棟高層、7棟小高層，戶(hù)型面積52—110平，8月加推10小高層、1416層頂高層房源。第二互感器廠對(duì)面。 交通配套：106路 ，107路公交 。 購(gòu)物場(chǎng)所：體育場(chǎng)早市，旺客隆超市。 餐飲娛樂(lè)：玫瑰園酒店，發(fā)國(guó)酒店 樓座展示：富貴南山由5棟小高層和6棟多層組成，戶(hù)型從86平到180平之間。車(chē)庫(kù)比例可達(dá)到1：1，每棟樓一樓都是車(chē)庫(kù)式設(shè)計(jì)，2—6地下設(shè)有地下車(chē)庫(kù)。一期開(kāi)盤(pán)是1，2，4，10。這一目標(biāo)人群的定位將對(duì)本案的銷(xiāo)售造成一定的影響，將會(huì)對(duì)本案小戶(hù)型的銷(xiāo)售造成沖擊。⑶富貴南山項(xiàng)目標(biāo)定位: 高雅的消費(fèi)環(huán)境內(nèi)，以休閑、娛樂(lè)、餐飲和商務(wù)活動(dòng)為主要商業(yè)內(nèi)容的——中央商務(wù)生活區(qū)。元/平米。元/平米。元/平米。中產(chǎn)階級(jí)有文化，有審美鑒賞力，有獨(dú)立的思想，有自己的生活態(tài)度。一個(gè)月內(nèi)一年內(nèi) 結(jié)婚購(gòu)房投資置業(yè) 戶(hù)型社區(qū)環(huán)境 高檔公寓商鋪寫(xiě)字樓： 3000元以下3501~4000元5000元以上 一居室三居室（90至130平米），您覺(jué)得什么建筑形態(tài)比較合適呢？（多選不限） 別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排）高層多層 錯(cuò)層（房間內(nèi)大約有1米以下的臺(tái)階）復(fù)式樓（每戶(hù)上下兩層，但是客廳上部沒(méi)有中空設(shè)計(jì)）？持續(xù)上漲先漲再跌 報(bào)紙電視其它4項(xiàng)目產(chǎn)品定位案 名：楓丹麗舍 項(xiàng)目售樓地址：物業(yè)地址 周邊環(huán)境：西臨輕軌站，東靠安盛購(gòu)物廣場(chǎng)，南望麗嬌灣海擯浴場(chǎng)，北倚大黑山風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目配套：中小學(xué)：三十八中（高中）、鐵西小學(xué)、職業(yè)高中、三十四中（初中）、光明幼兒園、樂(lè)哈哈幼兒園。綜合商場(chǎng)：大百大樓，錦龍商廈，家家福購(gòu)物廣場(chǎng)只需十分鐘車(chē)程幼稚園：光明幼兒園、樂(lè)哈哈幼兒園。開(kāi)發(fā)商:大連森和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商:大連森和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司:大連英邦物業(yè)管理物業(yè)顧問(wèn)公司:大連英邦物業(yè)管理建筑單位:大連萬(wàn)祥建設(shè)集團(tuán)代理商:北京國(guó)邦地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位:大連風(fēng)云設(shè)計(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位:大連市建筑設(shè)計(jì)研究院,大連理工大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院整合推廣公司:大連森和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按揭銀行:中國(guó)工商銀行,中國(guó)建設(shè)銀行,交通銀行周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如帕克嵐德、地拓重工、本德、固特異等，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，且多數(shù)是外來(lái)人口。 年齡：3045歲\主力在3040歲之間職業(yè)：小型私營(yíng)業(yè)主、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員、外來(lái)務(wù)工人員收入情況：月總收入在30005000元為主力生活方式：實(shí)用、適用、安逸喜歡的品牌：對(duì)高品位的東西存在較大的消費(fèi)差異,注重實(shí)際現(xiàn)狀：生活及工作環(huán)境相對(duì)一般,沒(méi)有太大的生存壓力\希望舒適的生活環(huán)境。年齡：3555歲\主力在3545歲之間職業(yè)：自由職業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、外地人居多收入情況：年總收入在50萬(wàn)元以上喜好：旅行\(zhòng)高爾夫\休閑運(yùn)動(dòng)\收藏\投資現(xiàn)狀：事業(yè)基礎(chǔ)良好\收入穩(wěn)定\閑散資金較多\享受型生活及壓力型生活雙重狀態(tài)家庭背景：一家三口或家族式生活 5項(xiàng)目定價(jià)本項(xiàng)目運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估中最重要、最常用的方法——市場(chǎng)比較法，對(duì)普灣新區(qū) 楓丹麗舍進(jìn)行均價(jià)的制定。本交易案例根據(jù)客觀性、全面性、多途徑性和累積性，選擇與本交易案例在同一供需圈、用途相同、目的相同、正常交易和結(jié)構(gòu)相同的三宗案例。具體情況如下：為評(píng)價(jià)普灣新區(qū) 楓丹麗舍在2012年6月的正常的市場(chǎng)價(jià)格，今在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)搜集了三宗類(lèi)似房地產(chǎn)作為比較案例。已知該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，以2011年6月份為基準(zhǔn)價(jià)格指數(shù)（100）具體價(jià)格指數(shù)如下：該類(lèi)房地產(chǎn)2011年7月至2011年12月的價(jià)格指數(shù)：（環(huán)比價(jià)格指數(shù)） 月份9101112價(jià)格指數(shù)該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2012年1月份以來(lái)，%。V=（++）/3=（元/㎡）根據(jù)以上計(jì)算，可知估價(jià)對(duì)象在2012年6月30日的價(jià)格為5200元/㎡對(duì)不同的位置與組區(qū)的物業(yè)，根據(jù)物業(yè)整體素質(zhì)的分析，確定影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的主要因素。本項(xiàng)目的塔樓共有7座，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查情況，在分析樓棟之間的差異。 1號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀1500噪聲204建筑面積適宜程度2000總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 2號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀1500噪聲204建筑面積適宜程度2000總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 3號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀153噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 4號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀15噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：2比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 5號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向4500周邊景觀1500噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：0比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 6號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向4500周邊景觀15噪聲2000建筑面積適宜程度2002總計(jì)100總計(jì)得分：比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分） 7號(hào)樓調(diào)整因素分析表調(diào)整因素權(quán)重（%）打分得分（%）=權(quán)重打分朝向45周邊景觀15噪聲202建筑面積適宜程度202總計(jì)100總計(jì)得分：7比較價(jià)格=均價(jià)（1+合計(jì)得分）影響垂直價(jià)差的因素主要是景觀分布因素。 1號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12200．12南面500．15500．15西面200．12200．24東面100．1 1100．11總計(jì)%100610012垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 2號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．242000南面500．15500．15西面200．12200東面100．111002總計(jì)%10061007垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 3號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．1220 0．12南面500．1550 5西面200．24200．12東面100．1110 0．11總計(jì)%10021006垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 4號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12202南面500．15500．15西面200．12200．12東面101101總計(jì)%10021008垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 5號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素16層712層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12200．12南面500．15500．15西面200．12200．12東面100．11100．22總計(jì)%10001007垂直價(jià)差=比價(jià)價(jià)格（1+合計(jì)得分） 6號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素16層710層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面2000204南面505505西面20002000東面100．11100．11總計(jì)%100610010垂直價(jià)差=比較價(jià)格（1+合計(jì)得分） 7號(hào)樓垂直調(diào)整因素分析表樓層調(diào)整因素13層48層權(quán)重（%）打分得分（%）權(quán)重（%）打分得分（%）北面200．12200．12南面500．15500．15西面200．12200．12東面1