【正文】 從投資角度，現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)，到底是做短線操作還是長線操作，首先站在投資面上，區(qū)別于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)的層面，我說住宅地產(chǎn)營銷模式是直銷模式，商業(yè)地產(chǎn)營銷模式是傳銷模式，住宅地產(chǎn)過去很直接的差價利潤，商業(yè)地產(chǎn)通過運營商包裝以后，主要通過口碑的傳播獲取長期回報，從投資領域講，我們首先要把商業(yè)地產(chǎn)作為一種資本經(jīng)營的領域看待，而不是單純從地產(chǎn)這樣一個領域看，如果這樣看待的話，做商業(yè)地產(chǎn)一開始就蒙蒙眬眬的走進了誤區(qū)?！　〉谌齻€層面，商業(yè)地產(chǎn)的運營?！　∥曳浅Ｕ\懇地希望無論投資商、開發(fā)商和運營商，進入商業(yè)地產(chǎn)領域一定要從資本運營從價值塑造這個角度上看這個項目，前期市場定位我們要更多地請專業(yè)機構參與，從專業(yè)角度把價值空間框住了，在招商過程當中，我們更主要是從后期增值角度看待問題，不要一味地強調(diào)所謂的租金標準，這樣是毫無疑義的，撿了芝麻丟了西瓜。2008年以后北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)真正能夠走向跟國際比較接軌的良性軌道上?！　?jù)有關數(shù)字反映，北京現(xiàn)在空置率一年以上商業(yè)地產(chǎn)達到40多萬平米，可見大多數(shù)人做地產(chǎn)商業(yè)，不是商業(yè)地產(chǎn)，把地產(chǎn)商業(yè)化運作作為一種商品賣出去。我們現(xiàn)在更多是修一大堆養(yǎng)雞場，什么樣品種雞，有沒有專業(yè)養(yǎng)雞戶，很多商業(yè)地產(chǎn)隨便弄幾只雞進來沒有專業(yè)養(yǎng)雞戶，不能形成整體合力，不能形成很好的業(yè)態(tài)互補，最終是一盤死棋，沒有人氣哪有商氣。作為商業(yè)地產(chǎn)一定是商業(yè)和地產(chǎn)的互動，同時是不同的專業(yè)團隊大家互相互動的系統(tǒng)工程，這樣才能做好，不能以住宅地產(chǎn)模式做商業(yè)地產(chǎn)。此次論壇上，幾位嘉賓不約而同地談到了商業(yè)選址的問題，他們精彩的演講博得了觀眾熱烈的掌聲。以鄭州為例，北移東擴是政府的戰(zhàn)略，朝北發(fā)展是一種趨勢。商業(yè)選址要在把握商業(yè)發(fā)展趨勢基礎上，選擇戰(zhàn)略性區(qū)域、戰(zhàn)略性道路和戰(zhàn)略性點。但無論從哪個角度選址，都要歸結到一點，就是看是否有消費力支撐。該人士認為，鄭州大致可分為火車站商圈、二七商圈、碧沙崗商圈、鄭汴路商圈和經(jīng)三路金融街商圈，前四個商圈經(jīng)過多年的經(jīng)營現(xiàn)已趨于飽和，而對于經(jīng)三路金融街商圈來說，升值潛力不可限量。沿經(jīng)三路一線，眾多銀行群雄畢至，保險公司紛紛搶灘，證券公司操縱財富風云，省財政廳、河南銀監(jiān)會在此安營，沿線寫字樓林立，高檔飯店匯聚，老商鋪與新型商業(yè)旗艦流金地帶，以商業(yè)走廊的形式，共同構成了金融街商圈。做到“三性”和“五看”與會專家認為，投資商鋪重在選址。具體到選址的技巧，就是要做到“五看”：一看消費。買高層的客戶，一般都具備相當高的消費力。三要看人口是否稠密。五是看鋪面是否臨街。來自商務部、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會、家樂福、歐倍德等政府主管部門、行業(yè)組織及著名大型商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商的代表在論壇上發(fā)表了精彩的主題演講，并與各地業(yè)內(nèi)代表進行了互相交流。 訂單化是指地產(chǎn)商開始按商業(yè)訂單開發(fā)店鋪；大型化是指大型的MALL商業(yè)城自國外引入后迅速成為潮流；規(guī)范化 是指各地政府都在積極推進商業(yè)網(wǎng)點立法進程，以改變目前網(wǎng)點配置的不合理局面。專家們呼吁，今后政府應加強對商業(yè)網(wǎng)點尤其是大型MALL建設與開發(fā)的規(guī)劃，以引導商業(yè)地產(chǎn)健康有序地發(fā)展。徐鳴稱，按照商務部規(guī)定，今年年底前，所有直轄市、省會城市和計劃單列市必須完成商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作，而明年要求所有地級市必須完成各自的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。據(jù)徐鳴介紹，商業(yè)網(wǎng)點建設以規(guī)劃為龍頭，靠聽證制度來保證，這也是國際通行的做法。徐鳴說，今后如果一個城市沒有制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃或商業(yè)地產(chǎn)項目不符合當?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，不管是內(nèi)資還是外資商業(yè)項目，商務部都將不予批準。因為購物中心是商業(yè)企業(yè)為了產(chǎn)生群體效益而在某一個空間所采取的集聚模式，其本質(zhì)是多業(yè)態(tài)、多功能、多形式的商業(yè)結合體，相對于業(yè)態(tài)是企業(yè)對經(jīng)營形式的選擇而言，購物中心已不僅是企業(yè)自身的行為，應該加以規(guī)范?！　↑S國雄同時提醒開發(fā)商，購物中心的面積并非越大越好。而目前我國共建成購物中心 54個，均大于8萬平方米，半數(shù)大于10萬平方米。規(guī)模要產(chǎn)生效益，必須與城市經(jīng)濟發(fā)展水平、群眾的消費水平相適應。政府要做好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作，用規(guī)劃引導商業(yè)地產(chǎn)投資。荀培路舉例說，一個原商業(yè) 總體量20萬的城市若上馬一個20萬平方米的MALL，很多商業(yè)企業(yè)都將面臨倒閉的威脅。目前，上海等城市已經(jīng)率先開始在實施聽證制度方面進行試點。雖然去年原國家經(jīng)貿(mào)委等有關部門已經(jīng)對此進行了一輪整治，但并未從根本上解決問題。 萬典武建議我國應盡快出臺商業(yè)網(wǎng)點條例，并應至少包括以下四點：一、每個大城市5年、10年必須做一個商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；二、若干平方米以上大店必須實行聽證會制度；第三、各個副省級以上城市都必須參照該條例制定一個很細的城市商業(yè)網(wǎng)點條例；第四、商業(yè)網(wǎng)規(guī)劃必須作為城市整體規(guī)劃的構成部分。歐倍德今年將進入第二次發(fā)展高潮，已成立華北區(qū)、華南區(qū)、華東區(qū)3個大區(qū)，并爭取未來10年在中國的分店數(shù)量達到100家的規(guī)模。目前，歐倍德的合作伙伴分為三類：戰(zhàn)略合作伙伴，如海爾；拓展合作伙伴，如大連萬達；經(jīng)營合作伙伴，如上海好美家。王麗華希望各地產(chǎn)商能參考這種為零售企業(yè)量身定做的模式，以使歐倍德節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)的時間和成本?！　”本┲嘘P村國際商城總經(jīng)濟師李民認為，MALL一定要做出特色，作為大型購物中心，必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、整體經(jīng)營，必須符合中國本土市場狀況，創(chuàng)造以人為本、與自然相結合、科技領先的購物環(huán)境。從2004年12月11日起，按照WTO協(xié)議，國際商業(yè)流通和服務行業(yè)在中國內(nèi)地市場的限制將全面松綁，喊了多年的“狼來了”終變現(xiàn)實。那么，萬達訂單商業(yè)模式到底收獲多少？商業(yè)地產(chǎn)如何掘金？ 　　廣州冬日的陽光溫暖而柔情，然而此次采訪萬達集團董事長王健林，話題卻略顯沉重而尖銳。今天，您能不能對萬達3年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗進行一下梳理，總結其中的得與失，經(jīng)驗與教訓。 商業(yè)地產(chǎn)需要較長的市場培育期要掘第一桶金不要選擇商業(yè)地產(chǎn) 　　從我理解看，商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)為主的一種目的性地產(chǎn)合作方式，不能等同于一般的房地產(chǎn)銷售，總結三年經(jīng)驗，只租不售應該是商業(yè)地產(chǎn)成功運營的核心所在。這種項目決定了需要有較長的市場培育期，是靠長期收益獲得穩(wěn)定長期現(xiàn)金流動的項目，不能搞短、平、快。當初集團招商時做了一個調(diào)查，以為是五五分類，就是50％是自己銷售，50％做投資，可現(xiàn)實不一樣，有80％的業(yè)主為投資型買家，他們先組成大的主力店買下店鋪，然后再賣給小的客戶，目標是先投錢再到中心店來掙錢。結果許多小的客戶沒有想到需要市場培育期，只是抱著急功近利的心態(tài)進入，于是往往因初期經(jīng)營不佳就早早跑掉。正是基于以上的教訓，我們現(xiàn)在搞只租不售。 　　在談到如果開發(fā)商急需資金，需出售怎么辦時，王健林建議開發(fā)商應做好三點：賣其他的寫字間、商住公寓。因為主力店的中心增長和升值潛力是有限的。 　　王健林說，商業(yè)地產(chǎn)是一項復合地產(chǎn)，所牽涉行業(yè)很多，而要做商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要有3－5年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗后才有可能做商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)展到高級階段才出現(xiàn)的，很復雜。 商業(yè)地產(chǎn)掘金五大關鍵定位、招商、規(guī)劃、成本、物業(yè) 　　如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)風險，王健林概括五大關鍵： 　　準確定位這包括定址、客戶定位、規(guī)模的定位。其次規(guī)模的確定也很重要，商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心指標：即平方米中心收入和平方米銷售收入。 　　招商在前確定主力店，主力店并非多多益善，一個項目有3－5個最合適。市中心可以建百貨店，而地腳稍偏的最好建超市，郊區(qū)則可以建建材市場等。萬達現(xiàn)在最缺的是500－2000平方米的次主力店，現(xiàn)在歐美國家經(jīng)營品種有30多萬種，而中國只有10多萬種經(jīng)營品種，現(xiàn)在中國不缺主力店，也不缺小店主，而是缺有特色經(jīng)營的次主力店。 　　成本控制這是開發(fā)商需要注意的，購物中心以租為主的時候，成本控制相當重要。萬達在成本控制主要做到以下兩點，提前管理和有預算后再開工。萬達十分重視物業(yè)管理，最近還與清華物業(yè)管理學院簽定合同，定期輸送人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才。 如今萬達在全國擁有15個大型購物中心，總開發(fā)面積達220萬平方米，其中有12個購物中心已竣工開業(yè)，萬達已成為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。在具體運做時我們主要采取以下四點： 　　共同選址現(xiàn)在開發(fā)商選址往往沒有地域限制，而萬達集團在開發(fā)項目的時候，有地域限制和行業(yè)限制，選址前，往往會根據(jù)幾個地塊情況提前排定，大家坐下來一起討論，把選址的形狀、容積率高度做一個簡單的規(guī)劃，提供給各個零售商。 　　技術對接萬達集團首先根據(jù)零售商的主要意見，決定項目建設的大小、經(jīng)營方向，每個零售企業(yè)的技術人員和集團對接，進入設計階段。后來我們把中國城市劃分為三等，一等為北京、上海、廣州；二等為省內(nèi)計劃單列市；三等為其他城市，集團制定每等城市租金收多少錢，這樣的好處是再談選址簽定時，不用為租金做曠日持久的談判。 　　先簽定金簽定合同后，一定要先交保證金，萬達根據(jù)品牌、根據(jù)誠信度每個企業(yè)大都簽保證金，這樣的好處是建造的所有面積都確保是有效面積，保證投資為有效投資。 　　在談到商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展之路時，王健林感觸地說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)之路還長，而萬達愿意憑借企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗所得讓業(yè)界分享，而這對準備投身商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)地產(chǎn)作為一種發(fā)展方向的企業(yè)來說，無疑具有重要的導向作用。對此，萬達集團的目標是到2010年的時候，確保開業(yè)40個商業(yè)項目，力爭做到50個購物中心、商業(yè)開發(fā)總面積600－700萬平方米的一個理想數(shù)字。” ”大型購物中心的選址必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是必須擁有相當數(shù)量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便?！?商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準。 據(jù)何小川介紹，國外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗表明，一個社會進入到汽車時代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 依據(jù)城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項目做出定位。 ：城市化率在30％－70%之間；城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進程而發(fā)生變化，從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 從中觀角度，在具體某一個城市內(nèi)，大型商業(yè)設施的選址應該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點；（5）符合城市規(guī)劃要求。 首先，客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素?！焙伪硎?，商業(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是，所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。 其次要考慮的是商業(yè)環(huán)境。另外一些顧客購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，一般大商場就是以此為目標而設置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。 選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。 建造大型購物中心對城市規(guī)劃的要求也很高。同時，奧運功能區(qū)使立水橋的未來重新定位。一個是文化建設功能，第二是文化產(chǎn)業(yè)功能，第三是文化的輻射功能。比如說商業(yè)就會通過體育文化產(chǎn)業(yè)把亞奧商圈進一步的互動起來，把亞奧商圈檔次進一步提高到一個國際化的水平?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的五大要素　　李貴保認為，從商業(yè)地產(chǎn)的角度來說，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，必定帶來投資的升值。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要想成功必須要具備五大要素。　　眾所周知，做商業(yè)，選址非常要緊。再次是它的區(qū)域功能是否具有優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，這個地方將成為一個新興的住宅區(qū)，從而帶來巨大的商業(yè)需求。正如CBD地區(qū)有CBD的功能一樣，立水橋處在奧北地區(qū)，奧運的功能會在這里充分顯示?！　〉诙厥呛侠硪?guī)劃。經(jīng)營規(guī)劃就是市場定位，決定這個地方要賣什么，賣給誰。作為經(jīng)營規(guī)劃來講，這顯得尤為重要。從建筑規(guī)劃看，明天第一城在做商業(yè)建筑的時候，就沒有背離商業(yè)的需求?！　〉谌厥菢I(yè)態(tài)規(guī)模。目前超大體量的商業(yè)經(jīng)營往往比較困難?！　〈送膺€要有合理的配置業(yè)態(tài)。合理的業(yè)態(tài)配置與人氣有互相帶動的作用，所以不