【正文】 內(nèi)得到改變，也許65%這一數(shù)字還會有所上升。走65%的負債率鋼絲一邊是股東對于高管層是否玩轉(zhuǎn)所有融資工具的期待；一邊是管理層本身希望不要因為負債率高出了企業(yè)的控制范圍，從而引發(fā)償債風險。這根鋼絲，正是65%2004年9月初,銀監(jiān)會發(fā)出《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》。兩個文件實施之后，原本是給作為債權人的銀行一個規(guī)范，卻也給房地產(chǎn)企業(yè)65%的負債率有了一個限定。例如，綠城房地產(chǎn)在IPO后，2006年的預期負債率仍高達65%；截至2006年11月30日，%。事實上這將給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動。假設房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率為72%，這其中有50%是應付賬款；還有40%為銀行貸款；此外還有幾個點的其他資金來源，類似于對于基金的引入以及發(fā)行債券等。所以在越來越規(guī)范的房地產(chǎn)體系中，地產(chǎn)企業(yè)必須要受到65%緊箍咒的限制。凈利潤率僅為10%左右。從房地產(chǎn)企業(yè)股東的角度來說，財務杠桿越大越好。在所得稅越高的情況下，財務杠桿的作用就越明顯。雖然，隨著負債率的提升，風險也隨之上升。在他們看來，房地產(chǎn)行業(yè)的虧損風險可能由四個原因造成：出現(xiàn)意外的需求縮減；過度競爭導致部分樓盤賣不出去；類似于退房或者房屋質(zhì)量之類的法律訴訟引發(fā)賠償；過多的短期負債引發(fā)償債風險。但是，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢下，只要負債率不達到很荒唐的程度，類似于95%以上，應該都可以比較好地控制風險。資金或成為最大瓶頸對于絕大多數(shù)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前無論是公司債券還是項目債券，都并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)放開；產(chǎn)業(yè)基金還未立法；信托現(xiàn)在和信貸一樣受到限制。如果將預售款與銀行貸款假設為房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金最重要的兩條渠道，未來企業(yè)的資金壓力將更為明顯。而銀行貸款本身就不能夠用來購買土地?，F(xiàn)在，非上市公司或是資金緊張的公司無法激活現(xiàn)有的土地；有實力雄厚的地產(chǎn)公司則稱：如果不是因為融資渠道的受限，他們可以有資金收購更多的公司。因為這其中，財務杠桿受到65%負債率的制約，沒有可改變的空間；房地產(chǎn)企業(yè)銷售凈利潤率也在下降，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提升也非一蹴而就。該公司從2005年就開始嘗試輸出管理，2006年此類合作更多。按照2006年萬科達到10%的純利潤來分析，3%的提升就可以較大幅度提高其銷售凈利潤率?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)負債高　　去年以來，房地產(chǎn)、有色等熱門行業(yè)中一些高增長企業(yè)，負債水平居高不下。在長期負債居前20名的企業(yè)里，有6家房地產(chǎn)企業(yè)，5家有色化工企業(yè)，其它公司則分布在電力、港口、交通運輸、傳媒等板塊。其后，中華企業(yè)、金融街、陽光股份的長期負債均在10億元以上?！　≡?43份年報中，資產(chǎn)負債率前10名均為績差企業(yè)，且其中9家都是“加星戴帽”的*st公司。其中包括8家房地產(chǎn)公司，華發(fā)股份、萬通先鋒、保利地產(chǎn)、中江地產(chǎn)、陽光股份、高新發(fā)展、中華企業(yè)、渝開發(fā)的資產(chǎn)負債率都在70%以上。而一旦行情變好，不少公司就開始擴張產(chǎn)能，搶占資源，這在有色化工板塊表現(xiàn)得尤其突出，所以公司攤子鋪的比較大，銀行貸款與融資比較多。%的原因時就表示，、50萬噸/年合成氨項目、長壽6萬噸/年聚甲醛技改工程項目建設等因素。這包括正在試車的4萬噸/年甲烷氯化物工程和10萬噸/年醋酸乙酯及5萬噸/年苯胺項目，以及尚未完工的東營100萬噸/年鹵鹽工程。無論是鋅鎳銅鋁還是煤礦石油天然氣，都存在一個“抓住”的問題。像天富熱電和廣輝股份的天然氣項目都屬此類。高額負債在未來還可以通過增發(fā)來解決?！　∝搨?jīng)營促使房企借殼　　對于房地產(chǎn)企業(yè)的高負債率，邵青認為，這完全符合房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式?！叭绻嚓P售房政策越來越嚴的話，房地產(chǎn)資金鏈條就會更加緊張。這也是目前不少優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司越做越大的原因。同時，因為地產(chǎn)公司ipo存在困難，將導致很多房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市?！　∨c此同時，也有一些企業(yè)的負債很少，流動性相當充分。五洲交通主營業(yè)務是高速公路收費，經(jīng)過一段時間折舊后，只需“坐地收錢”；如果沒有新增投資項目，也不購入資產(chǎn)，那么企業(yè)資金量就比較充沛。怎么看房地產(chǎn)企業(yè)的速動比率和資產(chǎn)負債率流動比率是：流動資產(chǎn)/流動負債*100％，它的合理區(qū)間是200％左右；速動比率是：（流動資產(chǎn)－存貨）/流動負債*100％，它的合理區(qū)間是100％左右；資產(chǎn)負債率是：流動負債/資產(chǎn)總額*100％，它的合理區(qū)間是50％以下。償債能力分析包括短期償債能力的分析和在期償債能力的分析兩個方面。它反映企業(yè)償付日常到期債務的實力、企業(yè)能否及時償付到期的流動負債，是反映企業(yè)財務狀況好壞的重要標志、財務人員必須十分重視短期債務的償還能力，維護企業(yè)的良好信譽。對投資者來說，如果企業(yè)的短期償債能力發(fā)生問題，就會牽制企業(yè)經(jīng)營管理人員的大量精力去籌措資金，應付還債。對供應單位來說，則可能影響應收帳款的取?！　》从称髽I(yè)短期償債能力的財務指標主要有　（－）流動比率　　流動比率（Ｃｕｒｓｅ。按照西方企業(yè)的長期經(jīng)驗，一段認為２：ｌ的比例比較適宜它表明企業(yè)財務狀況穩(wěn)定可靠，除了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營的流動資金需要外，還有足夠的財力償付到鎮(zhèn)短期供務。但是，流動比率也不能過高，過商則表明企業(yè)流動資產(chǎn)占用較多，會影響資金的使用效率和企業(yè)的獲利能力。因此，分析流動比率還需注意流動資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況、流動負債的數(shù)量與結(jié)構(gòu)等情況。流動比率是流動資產(chǎn)對于流動負債的比率，而營運資金（又稱無動資金凈額），則是流動資產(chǎn)減去流動負債后的凈額、計算公式如下；　　營運資金＝流動資產(chǎn)－流動負債　　例如 根據(jù)表４－ｌ資料，該企業(yè)營運資金可計算如下：　　1991年末營運資金：7100－3400＝3700（千元）　　1992年末營運資金：8050－4000＝4050（千元）　　營運資金數(shù)額的多少，一般能反映企業(yè)短期償擔能力的強弱．在本例中，１９９２年末企業(yè)營運資金比1991年末增加加，一般說來，這表明企業(yè)可用以償還流動負債的資金增多了。至于營運資金的增減情況，還需結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的改變、流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、反映短期償債能力的其他指標等，來作出合理的評價。因此，分析流動比率時，應對不同性質(zhì)的流動負債分別加以考察，以利于合理安排。這些短期負債項目，有的是因為短期借入和商業(yè)信用而形成的，有的則是因為結(jié)算程序的原因而形成的、作為借入資金，企業(yè)要按期還本付息，商業(yè)信用也必須按期償付，這些都是首先要用易于變現(xiàn)的流動資產(chǎn)來保證償還的?！　》祷仨撌住。ǘ┧賱颖嚷省　∷賱颖嚷剩≦uick Ratio。速動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收帳款、其他應收款項等流動資產(chǎn)。這一比率用以衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即用于償付流動負債的財力。至于待攤費用和預付帳款等，它們本質(zhì)上屬于費用，同時又具有資產(chǎn)的性質(zhì)，它們只能減少企業(yè)未來時期的現(xiàn)金付出，卻不能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，因此，不應計入速動資產(chǎn)。有時企業(yè)流動比率雖然較高，但流動資產(chǎn)中易于變現(xiàn)、可用于立即支付的資產(chǎn)很少，則企業(yè)的短期償債能力仍然較差。根據(jù)經(jīng)驗，一般認為速動比率ｌ：ｌ較為合適。如果速動比率過低，說明企業(yè)的償債能力存在問題；但如速動比率過高，則又說明企業(yè)因擁有過多的貨幣性資產(chǎn)，而可能失去一些有利的投資和獲利機會。以致實際的短期償債能力并不理想，需采取措施加以扭轉(zhuǎn)?，F(xiàn)金類資產(chǎn)包