【正文】 消費的屬性住宅作為生活資料，既是人們最基本的生存資料，又是人們的享受資料和發(fā)展資料，居民個人及其家庭在居住生活中，消費住宅的行為就構成住房消費。從這個意義上說，住房消費就是對住宅的消耗。住房的再生產(chǎn)過程包括：住房的生產(chǎn)（投資建造）、住房的分配、住房的流通和住房的消費四個環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是為住房消費服務的，所以，住房消費既是住房再生產(chǎn)過程的出發(fā)點，又是歸宿點。特別是在當前我國一般工業(yè)消費品全面出現(xiàn)供過于求、而居住水平相對較低的情況下，拓展住宅消費對于擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，有著格外重大的意義。住宅消費的實質(zhì)住房消費是職工的勞動力再生產(chǎn)費用構成部分之一。勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)費用，是由生產(chǎn)、發(fā)展、維持和延續(xù)勞動力所必需的生產(chǎn)資料價值決定的。在市場經(jīng)濟中，工資作為勞動力價值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，即勞動力價格，必須由勞動力再生產(chǎn)費用決定，只有這樣才能實現(xiàn)勞動力再生產(chǎn)。世界各國住房消費在工資中的含量一般占25%至30%左右。而改革的方向，就是要還住房消費屬勞動力再生產(chǎn)費用的本來面目，最終納入到職工工資中去。所以，住房消費應由個人及其家庭負擔，在職工的收入中開支。深化改革，必須確立職工個人是住房消費的責任主體，企業(yè)的工資分配則應包含住房消費在內(nèi)，而國家和政府的職責是制定住房政策、調(diào)控住房市場運行和對低收入者實施住房社會保障制度。其特點主要表現(xiàn)在以下兩方面。通過爭論，基本上統(tǒng)一到住房是商品的觀點上來。住房的商品性主要體現(xiàn)在：它既有滿足人們居住需求的使用價值，又有建造住房所花費的社會勞動凝結而成的價值，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。住房的再生產(chǎn)過程，必須通過住房商品的生產(chǎn)（投資建造）、分配（市場分配）、流通（市場交換）、消費（職工和家庭居?。┲T過程，才能完成自己的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，不斷地、順利地實現(xiàn)再生產(chǎn)。而在明確了住房是商品以后，在住房制度改革的推動下，按市場經(jīng)濟規(guī)律運作，中國的住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃勃地發(fā)展，在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了巨大的促進作用，居民的居住條件也隨之大大改善。住房的商品性是中國住房制度改革的根本理論基礎。住房商品化包括四層涵義：一是住房的生產(chǎn)經(jīng)營商品化，即把住房作為商品，按商品經(jīng)濟規(guī)律由開發(fā)商進行投資建造，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動；二是住房的分配、流通、消費市場化，建成的住宅由市場交易進行分配，職工通過購買和租賃進入消費領域，解決自身的居住問題；三是住房的管理市場化、專業(yè)化、社會化，由市場型的物業(yè)管理企業(yè)實施管理；四是住房資源的配置市場化，由市場機制調(diào)節(jié)住房資源的配置，以取得最佳的經(jīng)濟效益。由于住房是價值量大的超耐用消費品，購買或租賃都要花費較大的代價，低收入者按市場價格購買或租賃住房難以勝任，必然會出現(xiàn)部分住房困難戶，甚至“無家可歸者”。如采取低息貸款、房租補貼、廉租屋等措施，使抵收入者也能得到滿足基本生存需要的住房保障。不僅范圍?。ㄒ话阆拗圃?0%以下的低收入者），而且在性質(zhì)上也根本不同。那么，住房的商品性與住房的社會保障性是什么關系呢？從上述分析可以看到，住房的商品性是社會主義市場經(jīng)濟條件下住房的本質(zhì)屬性，是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的客觀經(jīng)濟范疇。而住房的社會保障性則是政府制定的對低收入群體實施的住房社會保障政策，屬于上層建筑范疇，它是相對于中等收入以上者的住房政策而言的，目的是要幫助低收入者解決住房困難問題，是市場配置住房資源必不可少的補充。住宅消費與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費的性質(zhì)和特點是制定科學的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費順利實現(xiàn)的可靠保證。例如，在理論界有一種所謂“停止實物分房”的提法就值得商榷。本書贊同第三種看法。如果僅限于停止實物分房，住房分配貨幣化，仍然可以搞貨幣化補貼性的福利，住房分配的福利性實質(zhì)并沒有真正改變，所以正確的、完整的提法，應改為停止實物福利分房。其次，從理論上正確把握住房消費的屬性、實質(zhì)、范圍和形式，對于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導作用。而現(xiàn)在有一種“實行住房分配貨幣化”的提法也是有缺陷的。根據(jù)世界各國通常的做法，住房消費部分均納入工資之中，職工以其工資收入到市場上購租房。中國住房分配制度改革的長遠目標，應與國際接軌，實行住房分配貨幣工資化。其一，完備的住房制度有利于擴大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進住宅建設，增加住宅的供應量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。其三，建立多層次的住房供應體系，也有助于不同收入層次的群體順利實現(xiàn)住房消費。把住房的市場化與社會保障結合起來，就可以真正做到“居者有其屋”，保證不同層次的群體都能較好地實現(xiàn)住房消費。其主要內(nèi)容是：城鎮(zhèn)住房建設投資方式、住房供應方式、住房分配方式、住房經(jīng)營方式、住房社會保障方式和住房管理方式等方面，包括有關住房問題的方針、政策、目標、方法等，這些方面的總和就是城鎮(zhèn)住房制度。由此，各國都高度重視居民的住房問題，在住房的規(guī)劃設計、投資建造、分配辦法、經(jīng)營管理以及住房社會保障等方面，都制定了相應的住房政策目標和解決住房問題的方式方法，形成一套完備的制度；并且都制定了一系列住宅法規(guī)，如多種多樣的《住宅法》和《物權法》等，以維護城鄉(xiāng)居民的居住權，保護居民的房產(chǎn)權，規(guī)范住宅市場的運行秩序。自經(jīng)濟體制改革以來隨著計劃經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌到市場經(jīng)濟體制，中國也開始了城鎮(zhèn)住房制度改革，即一方面要揚棄計劃經(jīng)濟下的住房體制，另一方面則要適應社會主義市場經(jīng)濟的要求，按照完備的住房制度模式，建立新的科學的住房制度。綜合起來看，世界主要國家的住房制度，大體上可分為兩大類型。其理論基礎是住房的福利性，否定住房的商品性。中國原有的住房制度，基本上照抄照搬了這種模式。中國在確定了社會主義市場經(jīng)濟體制以后，進行的住房制度改革，就是要揚棄這種計劃經(jīng)濟模式的住房體制，建立適應社會主義市場經(jīng)濟要求的市場型住房新體制。住房投資建設由開發(fā)商自主進行。住房分配通過市場交換進行，職工以其收入自由選擇購買或租房入住。住房管理與政府和單位分離，由物業(yè)公司進行社會化、專業(yè)化管理。依據(jù)住房社會保障的范圍和保障方式的不同，又可以把市場經(jīng)濟國家的住房制度細分為兩個子類：（1）瑞典等福利主義國家的市場社會保障型住房制度市場社會保障型住房制度的主要特點是：以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的住房社會保障政策。政府為住房建設籌集資金，提供貸款，并通過優(yōu)惠利率和補貼使資金費用和房屋成本保持在合理水平。瑞典政府實施住房補貼政策，主要資助形式是利息補貼和住房津貼，此外還對房產(chǎn)業(yè)主提供稅收優(yōu)惠和補貼。這種泛福利的模式，好處是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房資源的配置效益低，政府的財政負擔重，難以為繼。美國的住房政策是多極化的住房目標，包括效率目標、經(jīng)濟增長目標和社會公平目標；多樣化的政策手段，包括金融手段、稅收和財政補貼手段，組成一個比較完整的體系。住宅的投資、買賣和消費由市場調(diào)節(jié)，住房消費支出已占居民家庭收入的40%左右。對有能力購房的人，政府不直接提供財政援助，僅限于貸款購房者可以得到貸款利息沖減納稅基數(shù)的優(yōu)惠。目前住房補貼的形式為住宅券，領到此憑證的人，可以在符合政府規(guī)定的住房標準前提下，自由選擇居住地，只需交不超過自己收入30%的房租，超過部分由政府負責支付。這種住房制度的好處是，有利于調(diào)動居民自主地解決住房問題的積極性，而政府的財政負擔又不致太重。（一）住房政策體系住房政策體系是由國家或政府制定的一整套方針、政策和具體措施構成的，可以說這是一個國家住房制度的內(nèi)核。一般來說，中央政府的住房政策是帶有原則性的基本政策，而地方政府則根據(jù)這些基本政策，從各地實際情況出發(fā)，制定的適合本地區(qū)特點的具體政策。如住房的供應政策有公共住房政策和私有住房政策；住房的流通政策有數(shù)量、質(zhì)量、價格及其交易政策；住房的分配政策有住房消費占工資中的含量、住房所有權、使用權和租賃政策；住房的社會保障政策有住房補貼和廉租住房政策等。綜合的住房政策一般包括四個方面：政策目標、政策內(nèi)容、政策結構和政策貫徹實施。如1949年美國國會通過的《全國可承受住房法》提出的住房政策的總目標是：“使每個美國家庭有舒適的住房和適宜的居住環(huán)境。”（MaIpass, Muric, 1994）政策內(nèi)容是指解決住房問題的一套原則和行動，包括住房政策由哪些部分組成、范圍如何界定，以及其他政策的相互配合，如住房供應政策、交易政策、分配政策和住房社會保障政策等。政策貫徹實施是指政策實施的程序和貫徹的過程，政策實施的成果評價，政策基本目標的實現(xiàn)等。住房政策的效率性居住行為也是一種經(jīng)濟行為，同任何一種經(jīng)濟活動一樣，必須以效率為先。政府的住房政策對住房市場中的所有權形式、使用權保護、住房金融和住房價格等的規(guī)范，能明顯提高住房的使用效率，保證住房政策目標的實現(xiàn)。同時，住房建設又是城市建設的重要組成部分，住宅的設計、建造、布局、外觀，同整個城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、市政設施和交通設施都有密切的聯(lián)系，直接涉及到城市建設的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。住房政策的公平性在講究住房政策效率性的同時，還必須實行住房政策的公平性。這種住房分配是同收入分配密切聯(lián)系在一起的。政府出于對社會穩(wěn)定和社會福利的考慮，對低收入者的住房問題普遍重視。如“廉租屋”政策，“公共住房”政策，“低收入者住房”政策，“無家可歸者”住房政策等。由于住房是人們的棲息場所，是生存資料、享受資料和發(fā)展資料，安居才能樂業(yè)，因此關系到社會安定和政治穩(wěn)定，瑞典、荷蘭等國還把住房問題看作是社會福利的重要內(nèi)容。同時，住房問題涉及人們的社會權利?！熬诱哂衅湮荨保纳凭幼l件，提高居住質(zhì)量，被歷屆人居會議列為中心議題。西方國家的政府關注住房問題，很大程度上就是出于對住房政策的社會性和政治性的考慮。住房政策的基本目標是保障居住權，提高居住水平和居住質(zhì)量。如美國在1949年住宅法中規(guī)定其立法的目的是“使每個美國家庭都有舒適的住房和適宜的居住環(huán)境”?！?上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會編：《國外（地區(qū)）住房法規(guī)選編》，上海社會科學院出版社2001的版，第87663頁。從住房政策調(diào)節(jié)的目標來說，在西方國家的各種住房政策中又有供應目標和公平（分配）目標兩類共存的目標。住房政策的公平目標，是運用再分配手段，確保社會住房產(chǎn)品的公平分配，尤其是保障低收入者和其他特殊階層（如老年人、殘疾人）的住房權利。因此，一方面，政府要引導市場擴大供應量，滿足居民的住房需求，并逐步提高居住質(zhì)量；另一方面，又要注重住房的公平分配，通過對中低收入階層的住房補助，縮小他們與高收入階層在居住水平上的差距，達到基本的住房水準。在市場經(jīng)濟的條件下，世界上的絕大多數(shù)國家都實行了住房商品化的政策，各類住房主要通過住宅市場來流通和分配，住房資源由市場機制調(diào)節(jié)。由于各國政府住房政策干預和經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段、范圍和方式方法的不同，就形成了各國不同的住房體制和住房市場機制，以及相應的住房政策 參見田東海：《住房政策：國際經(jīng)驗借鑒和中國現(xiàn)實選擇》第一章，清華大學出版社1998年版。我國是一個社會主義國家，同時又實行市場經(jīng)濟體制，在住房制度和住房政策上，既要采用各國成熟的政策措施，又要根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟的要求，在改革中創(chuàng)造出具有中國特色、符合中國國情的城鎮(zhèn)住房新制度。其最基本的特征是計劃型、統(tǒng)包統(tǒng)分的實物福利性住房制度。住房投資建設的全面公共性以發(fā)展公有住房為出發(fā)點，住房建設由政府和企事業(yè)單位統(tǒng)一投資建造，納入固定資產(chǎn)投資范疇。職工個人絲毫不承擔住房建設投資的責任，分配所得的住房則享有無限期的租賃使用權。因此，這種投資純粹是一種財政性的支出，不存在任何收益。分房的標準主要以職級、工齡和家庭人口等非經(jīng)濟因素為依據(jù)，與職工的勞動貢獻完全脫離。由于住房供給嚴重不足，機關和企事業(yè)單位的職工根據(jù)上述條件排隊輪候分配。住房經(jīng)營的非市場性原有住房制度的立足點是否認住房的商品性，實行非市場化經(jīng)營，排斥市場交換和市場機制調(diào)節(jié)，采用低租金使用制。實際上所繳納的房租不能抵償房屋維修和管理成本，虧損部分要由政府和企事業(yè)單位補貼。同市場化、專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理完全相背。實踐已經(jīng)證明，這種住房制度既無效率性，又缺乏公平性。住房投資資金不能良性運行，陷入惡性循環(huán)由于實行低租金制，國家和企業(yè)投入的住房建設資金不僅得不到有效回收，甚至連房屋維修費用還要補貼。而分配給職工只收很低的租金，全國平均每平方米住房使用面積月租金只有1角3分，不少城市個人負擔僅六七分，甚至更低。房租收入連維修的開支都遠遠不夠，造成全國有一半住房失修，危房增加，壽命縮短。在這種體制下，國家用于建房的資金只有投入，沒有產(chǎn)出，投資不能良性運行，實行自我積累，陷入惡性循環(huán)的怪圈，路子越走越窄，難以為繼。20世紀50年代末。其結果是，一方面，由于分房以工齡、廠齡和家庭人口為主要標準，造成嚴重的平均主義，從根本上背離了按勞分配原則，不僅使分配失去調(diào)動職工積極性的作用，而且抑制了職工住房投入的積極性，形成“等、靠、要”的住房消費觀念和不合理的住房要求。住房的充包統(tǒng)分制加重了企業(yè)負擔一方面，住房的暗貼加重了企業(yè)的經(jīng)濟負擔，不但單位自建住房需要投入大量的建設資金，而且公有住房的低租金制，又要單位實行租金補貼，形成建房越多補貼越大、負擔越重的狀況。日積月累，企業(yè)的經(jīng)濟負擔越背越重，難以為繼。特別是每當分房的時候，單位主要領導都要參與制定分房標準、條件、申請、審批等許多具體工作，還要處理各種復雜矛盾，不勝其煩。住房資源的行政性配置抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)育行政性的實物福利分房制度，否定了住房的商品性，住房不能進入市場交換，排斥市場機制對住房資源配置的調(diào)節(jié)作用，不僅導致住房資源配置效益低下，而且嚴重影響了住房市場的發(fā)育，阻礙了住宅業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)（如建筑業(yè)、建材工業(yè)等）和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。造成上述弊端的原因是多方面的，從根本上說主要有以下兩點：首先是思想觀念上的陳舊。其實“衣、食、住、行、用”都屬于個人生活消費品，住房在產(chǎn)品分類中毫無疑問屬于個人消費品，住房消費也是勞動力再生產(chǎn)費用中的重要組成部分，通過工資分配以后，同其他生活消費品一樣，是個人的私有財產(chǎn)，而且是家庭私有財產(chǎn)中最主要的財產(chǎn)。二是把低租金、高補貼看作是社會主義優(yōu)越性的重要表現(xiàn)，認為住房是人人共享的福利品，形成了住房供給制和福利觀念。如前所述，住房消費應當同其他生活消費一樣，在工資收入中開支，而工資則體現(xiàn)按勞分配、多勞多得、少勞少得的原則，這才是真正的社會