【正文】 較高消費力的虹橋客流。再次，二號線將通過四個站點（淞虹路－北新涇站－威寧路站－婁山關路站）與中山公園站交匯，2010年前軌道交通二號線的東段延長線將通至浦東機場，2010年后西段延長線后期通至虹橋機場，二號線將成為上海唯一貫穿東、西兩大機場的直達軌道捷運線。消費客層按長寧區(qū)統(tǒng)計局的統(tǒng)計，長寧區(qū)內環(huán)線以西的7個街道鎮(zhèn)的常住人口為409166人，因此天山路商業(yè)街的固定消費人口在40萬—50萬左右，還有相當多的流動人口，另外隨著大量新建住宅的建設，有消費能力的人口還會增加，隨著軌道交通建設和市政道路的完善以及古北路跨蘇州河橋的建成，天山路商業(yè)街的輻射面將包括長寧區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)部分地區(qū)，甚至青浦區(qū)。而從二號線現(xiàn)有客流情況看，交通部門計算二號線西延伸段日均客流量已經(jīng)達到1620萬人次。首先我們從長寧區(qū)的商業(yè)規(guī)劃來看，長寧區(qū)在最近幾年里將重點開發(fā)、建設虹橋開發(fā)區(qū)和中山公園兩大商圈，并利用地鐵2號線西延伸段將有長寧區(qū)“中軸線”之稱的天山路建設成為一條商業(yè)街。【產(chǎn)品定位】與虹橋涉外貿易區(qū)服務功能相匹配，以商務樓群白領人員、涉外人員以及周邊居住區(qū)中高檔居民為主要目標消費群體，中檔為主、高檔適度，集休閑、娛樂、購物、展示為一體，滿足綜合消費需求的現(xiàn)代化商業(yè)街。同時虹橋開發(fā)區(qū)將與天山路商業(yè)街連成一片，從天山路、延安西路交界處向西至芙蓉江路口將是新虹橋“軸線開發(fā)”中的商業(yè)商務功能段，這一區(qū)域將新規(guī)劃建設商務樓50萬平方米左右，新增商業(yè)營業(yè)面積達30萬平方米。l 首先我們從規(guī)劃面來看，原有的天山路商業(yè)圈已經(jīng)跟不上發(fā)展的勢頭，以天山商廈為核心的商業(yè)設施已經(jīng)無法滿足長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的需求，因此天山路商業(yè)圈的改造將大大增加區(qū)域的商業(yè)容量，使其從區(qū)級商業(yè)圈中脫穎而出。l 而在天山路上所設立的四個站點將大大帶動周邊商業(yè)設施的加快建設，四個站點近20萬的人流量和優(yōu)越便利的交通使得天山路現(xiàn)有商業(yè)價值更加得到體現(xiàn)，也使得未來商業(yè)價值有更大的提升空間。三、環(huán)境優(yōu)勢1．項目所在商圈優(yōu)勢目前，與天山商業(yè)街相毗鄰的虹橋古北、仙霞路等商業(yè)網(wǎng)點分布相對較為疏散，無論是規(guī)模及購物功能、經(jīng)營業(yè)種均不齊全。隨著區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，區(qū)域人口迅速增加，購買能力也跟著巨幅增長。近年來，隨著周邊中高檔住宅區(qū)域、高檔寫字樓相繼入駐，消費人群漸漸從老齡化轉向年輕化，消費層次也從普通化轉向中高檔化。2．項目交通優(yōu)勢本案位于的天山路東跨內環(huán)線，因其橫貫長寧中部，又被稱為長寧區(qū)的“中軸線”。本案可謂是環(huán)抱于各大商圈之中，人氣旺盛。在地鐵二號線西延伸段規(guī)劃中，有４座車站設在天山路上，這在軌道線上絕無僅有。3．商務優(yōu)勢本案所在的虹橋開發(fā)區(qū)是中國國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)之一，是上海市新興的中央商務區(qū)，吸引了海內外大型企業(yè)、跨國公司、金融財團在區(qū)內安家落戶。目前該地區(qū)擁有１８幢涉外商住樓，２０００多家商務機構入住，東部以虹橋、銀河賓館、太平洋、揚子江飯店、虹橋迎賓館、櫻花度假村等為主的賓館三角區(qū)；西部則是世貿商城、國際展覽中心、吉盛偉邦的會展三角區(qū)。這些成熟商業(yè)區(qū)輻射的商業(yè)能量，亦為虹橋開發(fā)區(qū)帶來了生活氣息與消費浪潮。如知名的古北社區(qū)就在虹橋開發(fā)區(qū)內。來自歐美、日、韓及港、臺等三十幾個國家和地區(qū)的外籍人士云集于此。同時，虹橋開發(fā)區(qū)擁有世貿商城、國際展覽中心兩大會展場所，全年辦展數(shù)大約在100個左右，每個會展的流動人口在8至9萬人，全年的流動人口大約在1000萬人左右。市 場 篇一、區(qū)域商業(yè)市場大型商業(yè)項目介紹l 泓鑫時尚廣場開發(fā)單位：上海泓鑫置業(yè)有限公司位置：古北路婁山關路間，天山路北塊建筑概況：地下三層，地上六層，總建筑面積為4萬平方米租賃情況：試租賃功能定位：綜合娛樂購物區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)：以綜合休閑娛樂為主，專業(yè)、專賣店為輔的商業(yè)廣場預計交付使用時間：2007年年中l(wèi) 天山世紀廣場開發(fā)單位：上海長寧房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司，上海裕勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：古北路婁山關路間，天山路南塊建筑概況：地下三層，地上五層。租售情況：未租售功能定位：少女時尚、職業(yè)女性購物區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)：以淑女裝、職業(yè)女性裝為主題的時尚百貨商廈，與天山商廈形成錯位經(jīng)營的姐妹樓預計交付使用時間：2007年l 虹橋天都開發(fā)單位：上海鼎天房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司位置：遵義路婁山關路間，天山路南塊建筑概況：總高二十三層，商業(yè)部分：地下二層，地上五層。租金在位置價差上體現(xiàn)不明顯。 天山路：中山西路——遵義路段該段商業(yè)以不連續(xù)的條狀商鋪為主；建筑形態(tài)為老式一層沿街住宅底商；主力面積在20—30m2左右；業(yè)種上以滿足周邊居民日常生活消費為主；間有郵局等市政設施；主力租金在6—7元/ m2/天。 天山路：遵義路——婁山關路段該段商鋪以北面的單邊條狀商鋪為主，建筑形態(tài)上是一層沿街住宅底商，外立面相對較好；對面就是天都國際項目；主力面積在40—80m2，業(yè)種上有床上用品、品牌服裝、煙草連鎖、眼鏡、銀樓、手機連鎖；——24元/m2/天。 遵義路：玉屏南路——茅臺路段該段商業(yè)以條狀商業(yè)為主；建筑形態(tài)為老式一層沿街住宅底商；主力面積在20—30m2左右；業(yè)種上以滿足周邊居民日常生活消費為主；主力租金在：7—8元/m2/天；越靠天山路租金越貴。 婁山關路：玉屏南路——茅臺路段該段商業(yè)以條狀商業(yè)為主；建筑形態(tài)為老式一層沿街住宅底商；主力面積在20—30m2左右；業(yè)種上以滿足周邊居民日常生活消費為主；主力租金在：7—8元/m2/天；同樣越靠天山路租金越貴。業(yè)種方面在業(yè)種上，調研區(qū)域內的商業(yè)大部分是以滿足周邊居民日常生活需求為主，在天山路（遵義路—婁山關路段）開始在一層沿街底商里聚集出現(xiàn)銀樓、手機連鎖、品牌服裝等能滿足更高消費需求的業(yè)種。租金高低分布從我們前面所列的各路段租金情況中知道，所有路段的租金走向都是向天山路開始逐漸走高，天山路（遵義路—婁山關路段）已經(jīng)是區(qū)域內的租金至高點。（2）項目周邊商鋪租金大部分在10元/m2/天以下，天山路（遵義路—婁山關路段）的商鋪租金明顯高于其他路段的。緊鄰在建中的地鐵二號線延伸段古北路站的出入口，其未來商業(yè)的人流量和交通要好于區(qū)域內的其他路段。l 隨著天山路的改造，區(qū)域內4個大型商業(yè)項目的建成、開業(yè)，將進一步提升區(qū)域內的商鋪品質和商業(yè)檔次；地鐵二號線延伸段的通車讓人流量增加，增強區(qū)域的交通便利性，將進一步提升天山路（遵義路—婁山關路段）的商業(yè)輻射力；該地段將有更加廣大的發(fā)展空間。項目在東西長度約為71米左右，南北長度為76米左右，總占地面積為7424平方米，總建筑面積為40301平方米，容積率：，覆蓋率：62%，綠化率：17%。B1地下一層： B1的商鋪也非常具有優(yōu)勢，它成為消費心理上一個承上啟下的樓層，也是客流出入地鐵的經(jīng)過空間。F1地上一層：F1作為地上一層的可視空間，為單體提供了大堂、廣場，也成為吸納周邊區(qū)域過路游人的出入口。F2地上二層: F3地上三層：F4地上四層： 二、層高樓層層高樓層層高B2（m）B1（m）1F（m）2F（m）3F（m）4F（m）5F（m）6F（m）本案各層層高都比較高，1F層高達到近5米，是為品牌旗艦店的形象要求考慮，這樣的高度更加符合品牌的要求，能夠滿足各類商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營需求?？梢?，整個項目的層高布局是經(jīng)過推敲的，不同的業(yè)種定位不