【正文】 米商場南側(cè)與地鐵站出口相連通地下一層4981平方米（）商場首層4590平方米商場二層4385平方米（）商場三層4375平方米（）商場四層3976平方米（）商場五層4008平方米餐飲六層3651平方米（）辦公室附：樓層平面圖B2地下二層： B2直接連通地鐵出入口，是地鐵帶來的人流最先接觸到的商業(yè)空間，通過地鐵商機，以及大量的流動人群，地下第2層的商鋪成為地鐵黃金線。 規(guī) 劃 篇在本篇中我們將著重闡述開發(fā)商在項目建筑規(guī)劃上的精心打造。小 結(jié)l 從以上所列舉的建筑形態(tài)、業(yè)種、租金、租金面積四個方面看，區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀是：天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）是整個區(qū)域內(nèi)最核心的位置。（3）不論是面積還是租金，天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）商鋪都要好于周邊其他路段，說明是該路段是周邊區(qū)域的核心地段；并且正對著“天都國際”項目。路段—租金/面積以下是項目周邊區(qū)域內(nèi)，主要街道商業(yè)的面積—租金情況列表：道路天山路天山路遵義路婁山關(guān)路路段中山西路遵義路遵義路婁山關(guān)路玉屏南路茅臺路玉屏南路茅臺路主力面積（m2）20—3040—8020—3020—30主力租金(元/m2/天)6—7—247—87—8（1）項目周邊的商鋪還是以小面積商鋪為主，天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）商鋪面積較大。并且在該路段上還有老牌的百貨商廈——天山商廈。周邊租金取樣點情況序號位置樓層面積(m2)業(yè)態(tài)情況租金(元/m2/天)備注1遵義路近天山路135限餐飲——2天山路近芙蓉江路120無帶32平米閣樓3天山路(芙蓉江路)112無——4天山路(婁山關(guān)路)110限餐飲——5天山路近遵義路155無——6天山路近遵義路130無轉(zhuǎn)讓費9萬7天山路近遵義路(規(guī)劃地鐵口)1300無——8遵義路近天山路135品牌服飾——9遵義路近天山路1帶21F:452F:20無轉(zhuǎn)讓費2萬送2樓10天山路近芙蓉江路180服裝10轉(zhuǎn)讓費數(shù)萬——十多萬11天山路近遵義路170無12天山路1878號(中山西路)140房產(chǎn)中介713天山路1783號(遵義路)140眼鏡14遵義路近天山路130精品店15婁山關(guān)路近天山路115煙雜店二、區(qū)域商業(yè)市場分析建筑形態(tài)建筑形態(tài)上，“虹橋國際商都”項目在我們調(diào)研的周邊區(qū)域內(nèi)商鋪都是老式住宅下的一層沿街底商，天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）北面一層沿街底商外立面比較好；大型商場類商鋪集中這個路段，有北面的虹橋國際商都、泓鑫時尚廣場；南面的天山世紀廣場、天都國際、天山商廈。178。178。178。沿街商業(yè)天山路區(qū)域商業(yè)主要集中在老牌商業(yè)—天山商廈附近，以下是各街道商業(yè)的情況：178。商業(yè)部分總建面為3萬平方米左右租售情況：未租售功能定位：青年、少年娛樂休閑品牌購物區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)：以品牌服裝服飾（運動休閑類）、禮品、個性飾物、電子游戲、兒童用品等專業(yè)店和專賣店為主的商業(yè)廣場預(yù)計交付時間：2006年下半年以上3個大型商業(yè)項目與本項目一起占據(jù)了天山路、婁山關(guān)路的四角，現(xiàn)工程進度為：項目名稱虹橋國際商都天山世紀廣場天都國際泓鑫時尚廣場工程進度做外立面，內(nèi)部設(shè)備安裝完畢在建中外墻還是毛坯內(nèi)部裝修做外立面重點個案現(xiàn)周邊僅有泓鑫時尚廣場在對外試租賃，因此選取其作為重點商業(yè)個案進行分析：項 目 概 況案名泓鑫時尚廣場工程進度外墻裝修所屬區(qū)域長寧占地面積（平方）約6000具體地址天山路762號總建面積（平方）近4萬開 發(fā) 商上海泓鑫置業(yè)有限公司開盤日期未正式開盤代 理 商上海華燕置業(yè)有限公司交房日期07年年中產(chǎn) 品 特 性建筑形態(tài)單體層 高（米）得房率55%層 數(shù)地上：6，地下：3單層面積（平方）約5000面積區(qū)間（平方）100300商 業(yè) 規(guī) 劃地下2F：餐飲、特色美食；2F：品牌專賣店；4F：時尚公主街，女士用品；6F：大餐飲、休閑、娛樂、游戲城租 賃 均 價一 、二 樓（元/平方/天）9—10（沿街不開門）三 樓（元/平方/天）四 樓（元/平方/天）其他樓層（元/平方/天）5F：；6F：3； B1：；B2：5運 營 思 路2F連租，有獨立內(nèi)樓梯上去?？偢?2層。龐大的常住人口以及流動人口，以及高層次的消費需求，成為虹橋開發(fā)區(qū)超強的消費依托。天山路商業(yè)街及周邊的固定消費人口在40萬—50萬左右。古北一期是上世紀90年代依托虹橋機場國際航線引入了外籍人士，從而發(fā)展成新興高檔涉外居住區(qū)。5．消費客層優(yōu)勢虹橋開發(fā)區(qū)有固定的外籍人士居住區(qū)域，由古北小區(qū)、虹橋別墅區(qū)和沿線高檔住宅區(qū)形成的“居住三角區(qū)”。4．商業(yè)配套優(yōu)勢包括虹橋友誼商城、萬都中心商場、上海城mall購物中心三位一體的虹橋購物三角區(qū)；虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有銀行、海關(guān)、稅務(wù)、商品檢驗、保險、速遞、外運、外代等部門，為區(qū)內(nèi)企業(yè)開展進出口業(yè)務(wù)提供方便。也是以涉外經(jīng)貿(mào)為特征，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對外活動的一個中心和窗口。其中，本單體“虹橋國際商都”項目被遵義路、婁山關(guān)路、玉屏路、天山路四條主要道路圍合而成，在本項目規(guī)劃興建的廣場地下一層、二層均與即將開通的地鐵延伸婁山關(guān)路站出站口相連通。經(jīng)長寧區(qū)的政府總體規(guī)劃，地鐵2號線從天山路延伸，將天山商業(yè)街舊地拆遷改造，規(guī)劃營造一條更具規(guī)模、業(yè)種齊全、全新的天山商業(yè)街。本案向南是徐家匯商圈，向北是中山公園，緊鄰虹橋開發(fā)區(qū)，政府全力改造天山路，將與虹橋開發(fā)區(qū)正式統(tǒng)一。尤其是軌道交通的完善，“虹橋天山商圈”與鄰近的“中山公園商圈”形成互動，大型的商廈如：新寧購物中心、虹橋上海城、百盛相繼開業(yè)，為天山路商圈發(fā)展壯大營造了成熟的商業(yè)氛圍。人們的消費需求多樣化，生活節(jié)奏不斷加快，使得單一的商業(yè)中心難以支持城區(qū)的發(fā)展，商業(yè)中心多極化、區(qū)域化成為必然，更逐漸鞏固了天山商業(yè)街的人氣與商業(yè)氛圍。天山商業(yè)街的形成，使房地產(chǎn)開發(fā)商都看好這片區(qū)域，紛紛投資興建了大量的中、高檔住宅樓。以上三個方面決定了天山路商圈改造的必然性，以及改造以后價值增長的空間是巨大的，同時確立了本項目所在區(qū)域在整個天山路商圈的核心地位。l 地鐵二號線延伸段的建成將是天山路商業(yè)圈發(fā)展的關(guān)鍵所在，地鐵二號線是上海目前唯一連接浦東和浦西的軌道交通，目前的終點站為中山公園站，天山板塊的人流量的無法就近享受軌道交通的便利，在延伸段開通后將大大增強從上海市中心區(qū)域至虹橋地區(qū)的交通便利性，從而能將更大人流量集中到上海的西區(qū)板塊，有利于提高天山路商業(yè)圈的商業(yè)輻射力。【區(qū)域商業(yè)地位】從上述長寧區(qū)的商業(yè)規(guī)劃中，不難看出位于天山路東段（即