【正文】 性措施。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費人；（三）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營開發(fā)單位為繳費人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人；（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費人。有哪些情況暫免繳納土地使用費？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年；（二）經(jīng)深圳市科學(xué)技術(shù)委員會審定的技術(shù)先進(jìn)項目，減半繳納土地使用費五年；（三）華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年；（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書》生效之日起，免繳土地使用費五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實無法繳納土地使用費的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。規(guī)劃與設(shè)計類知識4如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。4在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？答：建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟?《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容？答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5）計容積率面積及各分類面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。4在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計?！渡唐贩夸N售管理辦法》（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。5建設(shè)工程竣工后，是否必須取得《規(guī)劃驗收許可證》？答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規(guī)劃驗收。5什么情況下不予核發(fā)《規(guī)劃驗收許可證》？答：根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，不予進(jìn)行規(guī)劃驗收：（一）擅自變更建筑設(shè)計（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》要求的。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時，其配套工程應(yīng)按計劃同步完成。5對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？答：根據(jù)《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例〉實施細(xì)節(jié)》的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。因此，其產(chǎn)權(quán)沒有保證。5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。5什么是綠地率？答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。60、什么是綠化覆蓋率？答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規(guī)定的條件。6如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實行年度審核制度。6《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。6商品房預(yù)售需要具備哪些條件？答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。6什么是商品房現(xiàn)售？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。項目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。7對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時查處。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。7發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。7對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。對列入實施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。8發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。8銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。8對已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)？答：已預(yù)售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。8購房預(yù)定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。8在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。8在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。9在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。9商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。9購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓？答：預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購人同意，并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。9轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？答：受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。9在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？答：受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。9發(fā)展商能否為買方改名？答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。公共開放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。14商品房的計價方式是否可以自由選擇？答：從2002年10月1日起，商品房的計價方式只能選擇按套（總價）計價或按套內(nèi)建筑面積計價。14何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。14業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。14業(yè)主在復(fù)查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應(yīng)注意些什么？答：業(yè)主在復(fù)查已購房地產(chǎn)的面積時，一般只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分?jǐn)偯娣e等問題。14按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？答：按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。14成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。15什么是套內(nèi)墻體面積？答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內(nèi)建筑面積或外墻內(nèi)側(cè)的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面