【正文】 。向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項目進(jìn)行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。＝7900＝5530（萬元）。視同銷售收入＝7900＝5530（萬元）。29000＝（元/平方米）。＝7900＝（萬元）；視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。 5530貸：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530借：應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi)需要注意的是，這里不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地增值稅＝55302%＝（萬元）。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬元）；已預(yù)征土地增值稅＝55302%＝（萬元）；應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝－＝（萬元）。（1）營業(yè)稅的計算回遷房成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝79005%＝（萬元）。A公司如果采用企業(yè)會計準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入5530萬元，A公司應(yīng)按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，然后視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷安置如何征稅？20090609 20:04問題：房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權(quán)房，回遷后的產(chǎn)權(quán)房在辦理產(chǎn)權(quán)時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票，根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件第二十七條規(guī)定“回遷房建造支出”可以計入“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項目。計稅依據(jù)為銷售同類不動產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動遷安置屬于房屋原地實物補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)以補(bǔ)償房屋開發(fā)成本為計稅依據(jù)繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅。房企拆遷補(bǔ)償?shù)臅嫼投悇?wù)處理2010714 10:24　鐘必　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種，一是貨幣補(bǔ)償，即拆遷人將被拆除房屋的價值以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人；二是安置房屋補(bǔ)償，即拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，也就是我們常說的“拆一還一”實物補(bǔ)償形式。另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。該項目于2009年5月完工。2010年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。計算過程如下。＝7900＝5530（萬元）。視同銷售收入＝7900＝5530（萬元）。29000＝（元/平方米）。＝7900＝（萬元）；視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。需要注意的是，這里不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款。國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預(yù)繳土地增值稅＝55302%＝（萬元）。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬元）；已預(yù)征土地增值稅＝55302%＝（萬元）；應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝－＝（萬元）。（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間。（2）計稅依據(jù)。這里的成本價如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝79005%＝（萬元）。A公司如果采用企業(yè)會計準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入5530萬元，A公司應(yīng)按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，然后視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。國家稅務(wù)總局明確土地增值稅清算相關(guān)問題(全文) 2010年05月27日 08:37:33 　來源： 中新網(wǎng) 　 編輯： 熊紅祥 【字號 大小】【留言】【打印】【關(guān)閉】 為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局日前下發(fā)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算時收入確認(rèn)、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除等有關(guān)問題。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題(一)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(四)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。國家稅務(wù)總局：安置回遷戶用房視同銷售處理 2010年05月27日 08:51:53 　來源： 法制日報 　 編輯： 熊紅祥 【字號 大小】【留言】【打印】【關(guān)閉】 國家稅務(wù)總局明確房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題 安置回遷戶用房視同銷售處理土地增值稅清算時收入如何確認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何扣除，以及對拆遷安置土地增值稅如何計算等涉及土地增值稅清算工作中的問題，國家稅務(wù)總局有了詳細(xì)的解讀。土地增值稅清算收入確認(rèn)國家稅務(wù)總局明確，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，國家稅務(wù)總局規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（國稅總局通知規(guī)范土地增值稅清算問題土地增值稅清算時收入如何確認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用如何扣除，以及對拆遷安置土地增值稅如何計算等涉及土地增值稅清算工作中的問題，國家稅務(wù)總局有了詳細(xì)的解讀。土地增值稅清算收入確認(rèn)國家稅務(wù)總局明確，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，國家稅務(wù)總局規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。年來房地產(chǎn)市場經(jīng)過高速發(fā)展后，2008年房地產(chǎn)市場又進(jìn)入高峰期后的調(diào)整狀態(tài)，土地增值稅對于開發(fā)商而言，無疑是增加了很多壓力，因此有些開發(fā)商就有了要求國家調(diào)整土地增值稅的需求，同時，也由于房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化對稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)土地增值稅管理提出更高的要求。 　　一、當(dāng)前土地增值稅政策存在的問題 　　（一）土地增值稅的管理模式比較模糊。但是，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》都沒有對土地增值稅預(yù)征和土地增值稅清算作出詳細(xì)規(guī)定，而是散見于財政部、國家稅務(wù)總局的稅收規(guī)范性文件，具體辦法則授權(quán)由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定；土地增值稅核定征收所采取的方式也只是由稅收規(guī)范性文件規(guī)定。 　?。ǘ崉?wù)操作計算土地增值額存在難度?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。以上三個文件規(guī)定有兩方面的不同，一是區(qū)分房地產(chǎn)的方法和范圍不同，前兩者是將普通住宅和其他商品房相區(qū)別，其他商品房可以包括非普通住宅、商鋪等商用房，后者是將普通住宅和非普通住宅相區(qū)別，如果同一房地產(chǎn)項目同時包括普通住宅、非普通住宅、商鋪等商用房時，適用政策規(guī)定的難題就出現(xiàn)了；用詞不同，前兩者是“核算增值額”，后者是“計算增值額”，“ 核算”可以理解為會計核算，但是事實上會計上是不需要核算土地增值稅的增值額的，也沒辦法通過會計科目核算出來，“計算增值額”可以理解為無論會計上如何核算，都要分開計算土地增值稅增值額，那普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定前后的政策規(guī)定就不一了。 　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第七條第一款規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。 　　上文第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。不應(yīng)當(dāng)歸為清算的方法。 　?。ㄋ模ν恋卦鲋刀惞芾硐嚓P(guān)名詞缺少解釋。比如，“預(yù)征土地增值稅”，現(xiàn)行政策沒有對預(yù)征的方法、預(yù)征率設(shè)計、預(yù)征的計稅依據(jù)、預(yù)征管理等作出相應(yīng)的闡述或解釋；“土地增值稅清算”，現(xiàn)行政策沒有對清算的性質(zhì)、清算的法律責(zé)任等作出闡述或解釋；“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”， 現(xiàn)行政策