【正文】 蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇腿荿薅袂肅 荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇腿荿 薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃 薇腿荿薅袂肅 荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇腿荿 薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃 薇腿荿薅袂肅 荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇腿荿 薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃 薇腿荿薅袂肅 荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃 薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄 莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肅膁蚆袀罿膀蒞蚃裊艿蒈袈膄羋薀蟻肀芇螂袆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆芄莆羃肂芃葿螆羈莂薁羈襖莁蚃螄膃莀莃薇腿荿薅袂肅 荿蚈蚅羈莈莇袁袇莇蒀蚄膅莆薂衿肁蒅蚄螞羇蒄莄袇袃蒃薆蝕節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀肇薃螇袆?wù)赝L羂膅膆蒞螅肁膅蕆羀羇膄蠆螃羂膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁 。 美國 AAAA 酒店顧問公司 的顧問團(tuán)隊(duì)皆出身自國際知名連鎖酒店集團(tuán)（喜來登、凱悅、香格里拉、洲際、希爾頓、新世界等）和知名地產(chǎn)顧問公司，我們沒有照抄照搬國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，而是在國際標(biāo)準(zhǔn)化管理和服務(wù)理念的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，找到更適合中國酒店的管理和經(jīng)營模式。 美國 AAAA 酒店顧問公司 是一間專門策劃 Boutique Hotel 精品 酒店 的專業(yè)公司。 三、公司介紹 美國 AAAA 酒店顧問公司 是一間為酒店建設(shè)及酒店管理提供全方位顧問服務(wù)的專業(yè)酒店顧問公司。 本公司進(jìn)行上述調(diào)研工作并撰寫報(bào)告之收費(fèi)為 人民幣 萬元整 。以下僅提供關(guān)于工作期和費(fèi) 用方面的粗略估計(jì)，項(xiàng)目最終的委托條件應(yīng)在工作內(nèi)容取得認(rèn)可之后再行商榷。 經(jīng)營管理模式建議 本節(jié)將對(duì)現(xiàn)有酒店的經(jīng)營管理模式進(jìn)行比較分析，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)以及貴司對(duì)酒店的預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)后期經(jīng)營管理模式和酒店管理公司的引入提出建議。 ? 建筑指標(biāo)及各功能面積配比 ? 平面布局和功能分區(qū)建議 ? 客房類型和數(shù)量分類建議 ? 配套設(shè)備設(shè)施設(shè)計(jì)建議 ? 配套娛樂設(shè)施服務(wù)建議 ? 餐廳類型、數(shù)目及功能建議 ? 車流、人流、與周邊交通連接等交通組織建議 總體設(shè)計(jì)特色建議 在項(xiàng)目總體定位和設(shè)計(jì)理念的指導(dǎo)下，對(duì)整體設(shè)計(jì)特色、風(fēng)格等予以建 議，探討如何與城市總體規(guī)劃、周邊環(huán)境之間的融合，并塑造本項(xiàng)目的建筑特色。具體包括： 市場角度建議設(shè)計(jì)主題構(gòu)思 包含設(shè)計(jì)主題、設(shè)計(jì)理念等綱領(lǐng)性內(nèi)容，陳述本次設(shè)計(jì)的方向和重點(diǎn)，探討如何融合當(dāng)?shù)厝宋幕蜁r(shí)尚酒店理念體現(xiàn)本項(xiàng)目特色。具體包括： 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目投資與 運(yùn)營成本估算 ? 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 ? 籌備開業(yè)前期費(fèi)用估算 ? 開業(yè)后的經(jīng)營成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) ? 擬建酒店首 15 年開房率水平 ? 擬建酒店首 15 年平均房價(jià) 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)和投資回報(bào)分析 ? 擬建酒店 15 年損益表 ? 擬建酒店 15 年現(xiàn)金流量表 ? 擬建酒店投資回報(bào)率測(cè)算 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 第四部分 項(xiàng)目發(fā)展建議 本部分將以市場調(diào)研結(jié)論為基礎(chǔ)、以總體定位為指導(dǎo)，對(duì)酒店項(xiàng)目進(jìn)行營銷策略、品牌策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理等提出建議。 項(xiàng)目總體定位 在以上市場及項(xiàng)目全面分析完備的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴司前期對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展的設(shè)想，對(duì)酒店進(jìn)行定位，并提出各項(xiàng) 定位的整合要點(diǎn)。 項(xiàng)目區(qū)位分析 結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)該酒店項(xiàng)目進(jìn)行資源整合策劃，提出酒店項(xiàng)目規(guī)劃的概念與定位，并以此作為酒店總體定位的基礎(chǔ)。 ? 細(xì)分市場之需求 ? 細(xì)分市場需求特征分析 酒店式 別墅及 公寓市場研究 對(duì) 當(dāng)?shù)?及項(xiàng)目所在片區(qū)酒店式 別墅及 公寓的供需狀況進(jìn)行分析，判斷未來酒店式 別墅及 公寓的發(fā)展方向，結(jié)合項(xiàng)目所 在區(qū)域的城市規(guī)劃，為項(xiàng)目酒店式 別墅及 公寓的功能物業(yè)類型判斷提供市場依據(jù)。內(nèi)容包括： ? 地理位置及星級(jí) ? 管理和品牌狀況 ? 配套設(shè)施細(xì)分（包括房間數(shù)、餐飲、娛樂及其它設(shè)施） ? 開房率和平均房價(jià) ? 客源及市場營銷渠道 ? 成功或失敗經(jīng)驗(yàn)分析 . 可比性項(xiàng)目競爭分析 對(duì)本酒店項(xiàng)目 輻射范圍內(nèi)的潛在競爭對(duì)手（即將開發(fā)的酒店）進(jìn)行調(diào)研分析，就如何規(guī)避競爭提出建議。 酒店業(yè)市場研究 . 當(dāng)?shù)鼐频晔袌隹傮w供應(yīng)狀況 本節(jié)將對(duì)當(dāng)?shù)氐母咝羌?jí)酒店總體供應(yīng)狀況進(jìn) 行調(diào)查，內(nèi)容包括四星級(jí)及以上酒店供應(yīng)總量（含數(shù)量、總客房供應(yīng)總量等）、具體項(xiàng)目區(qū)域分布狀況、客房出租價(jià)格水平、客房入住率等，以了解目前當(dāng)?shù)夭痪频昕傮w供需狀況。 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展趨勢(shì) 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、居民平均收入等，了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力及其增長特點(diǎn)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析與預(yù)測(cè)。因此本次策劃工作將從市場角度出發(fā)，在全面深入調(diào)研項(xiàng)目所在區(qū)域酒店市場狀況，分析酒店市場發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)及具體相關(guān)因素，準(zhǔn)確定位形成項(xiàng)目一個(gè)明確的吸引力，同時(shí)通過建筑設(shè)計(jì)、功能組合、品牌形象策略、經(jīng)營管理服務(wù)體系引導(dǎo)市場而增強(qiáng)酒店的吸引力和持續(xù)發(fā)展的活力。 研究方法： 從市場角度，具針對(duì)性地為項(xiàng)目提供專業(yè)策劃顧問服務(wù)，務(wù)求提升經(jīng)濟(jì)效益，研究方法如下圖所示。 CONSULTANT INC. 一、 服務(wù)內(nèi)容 第一階段 項(xiàng)目前期策劃研究 研究目的和方法 研究目的： 立足市場，找準(zhǔn)定位，優(yōu)化收益，明確發(fā)展方向與進(jìn)程，有效確定項(xiàng)目的定位與規(guī)劃特色，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場競爭力，從而提高項(xiàng)目日后的收益。AAAA AAA 酒店顧問公司 AAAA HOTEL MANAGEMENT amp。簡言之，就是要充分研究項(xiàng)目的可行性，提高項(xiàng)目的可操作性。 酒店項(xiàng)目策劃