區(qū)域市場(chǎng)綜合分析-在線(xiàn)瀏覽
2025-08-12 04:46本頁(yè)面
【正文】 州沙和礫石的儲(chǔ)量極豐富，主要分布在沖積扇的山前地段和舊河道，應(yīng)用范圍廣，是涿州重要的建筑材料資源。 p 兩軸：南北向的玫瑰大街發(fā)展走廊、東西向的范陽(yáng)路發(fā)展走廊。 p 八橫：由北向南分別為北外環(huán)路、濱河二路、北環(huán)路、華陽(yáng)路、范陽(yáng)路、冠云路、三義街龍馬路、南環(huán)路。外環(huán)由北外環(huán)路、東環(huán)路、三義街龍馬路、原107國(guó)道組成，是對(duì)外高等級(jí)公路與城市道路相銜接的主要道路，承擔(dān)涿州外圍繞城的過(guò)境交通 2） 外部交通3） 涿州到北京有107國(guó)道、京石高速路和京廣鐵路等多條高速通道，從涿州到北京除了每天兩列的火車(chē)外，還有917等長(zhǎng)途公共汽車(chē)分別由天橋通向涿州城鄉(xiāng)。 4） 涿（涿州）密（密云）高速、京（北京）白（白溝）連接線(xiàn)、廊（廊坊）淶（淶水）路、北京七環(huán)路的建成將會(huì)加速京涿一體化進(jìn)程。大北京都市圈的功能定位，有助于涿州產(chǎn)業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步提升，有助于吸引更多的北京客群，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速穩(wěn)健發(fā)展。 依據(jù)《涿州城市總體規(guī)劃（20052020年）》，今后10年，涿州城市主要向東、向北發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“東拓北延，適當(dāng)西展，濱河城市”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。目前涿州的生態(tài)旅游觀(guān)光帶是重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)的地區(qū)，其房地產(chǎn)物業(yè)的類(lèi)型多為別墅、高爾夫球場(chǎng)、旅游觀(guān)光園等類(lèi)型。統(tǒng)籌考慮“房、路、水、電、訊、科、教、文、衛(wèi)、?！笔畟€(gè)方面，配套建設(shè)幼兒園、小學(xué)、衛(wèi)生院、養(yǎng)老院、文化活動(dòng)中心、商業(yè)街，集中建設(shè)污水處理廠(chǎng)，并為住戶(hù)配套車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)，做到規(guī)劃統(tǒng)一、布局合理、功能齊全。u 涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 252。 市場(chǎng)需求不均衡，北部新城區(qū)熱點(diǎn)化252。 項(xiàng)目品質(zhì)化 產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)1） 住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，立面以涂料為主，色彩以紅、灰、白為主，建筑風(fēng)格比較單一。景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì) 涿州大多數(shù)項(xiàng)目景觀(guān)與園林規(guī)劃，還停留在“種幾棵樹(shù)、鋪一片草”的水平，少數(shù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)了中心廣場(chǎng)、社區(qū)水系景觀(guān)（如燕趙花園等），但是涿州購(gòu)房者正向注重環(huán)境轉(zhuǎn)變，對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高。整體社區(qū)規(guī)劃目前涿州大多數(shù)項(xiàng)目整體規(guī)劃較差，僅有一些大盤(pán)在規(guī)劃理念上有所創(chuàng)新，如鵬潤(rùn)水上花城采用“龍鳳呈祥”的概念規(guī)劃社區(qū)建筑。戶(hù)型設(shè)計(jì) 客廳面積較大，采光、通風(fēng)好、功能較全，對(duì)于戶(hù)型的附加功能（如雙衛(wèi)、明衛(wèi)、全落地陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗等），還沒(méi)有表現(xiàn)出顯性的需求。建筑形態(tài)涿州在售住宅小區(qū)以多層板樓為主、高層板樓為輔，一般同一社區(qū)內(nèi)高層價(jià)格比多層高，但是當(dāng)?shù)厝藢?duì)高層認(rèn)可度不高，原因是高層物業(yè)費(fèi)高，養(yǎng)房成本高；隨著規(guī)劃對(duì)容積率提高的要求，高層建筑逐漸增多，人們對(duì)高層也會(huì)逐漸認(rèn)可。隨著大盤(pán)開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施將呈現(xiàn)完善化、人性化發(fā)展方向。隨著以高層建筑為主，物業(yè)管理服務(wù)水平將逐步提高,物業(yè)費(fèi)也將上漲。但總體上設(shè)計(jì)較差，設(shè)施配備檔次低，物業(yè)服務(wù)只有安全巡視及公共區(qū)域保潔等最基本服務(wù)。隨著高層的增多，公寓也將增多，在產(chǎn)設(shè)計(jì)上將更注重實(shí)用性，設(shè)施會(huì)更完善，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)水平也會(huì)逐步改善。u 調(diào)整住房貸款首付比例和利率自2008年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住住房和改善型普通自住住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%；u 放寬普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)住房?jī)r(jià)格變化較大的情況，可對(duì)享受普通商品住房?jī)?yōu)惠政策的住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上調(diào)。u 調(diào)整住房公積金貸款的額度和發(fā)放范圍 住房公積金的貸款最高額度由30萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕為購(gòu)房人辦理住房公積金貸款。 涿州房地產(chǎn)供應(yīng)與銷(xiāo)售分析p 涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)v 隨著涿州新城區(qū)規(guī)劃的逐步實(shí)施，住宅潛在供應(yīng)量有放大趨勢(shì)。v 住宅規(guī)?；_(kāi)發(fā)將成為市場(chǎng)的趨勢(shì)。 p 銷(xiāo)售現(xiàn)狀特點(diǎn) v 城市化快速推進(jìn)，需求旺盛，交易逐步回升v 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分v 北京購(gòu)房人群比例大v 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)處于初級(jí)階段p 總體供求狀況v 市場(chǎng)需求保持旺盛v 外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增強(qiáng)v 北京購(gòu)房人群比例將進(jìn)一步上升 涿州房地產(chǎn)價(jià)格分析五、 住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)v 2010年后價(jià)格將進(jìn)入新一輪上漲 2010年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步上升，全國(guó)房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)新一輪上漲。v 20102012年價(jià)格上升潛力不大，上漲幅度較小 20102012年由于北京房地產(chǎn)受前幾年存量房的影響，將由供大于求到逐步走向供需均衡，預(yù)計(jì)這三年內(nèi)北京房?jī)r(jià)上升幅度較小，相應(yīng)會(huì)影響涿州房?jī)r(jià)上升速度，預(yù)計(jì)涿州房地產(chǎn)住宅平均價(jià)格每年上漲幅度在3—5%左右。 受北京房?jī)r(jià)快速上漲、京石高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)通車(chē)、涿州新行政中心建成等諸多利好因素的影響，預(yù)計(jì)20122015年這三年內(nèi)涿州住宅價(jià)格上升幅度將加大，尤其是北部新城區(qū)中心位置的價(jià)格上升幅度將成倍增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年上漲幅度在15—20%左右。 建筑形式個(gè)數(shù)面積比例名稱(chēng)多層板樓440%云景城、燕趙花園、名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花園小高層板樓112%中央公館高層板樓430%名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花園、云景城、燕趙花園塔樓210%匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心別墅18%竹語(yǔ)堂p 結(jié)論一: 建筑形式以多層為主，比例超過(guò)40%。通過(guò)打造差異化產(chǎn)品是本 項(xiàng)目最好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。供應(yīng)150平米以上大戶(hù)型的項(xiàng)目有2個(gè)，其中一個(gè)是別墅項(xiàng)目竹語(yǔ)堂，另一個(gè)是普通住宅中央公館，大戶(hù)型的面積比例在12%左右。戶(hù)型面積個(gè)數(shù)面積比例項(xiàng)目名稱(chēng)80140平米580%名流橄欖郡、鵬潤(rùn)水岸花城、云景城、燕趙花園、中央公館150平米以上112%竹語(yǔ)堂、中央公館3080平米28%匯元國(guó)際、金街財(cái)富中心七、 區(qū)域市場(chǎng)客群分析涿州住宅市場(chǎng)客戶(hù)分本地客戶(hù)和北京客戶(hù)兩類(lèi)，涿州本地客戶(hù)約占60%，北京客戶(hù)約占40%。 二次置業(yè)客戶(hù)（改善型） 機(jī)關(guān)干部、企業(yè)中高級(jí)管理人員等是此類(lèi)客戶(hù)的中堅(jiān)分子，駐涿州中央直屬機(jī)關(guān)人員占有一定比例。 首次購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)（解決型） 一是年輕人結(jié)婚需購(gòu)買(mǎi)新房，二是涿州農(nóng)村人口中的富裕人員進(jìn)城購(gòu)房。 投資型（投資型） 涿州本地投資型客戶(hù)數(shù)量較少，所占比例低。 拆遷客戶(hù)（被動(dòng)型） 此類(lèi)客戶(hù)因拆遷而被動(dòng)購(gòu)房，購(gòu)房能力有限，對(duì)房屋的要求也較低。216。購(gòu)買(mǎi)能力一般，但對(duì)項(xiàng)目生活配套、居住環(huán)境較挑剔。 投資型（投資型） 北京在涿州購(gòu)房的投資型客戶(hù)逐漸增多，成交比例較大，涿州買(mǎi)房送戶(hù)口制度，讓更多在北京的外地人投 資購(gòu)買(mǎi)涿州房屋，這類(lèi)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，對(duì)市場(chǎng)的敏感度高，對(duì)項(xiàng)目也較挑剔，對(duì)高品質(zhì)項(xiàng)目青睞有加。 首次購(gòu)房的年輕客戶(hù)（解決型） 北京在涿州首次購(gòu)房的年輕客戶(hù)工作地點(diǎn)多在京石高速沿線(xiàn)，如房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等，且這部分年輕客戶(hù)大 多數(shù)不是北京籍人，屬于在北京工作的外地人，對(duì)居住地點(diǎn)沒(méi)有強(qiáng)烈的地緣歸屬感。 拆遷客戶(hù)（被動(dòng)型） 此類(lèi)客戶(hù)數(shù)量很少，因北京拆遷客戶(hù)有強(qiáng)烈的地緣歸屬感。從類(lèi)型來(lái)看，工業(yè)用地土地出讓面積714212平方米，住宅用地3315962平方米，商業(yè)用地127811平方米。伴隨著首都第二機(jī)場(chǎng)的確立，北京大七環(huán)概念的提出以涿州工業(yè)與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓比重明顯增加。2008 年 2 月以后涿州土地出讓的形式主要以
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