【正文】 %%，此類人口是我市購(gòu)房市場(chǎng)的另一重要組成部分；其他省份人口、%，顯示投資投機(jī)性需求較少。根據(jù)市房地產(chǎn)中心辦理《梧州市房屋權(quán)屬登記信息查詢結(jié)果證明》的信息顯示，將2014年1月商品住房和二手住房的成交量相比較，經(jīng)審批符合家庭首購(gòu)置業(yè)的住房交易情況，本市首購(gòu)置業(yè)比例較高。商業(yè)圈中，各商場(chǎng)內(nèi)租金差異不明顯，平均租金都在180300（元/平方米月），各臨街商鋪及步行街商鋪?zhàn)饨鸩町愐膊淮?，平均租金?030（元/平方米經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，目前項(xiàng)目范圍的富民片區(qū)以臨街商鋪為主，其日租金在3050（元/平方米四、開(kāi)發(fā)實(shí)施建議（一）改造應(yīng)遵從“先安置、后開(kāi)發(fā)”原則。在解決好安置問(wèn)題的基礎(chǔ)上再推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用。堅(jiān)持公開(kāi)、公正和公平的原則，在梧州當(dāng)?shù)卣呋A(chǔ)上，公平地保障原產(chǎn)權(quán)人的利益。（四）整體開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌解決拆遷安置成本。因此，初步預(yù)測(cè)分析，政府可在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第3年后，開(kāi)始獲取利益。規(guī)劃區(qū)位于河西片區(qū)東北部，北接桂江二橋，東部隔桂江與河?xùn)|老城區(qū)相望，西鄰富民路，一路之隔有北部的梧州學(xué)院、西部的太和沖和東山?jīng)_居住片區(qū)、南部的梧州五中等。（三）建設(shè)條件分析地質(zhì)環(huán)境條件①地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象規(guī)劃區(qū)內(nèi)均屬丘陵地，區(qū)內(nèi)南北兩端地形較高，處于3043米之間，中間地區(qū)地勢(shì)較平緩，處于2030米之間，最高點(diǎn)位于規(guī)劃區(qū)北部。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要地貌以中低山地為主，在整體平緩的地勢(shì)上，呈現(xiàn)豐富的微地形變化。城市抗震體系按規(guī)定六度設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。重大工程、生命線工程、易產(chǎn)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程建設(shè)場(chǎng)地必須進(jìn)行專門的地震安全性評(píng)價(jià)，按評(píng)估結(jié)果進(jìn)行抗震設(shè)防。多年平均無(wú)霜期330天。圖42 規(guī)劃區(qū)交通道路狀況（2） 公共交通設(shè)施規(guī)劃范圍內(nèi)公交站主要沿富民路等道路布設(shè)，周邊目前有6個(gè)公交站，為梧州學(xué)院站、富民站、東山?jīng)_站、富民泵站、富江站、民政局站公交站。 （3）道路交通運(yùn)作分析現(xiàn)狀交通量主要集中在富民路、西環(huán)路上，高峰時(shí)段主要道路交通運(yùn)行情況一般，富民路為D級(jí)服務(wù)水平，其它道路為C級(jí)及以上服務(wù)水平。施工條件項(xiàng)目地塊場(chǎng)地拆遷平整后，需要進(jìn)行一定量的土石方挖填以及異地棄土運(yùn)輸；周邊交通道路條件好，利于施工機(jī)械、建筑材料的進(jìn)場(chǎng)；水、電、氣供應(yīng)充足，能夠滿足前期施工的要求。環(huán)境保護(hù)條件項(xiàng)目對(duì)周邊的環(huán)境及社會(huì)影響不大。因此，項(xiàng)目擬選場(chǎng)址位置能夠?yàn)楫?dāng)?shù)丨h(huán)境容量所接受，符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法規(guī)的要求。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（Strength）■區(qū)位優(yōu)勢(shì)（1） 位于城市核心功能區(qū)，是中心城區(qū)功能與品質(zhì)提升的重要載體富民片區(qū)位于各種城市戰(zhàn)略空間的交集地帶。隨著城市空間的拓展，富民片區(qū)將從城市邊緣地帶轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄行膮^(qū)域。（2） 自然環(huán)境良好，微地形變化豐富富民片區(qū)周邊擁有良好的自然條件，依山傍水。周邊山水環(huán)境良好。主要地貌以低丘緩坡為主，在整體平緩的地勢(shì)上，呈現(xiàn)豐富的微地形變化。某地毗鄰梧州學(xué)院。與梧州學(xué)院的地理距離優(yōu)勢(shì)為規(guī)劃區(qū)創(chuàng)造了良好的學(xué)區(qū)氛圍?！鲰?xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)成熟富民片區(qū)地處梧州市中心城區(qū)中北部，隸屬萬(wàn)秀區(qū)，位于河西片區(qū)桂江西岸，東臨河?xùn)|老城區(qū)，北靠紅嶺拓展區(qū)，是新城中心與老城中心之間的過(guò)渡區(qū)。這時(shí)候，政府拿出資金進(jìn)行舊城改造，無(wú)疑為城市的建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用?，F(xiàn)有建筑具備典型的棚戶區(qū)特征，層數(shù)低、平房密度大、布局雜亂、建筑質(zhì)量差，違章搭建現(xiàn)象嚴(yán)重。棚戶區(qū)、舊廠房等建筑規(guī)模約為32萬(wàn)平方米，占現(xiàn)狀建筑總規(guī)模約60%，為規(guī)劃區(qū)的改造帶來(lái)難度。現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施較為缺乏，公園綠地系統(tǒng)缺少，居住配套設(shè)施分布不均，內(nèi)部道路系統(tǒng)不完善。另外場(chǎng)地形狀狹長(zhǎng)，最大長(zhǎng)寬比約為9:1，增加了場(chǎng)地總體空間設(shè)計(jì)的難度。（2） 振興“百年商埠”，建設(shè)“綠城水都”、打造“西江歷史文化名城”的發(fā)展愿景梧州市曾是千年古城、百年商埠；然而近現(xiàn)代發(fā)展中由于水運(yùn)交通的削弱，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，特色衰退；如今在各種新的區(qū)域條件交融疊置下，梧州市將進(jìn)入新的發(fā)展階段，以特大城市為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)空間重構(gòu)。《梧州市城市總體規(guī)劃（20122030）》提出要立足于梧州“三江交匯，群山環(huán)繞”的地域特色，展示“綠城水都”，建設(shè)文化底蘊(yùn)深厚、人居環(huán)境優(yōu)美的宜居城市，西江歷史文化名城。（3） 老城中心的功能疏解老城中心有濃郁的歷史文化氛圍，但現(xiàn)狀建設(shè)密度過(guò)大，建筑老舊，礙于保護(hù)壓力難以改造，富民片區(qū)可借此改造契機(jī)，疏解老城區(qū)居住、公共服務(wù)等功能，緩解老城的保護(hù)壓力。富民片區(qū)作為城市拓展的階梯，可提供差異化的特色服務(wù)，與紅嶺拓展中心實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。三座大橋均是連通城市組團(tuán)的交通要道，給場(chǎng)地的交通處理帶來(lái)壓力。（2） 濱江公共空間的缺失一方面，現(xiàn)狀的濱江一線大都開(kāi)發(fā)為辦公、居住等功能，公共性不足，岸線地區(qū)也缺乏公共空間設(shè)計(jì)；另一方面，基于防災(zāi)要求設(shè)置的防洪設(shè)施阻隔了大部分沿江岸線的水路聯(lián)系。（3） 與老城歷史文化的差異化挖掘相隔桂江的東岸人文資源豐富，擁有騎樓城歷史保護(hù)街區(qū)，以及眾多的文物保護(hù)單位，現(xiàn)已形成強(qiáng)烈的文化形象。（5） 小結(jié) 項(xiàng)目地塊SWOT分析結(jié)果外部環(huán)境 內(nèi)部條件Strength 優(yōu)勢(shì)l 位于城市核心功能區(qū)，是中心城區(qū)功能與品質(zhì)提升的重要載體l 自然環(huán)境良好，微地形變化豐富l 良好的社區(qū)資源Weakness 劣勢(shì)l 現(xiàn)有大量的棚戶區(qū)l 現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較差，用地功能混雜l 防洪壩極大地阻隔了與濱江的聯(lián)系l 地塊形狀狹長(zhǎng)Opportunity 機(jī)遇l 棚戶區(qū)改造的政策推動(dòng)l 梧州市在新階段的發(fā)展愿景l(fā) 老城中心的功能疏解l 紅嶺拓展中心的拉動(dòng)SO 提升策略l 發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢(shì)，打造人居絕佳的城市新區(qū)l 利用岸線、碼頭資源，重塑商埠意象l 充分利用城市中心輻射，推動(dòng)片區(qū)發(fā)展l 結(jié)合地形特征，營(yíng)造富有趣味的街區(qū)格局l 利用便捷交通，提升片區(qū)與其他城市功能區(qū)間的聯(lián)系WO 扭轉(zhuǎn)策略l 相應(yīng)號(hào)召，大力推動(dòng)棚戶區(qū)改造l 優(yōu)化用地功能結(jié)構(gòu)，明確片區(qū)發(fā)展定位l 借力城市擴(kuò)張，推動(dòng)改造，完善配套設(shè)施l 巧妙設(shè)計(jì)，化地形劣勢(shì)為設(shè)計(jì)特色，弱化空間防洪堤的空間阻隔Threaten 挑戰(zhàn)l 與周邊城市片區(qū)功能錯(cuò)位l 區(qū)域交通的協(xié)調(diào)壓力l 濱江公共空間的缺失l 與老城歷史文化的差異化挖掘ST 強(qiáng)化策略l 充分發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展l 充分利用地形，優(yōu)化路橋布局l 發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，打造標(biāo)志性的濱江公共空間，增強(qiáng)城市魅力l 以自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造自身人文特色，形成自然與人文雙絕的城市魅力空間WT 協(xié)調(diào)策略l 探索符合地塊特征的道路網(wǎng)布局模式l 借棚戶區(qū)改造，騰出更多的城市公共空間l 協(xié)調(diào)好防洪堤與城市路橋間的布局關(guān)系第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容拆除項(xiàng)目規(guī)劃地塊范圍內(nèi)部分建筑物，構(gòu)筑物；在拆除項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)建設(shè)住宅、公共配套（包括廣場(chǎng)、水城、商業(yè)、道路）等建筑物、構(gòu)筑物，環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。（八）建筑立面改造二、建設(shè)規(guī)模與人口規(guī)模（一）建設(shè)規(guī)模，其中：，；，文化娛樂(lè)、。本次就業(yè)崗位參考國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)就業(yè)崗位密度指標(biāo)計(jì)算就業(yè)崗位，具體如下： 就業(yè)崗位密度指標(biāo)用地類型人均就業(yè)面積（平方米/人）建筑規(guī)模（萬(wàn)平方米）就業(yè)崗位（個(gè)）商業(yè)504504文化娛樂(lè)751796教育科技150243市政公用設(shè)施25116合計(jì)6659綜合片區(qū)的發(fā)展功能。（2）滿足使用功能的要求，并結(jié)合實(shí)地自然狀況合理布置。（4）功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機(jī)結(jié)合，充分利用土地。（2）出入口：原則上主干道不設(shè)地塊機(jī)動(dòng)車出入口，次干道及以下等級(jí)道路是直接服務(wù)于各地塊的道路，鼓勵(lì)各地塊的交通內(nèi)向性組織，以控制沿路一層皮式發(fā)展。并結(jié)合場(chǎng)區(qū)變化豐富的微地形，形成高密度的支路網(wǎng)系統(tǒng)，構(gòu)成老城區(qū)微循環(huán)系統(tǒng)，改善老城交通。（5）停車位：本項(xiàng)目共建公共停車場(chǎng)4處，共提供機(jī)動(dòng)車停車泊位450個(gè)。公共停車場(chǎng)300米服務(wù)范圍內(nèi)覆蓋率達(dá)95%以上。二、建筑設(shè)計(jì)方案（一）建筑設(shè)計(jì)原則：建筑設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、適用，兼顧美觀為原則，建筑設(shè)計(jì)在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時(shí)代特色，又獨(dú)樹(shù)一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。（三）新技術(shù)、新材料：大量采用國(guó)家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術(shù)，創(chuàng)造一個(gè)無(wú)污染、環(huán)保綠色的節(jié)能建筑。 環(huán)保、綠化與節(jié)能（一）設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）（2）《中華人民共和國(guó)水污染防治法》2008年（3） 《景觀娛樂(lè)用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB1294191）（4） 《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）（5） 《城