【正文】 ；西靠獅臥山眾支脈。梧州市的城市空間結(jié)構(gòu)為“一帶兩軸三片區(qū)十組團”，富民片區(qū)位于西江生態(tài)濱水帶與南北向發(fā)展軸的交匯處，處于多個城市中心的中間地帶。項目主體工程和管網(wǎng)工程均按國家有關(guān)標準設(shè)計施工，日常運營產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國家污水、廢氣、噪聲綜合排放標準等環(huán)保要求。其中，富民路作為片區(qū)主要道路，承擔多種交通功能，道路功能復雜，且由于允許路邊停車，對沿邊交通效率存在一定的影響。交通條件（1）道路現(xiàn)狀規(guī)劃范圍內(nèi)路網(wǎng)尚未形成系統(tǒng)，交通情況混雜無序，現(xiàn)狀對外交通以富民路、鴛江路為主，內(nèi)部道路多為支路，道路建設(shè)等級低，通達性差，干道網(wǎng)密度無法滿足未來發(fā)展需求。規(guī)劃區(qū)建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施抗震能力應(yīng)達到《建筑抗震設(shè)防分類標準GB502232008》的要求。參照《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》，采用GIS技術(shù)分析。第四章 地塊條件分析一、地塊基本情況（一）地塊規(guī)劃控制條件： 富民片區(qū)改造項目主要規(guī)劃控制條件序號項目名稱數(shù)值單位備注1建設(shè)用地面積公頃2規(guī)劃建筑面積平方米3容積率4綠地率28%　　5建筑密度%　凈建筑密度?。ǘ┑貕K地理位置分析富民片棚戶區(qū)地處梧州市中心城區(qū)中北部，隸屬萬秀區(qū)，位于桂江西岸，距離城北客運站4公里，龍船沖客運站4公里，玫瑰湖客運站6公里，距離梧州火車站8公里，距離飛機場20公里，大渡口綜合碼頭3公里，地理交通位置優(yōu)越，水、陸、空交通極為便捷。（三）明確開發(fā)地塊主題和策略，極大提高項目的立足點、知名度和影響力，提高土地價值。即，先規(guī)劃、建設(shè)安置用地和用房。月）。 商業(yè)市場分析梧州市商業(yè)主要分六大商業(yè)圈，包括騎樓商業(yè)街商圈、南城百貨和以其為核心商業(yè)步行街（南中路步行街）商圈、旺城廣場商圈、以市政府為核心的夢之島時代廣場和太陽廣場商圈、新興的紅嶺片區(qū)三龍大道臨街商業(yè)、及長洲島竹灣路臨街商業(yè)。 項目套數(shù)本市城區(qū)人口216本市其他（三縣一市）人口160本省其他地區(qū)人口216其他省份人口69境外人士0合計661按照本市城區(qū)人口、本市其他（三縣一市）人口、本省其他地區(qū)人口、其他省份人口、境外人士這五類人群購房細分，2014年1月按市場價正常交易商品住房（共661套），所對應(yīng)上述（表中）五類購房人群的數(shù)量分別為216套、160套、216套、69套、0套。其中普通住宅售價最高片區(qū)，在長洲區(qū)臨西江邊及市政府附近，以麗港華府（售價區(qū)間：55008000元/平方米）為典型代表。土地交易主要集中在長洲新城區(qū)，尤其紅嶺地區(qū)，土地成交量不斷上升，地價相應(yīng)上升。由市發(fā)改局牽頭，水利、建設(shè)、規(guī)劃、土地、環(huán)保、項目單位等部門共同參與，對各工程有關(guān)方面進行了調(diào)研、勘察、設(shè)計，并配套了相關(guān)政策措施， 整合了資源，項目建設(shè)外部支持條件好。 （3）項目組織實施有保障，建設(shè)資金基本落實。該項目的建設(shè)，能夠平息社會輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個定心丸，對社會的安定團結(jié)作出了積極的貢獻。通過規(guī)劃區(qū)的改造，可在規(guī)劃區(qū)中創(chuàng)造功能豐富、人文獨特、形象具有識別性的濱水空間，以點帶面激活桂江沿岸的濱水活力，彌補中心城區(qū)東部濱水公共空間的不足。該項目將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚城市文化，塑造城市個性,富民片區(qū)應(yīng)采取原地和異地安置的方式進行改造，河西工廠一路地塊與周邊環(huán)境整治相結(jié)合進行改造，采用政府主導型、政企混合型、市場運作型推進實施。再者，富民片區(qū)位于桂江與西江的交匯處，區(qū)內(nèi)道路狹窄、房屋破爛、人居條件較差，是梧州市典型的棚戶區(qū)。三廊：打通東西向三條綠廊，建立桂江兩岸生態(tài)景觀視線聯(lián)系?？傮w愿景為：桂江西岸,樂活鄰里。隨著梧州市城市建設(shè)步伐的加快，富民片區(qū)存在的諸多問題凸顯出來，居民生活環(huán)境差、存在嚴重安全隱患等需要亟待解決。其發(fā)展應(yīng)與周邊區(qū)域進行動態(tài)協(xié)調(diào)。 （四）要求工期： 300日歷天 （五）標段劃分：本項目劃分為一個標段 二、項目位置梧州市萬秀區(qū)富民片區(qū)（詳見規(guī)劃區(qū)位圖）三、建議書編制依據(jù)（一）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（二）《梧州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年總體規(guī)劃綱要》；（三）《梧州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究(2010至2030年)》（四）《梧州市城市總體規(guī)劃綱要(2011至2030年)》；（五）《梧州市富民片棚戶區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；（六）《梧州市城市公共交通專項規(guī)劃(2012至2030年)》（七）本項目適用的其他國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)；（八）業(yè)主提供的相關(guān)資料。 梧州市棚戶區(qū)改造富民片區(qū)綜合整治工程項目建議書2016年6月目錄第一章 總 論 3一、項目概況 3二、項目位置 3三、建議書編制依據(jù) 3第二章 項目建設(shè)背景和必要性 5一、項目建設(shè)的背景 5二、項目建設(shè)的可行性與必要性 6三、簡要結(jié)論 8第三章 項目市場調(diào)研 10一、 土地市場分析 10二、 住宅市場分析 10三、 商業(yè)市場分析 12四、開發(fā)實施建議 12第四章 地塊條件分析 14一、地塊基本情況 14二、項目地塊SWOT分析 21第五章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 28一、建設(shè)內(nèi)容 28二、建設(shè)規(guī)模與人口規(guī)模 28第六章 工程建設(shè)方案與節(jié)能方案 30一、總平面布局與功能劃分 30二、建筑設(shè)計方案 31三、 環(huán)保、綠化與節(jié)能 32第七章 項目建設(shè)進度及招標方案 35一、項目建設(shè)進度計劃 35二、招標方案 36（一）招標要求 36（二）招標基本情況 37（三）招標的組織形式 37第八章 項目投資估算及資金籌措 39一、投資估算 39二、建設(shè)投資估算 39三、 資金籌措 41第九章 社會和經(jīng)濟效益影響分析 42一、項目對本地區(qū)社會的效益影響分析 42二、項目與所在地區(qū)的互適性分析 43三、社會評價結(jié)論 44第十章 結(jié)論與建議 50一、結(jié)論 50二、有關(guān)建議 50第一章 總 論一、項目概況（一）項目簡介：此項目為梧州市棚戶區(qū)改造富民片區(qū)綜合整治工程，建設(shè)資金來自財政投資。 （三）項目總投資：約為3300萬元，建設(shè)資金由政府財政出資。響應(yīng)棚戶區(qū)改造的號召，契合梧州市未來城市發(fā)展需求，充分利用片區(qū)的區(qū)位、資源等優(yōu)勢，實現(xiàn)與周邊片區(qū)的錯位、互補發(fā)展，富民片區(qū)將成為梧州市西江生態(tài)濱水帶、城市南北向發(fā)展軸上重要的特色節(jié)點，具體定位以特色商業(yè)、休閑功能為引領(lǐng)，打造具有梧州市地方特色的商住綜合片區(qū)。富民片區(qū)，是梧州市城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會經(jīng)濟發(fā)展。富民片區(qū)將成為梧州市西江生態(tài)濱水帶、城市南北向發(fā)展軸上重要的特色節(jié)點，成為以特色商業(yè)、休閑娛樂功能為引領(lǐng)，具有梧州地方特色的商住綜合片區(qū)。兩核：利用規(guī)劃區(qū)北側(cè)現(xiàn)狀低洼匯水區(qū)以及原東山涌泵站，打造兩大綠色核心。因此，這些規(guī)劃政策是梧州市富民片區(qū)改造良機所在。（二）是提升城市形象、改善環(huán)境的需要待改造的項目地塊屬城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無停車場，許多車輛停靠主干道上，交通組織雜亂，嚴重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴重損害城市形象，阻礙城市發(fā)展。此外，梧州市的西江文化、桂江文化源遠流長。（四）是社會安定團結(jié)的需要長期生活在富民片區(qū)的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴重，顯得人心惶惶，發(fā)展下去可能會形成社會不穩(wěn)定因素。（2）該項目建設(shè)規(guī)模符合實際情況，建設(shè)條件良好，建設(shè)方案合理，設(shè)計新穎。 本項目的建設(shè)得到了各級政府及各相關(guān)職能部門的高度重視和大力支持。萬秀區(qū)是梧州市中心老城區(qū)，隨著空間的的可用性減少，近幾年，土地向外擴張，土地成交量比較少。 住宅市場分析梧州市房地產(chǎn)（一手房）主要集中在梧州市長洲區(qū)新城區(qū)（市政府片區(qū)、紅嶺片區(qū)、長洲片區(qū)）、萬秀區(qū)老城區(qū)及蒼梧縣，其區(qū)域性普通住宅售價差異不大，均價主要在4500元/平方米。根據(jù)梧州市房地產(chǎn)交易中心的信息系統(tǒng)監(jiān)測最新數(shù)據(jù)，2014年1月購房人群以本地和三縣一市的人口為主。根據(jù)市房地產(chǎn)中心辦理《梧州市房屋權(quán)屬登記信息查詢結(jié)果證明》的信息顯示，將2014年1月商品住房和二手住房的成交量相比較，經(jīng)審批符合家庭首購置業(yè)的住房交易情況，本市首購置業(yè)比例較高。月），各臨街商鋪及步行街商