【正文】 ；西靠獅臥山眾支脈。梧州市的城市空間結(jié)構(gòu)為“一帶兩軸三片區(qū)十組團(tuán)”，富民片區(qū)位于西江生態(tài)濱水帶與南北向發(fā)展軸的交匯處，處于多個(gè)城市中心的中間地帶。項(xiàng)目主體工程和管網(wǎng)工程均按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，日常運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等符合國(guó)家污水、廢氣、噪聲綜合排放標(biāo)準(zhǔn)等環(huán)保要求。其中，富民路作為片區(qū)主要道路，承擔(dān)多種交通功能，道路功能復(fù)雜，且由于允許路邊停車(chē)，對(duì)沿邊交通效率存在一定的影響。交通條件（1）道路現(xiàn)狀規(guī)劃范圍內(nèi)路網(wǎng)尚未形成系統(tǒng)，交通情況混雜無(wú)序，現(xiàn)狀對(duì)外交通以富民路、鴛江路為主，內(nèi)部道路多為支路，道路建設(shè)等級(jí)低，通達(dá)性差，干道網(wǎng)密度無(wú)法滿(mǎn)足未來(lái)發(fā)展需求。規(guī)劃區(qū)建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施抗震能力應(yīng)達(dá)到《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)GB502232008》的要求。參照《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》，采用GIS技術(shù)分析。第四章 地塊條件分析一、地塊基本情況（一）地塊規(guī)劃控制條件： 富民片區(qū)改造項(xiàng)目主要規(guī)劃控制條件序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)值單位備注1建設(shè)用地面積公頃2規(guī)劃建筑面積平方米3容積率4綠地率28%　　5建筑密度%　凈建筑密度?。ǘ┑貕K地理位置分析富民片棚戶(hù)區(qū)地處梧州市中心城區(qū)中北部，隸屬萬(wàn)秀區(qū)，位于桂江西岸，距離城北客運(yùn)站4公里，龍船沖客運(yùn)站4公里，玫瑰湖客運(yùn)站6公里，距離梧州火車(chē)站8公里，距離飛機(jī)場(chǎng)20公里，大渡口綜合碼頭3公里，地理交通位置優(yōu)越，水、陸、空交通極為便捷。（三）明確開(kāi)發(fā)地塊主題和策略，極大提高項(xiàng)目的立足點(diǎn)、知名度和影響力，提高土地價(jià)值。即，先規(guī)劃、建設(shè)安置用地和用房。月）。 商業(yè)市場(chǎng)分析梧州市商業(yè)主要分六大商業(yè)圈，包括騎樓商業(yè)街商圈、南城百貨和以其為核心商業(yè)步行街（南中路步行街）商圈、旺城廣場(chǎng)商圈、以市政府為核心的夢(mèng)之島時(shí)代廣場(chǎng)和太陽(yáng)廣場(chǎng)商圈、新興的紅嶺片區(qū)三龍大道臨街商業(yè)、及長(zhǎng)洲島竹灣路臨街商業(yè)。 項(xiàng)目套數(shù)本市城區(qū)人口216本市其他（三縣一市）人口160本省其他地區(qū)人口216其他省份人口69境外人士0合計(jì)661按照本市城區(qū)人口、本市其他（三縣一市）人口、本省其他地區(qū)人口、其他省份人口、境外人士這五類(lèi)人群購(gòu)房細(xì)分，2014年1月按市場(chǎng)價(jià)正常交易商品住房（共661套），所對(duì)應(yīng)上述（表中）五類(lèi)購(gòu)房人群的數(shù)量分別為216套、160套、216套、69套、0套。其中普通住宅售價(jià)最高片區(qū)，在長(zhǎng)洲區(qū)臨西江邊及市政府附近，以麗港華府（售價(jià)區(qū)間：55008000元/平方米）為典型代表。土地交易主要集中在長(zhǎng)洲新城區(qū)，尤其紅嶺地區(qū)，土地成交量不斷上升，地價(jià)相應(yīng)上升。由市發(fā)改局牽頭，水利、建設(shè)、規(guī)劃、土地、環(huán)保、項(xiàng)目單位等部門(mén)共同參與，對(duì)各工程有關(guān)方面進(jìn)行了調(diào)研、勘察、設(shè)計(jì)，并配套了相關(guān)政策措施， 整合了資源，項(xiàng)目建設(shè)外部支持條件好。 （3）項(xiàng)目組織實(shí)施有保障，建設(shè)資金基本落實(shí)。該項(xiàng)目的建設(shè)，能夠平息社會(huì)輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個(gè)定心丸，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)作出了積極的貢獻(xiàn)。通過(guò)規(guī)劃區(qū)的改造，可在規(guī)劃區(qū)中創(chuàng)造功能豐富、人文獨(dú)特、形象具有識(shí)別性的濱水空間，以點(diǎn)帶面激活桂江沿岸的濱水活力，彌補(bǔ)中心城區(qū)東部濱水公共空間的不足。該項(xiàng)目將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場(chǎng)、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng)城市文化，塑造城市個(gè)性,富民片區(qū)應(yīng)采取原地和異地安置的方式進(jìn)行改造，河西工廠(chǎng)一路地塊與周邊環(huán)境整治相結(jié)合進(jìn)行改造，采用政府主導(dǎo)型、政企混合型、市場(chǎng)運(yùn)作型推進(jìn)實(shí)施。再者，富民片區(qū)位于桂江與西江的交匯處，區(qū)內(nèi)道路狹窄、房屋破爛、人居條件較差，是梧州市典型的棚戶(hù)區(qū)。三廊：打通東西向三條綠廊，建立桂江兩岸生態(tài)景觀(guān)視線(xiàn)聯(lián)系?？傮w愿景為：桂江西岸,樂(lè)活鄰里。隨著梧州市城市建設(shè)步伐的加快，富民片區(qū)存在的諸多問(wèn)題凸顯出來(lái)，居民生活環(huán)境差、存在嚴(yán)重安全隱患等需要亟待解決。其發(fā)展應(yīng)與周邊區(qū)域進(jìn)行動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)。 （四）要求工期： 300日歷天 （五）標(biāo)段劃分：本項(xiàng)目劃分為一個(gè)標(biāo)段 二、項(xiàng)目位置梧州市萬(wàn)秀區(qū)富民片區(qū)（詳見(jiàn)規(guī)劃區(qū)位圖）三、建議書(shū)編制依據(jù)（一）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（二）《梧州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》；（三）《梧州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究(2010至2030年)》（四）《梧州市城市總體規(guī)劃綱要(2011至2030年)》；（五）《梧州市富民片棚戶(hù)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；（六）《梧州市城市公共交通專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃(2012至2030年)》（七）本項(xiàng)目適用的其他國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)；（八）業(yè)主提供的相關(guān)資料。 梧州市棚戶(hù)區(qū)改造富民片區(qū)綜合整治工程項(xiàng)目建議書(shū)2016年6月目錄第一章 總 論 3一、項(xiàng)目概況 3二、項(xiàng)目位置 3三、建議書(shū)編制依據(jù) 3第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 5一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 5二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性與必要性 6三、簡(jiǎn)要結(jié)論 8第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 10一、 土地市場(chǎng)分析 10二、 住宅市場(chǎng)分析 10三、 商業(yè)市場(chǎng)分析 12四、開(kāi)發(fā)實(shí)施建議 12第四章 地塊條件分析 14一、地塊基本情況 14二、項(xiàng)目地塊SWOT分析 21第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 28一、建設(shè)內(nèi)容 28二、建設(shè)規(guī)模與人口規(guī)模 28第六章 工程建設(shè)方案與節(jié)能方案 30一、總平面布局與功能劃分 30二、建筑設(shè)計(jì)方案 31三、 環(huán)保、綠化與節(jié)能 32第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案 35一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 35二、招標(biāo)方案 36（一）招標(biāo)要求 36（二）招標(biāo)基本情況 37（三）招標(biāo)的組織形式 37第八章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 39一、投資估算 39二、建設(shè)投資估算 39三、 資金籌措 41第九章 社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益影響分析 42一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析 42二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析 43三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 44第十章 結(jié)論與建議 50一、結(jié)論 50二、有關(guān)建議 50第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：此項(xiàng)目為梧州市棚戶(hù)區(qū)改造富民片區(qū)綜合整治工程，建設(shè)資金來(lái)自財(cái)政投資。 （三）項(xiàng)目總投資：約為3300萬(wàn)元，建設(shè)資金由政府財(cái)政出資。響應(yīng)棚戶(hù)區(qū)改造的號(hào)召，契合梧州市未來(lái)城市發(fā)展需求，充分利用片區(qū)的區(qū)位、資源等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)與周邊片區(qū)的錯(cuò)位、互補(bǔ)發(fā)展，富民片區(qū)將成為梧州市西江生態(tài)濱水帶、城市南北向發(fā)展軸上重要的特色節(jié)點(diǎn)，具體定位以特色商業(yè)、休閑功能為引領(lǐng)，打造具有梧州市地方特色的商住綜合片區(qū)。富民片區(qū)，是梧州市城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。富民片區(qū)將成為梧州市西江生態(tài)濱水帶、城市南北向發(fā)展軸上重要的特色節(jié)點(diǎn)，成為以特色商業(yè)、休閑娛樂(lè)功能為引領(lǐng)，具有梧州地方特色的商住綜合片區(qū)。兩核：利用規(guī)劃區(qū)北側(cè)現(xiàn)狀低洼匯水區(qū)以及原東山涌泵站，打造兩大綠色核心。因此，這些規(guī)劃政策是梧州市富民片區(qū)改造良機(jī)所在。（二）是提升城市形象、改善環(huán)境的需要待改造的項(xiàng)目地塊屬城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無(wú)停車(chē)場(chǎng)，許多車(chē)輛?？恐鞲傻郎?，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形象，阻礙城市發(fā)展。此外，梧州市的西江文化、桂江文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。（四）是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要長(zhǎng)期生活在富民片區(qū)的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，發(fā)展下去可能會(huì)形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。（2）該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模符合實(shí)際情況，建設(shè)條件良好，建設(shè)方案合理，設(shè)計(jì)新穎。 本項(xiàng)目的建設(shè)得到了各級(jí)政府及各相關(guān)職能部門(mén)的高度重視和大力支持。萬(wàn)秀區(qū)是梧州市中心老城區(qū)，隨著空間的的可用性減少，近幾年，土地向外擴(kuò)張，土地成交量比較少。 住宅市場(chǎng)分析梧州市房地產(chǎn)（一手房）主要集中在梧州市長(zhǎng)洲區(qū)新城區(qū)（市政府片區(qū)、紅嶺片區(qū)、長(zhǎng)洲片區(qū)）、萬(wàn)秀區(qū)老城區(qū)及蒼梧縣，其區(qū)域性普通住宅售價(jià)差異不大，均價(jià)主要在4500元/平方米。根據(jù)梧州市房地產(chǎn)交易中心的信息系統(tǒng)監(jiān)測(cè)最新數(shù)據(jù)，2014年1月購(gòu)房人群以本地和三縣一市的人口為主。根據(jù)市房地產(chǎn)中心辦理《梧州市房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)結(jié)果證明》的信息顯示，將2014年1月商品住房和二手住房的成交量相比較，經(jīng)審批符合家庭首購(gòu)置業(yè)的住房交易情況，本市首購(gòu)置業(yè)比例較高。月），各臨街商鋪及步行街商