【正文】 （　 ）。 正確答案：A ，其價值為5萬元，年產(chǎn)量為500件，現(xiàn)職被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為400件，其重置成本應為（　 ）。 正確答案：ABC ，參照物主要差異調(diào)整因素有（　 ）。 正確答案：ABCD （　 ）。 參考答案：答：重置成本法是指在資產(chǎn)評估中按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)實重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 ？ 參考答案：(1)折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 而評估中的成新率則是根據(jù)資產(chǎn)的具體運轉(zhuǎn)狀態(tài)、使用頻率、工作環(huán)境等確定的，具有特殊性和個別性特征。資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的同時，具有更新的性質(zhì)，可以增加資產(chǎn)的效用和功能，資產(chǎn)評估更注重資產(chǎn)運轉(zhuǎn)的實際效能。確定折舊年限的損耗包括有形損耗（實體性貶值）和無形損耗；而評估中確定成新率的損耗，包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。經(jīng)濟性貶值則是資產(chǎn)外部原因引起的，為評估過程所特有。具體資料如下： 該資產(chǎn)帳面原值270萬元，凈值108萬元，按財務制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)計錄，該資產(chǎn)截至評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。又知該資產(chǎn)由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。 參考答案：解：（1）計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率=50400/57600100%=% （2）確定成新率：成新率=8/（20%+8）100%=% （3）確定功能性貶值：功能性貶值=3（133%）（P/A，10%，8）==（萬元）（4）評估值=480%=資產(chǎn)評估學第4講資產(chǎn)評估程序例題解析（一）單項選擇題 從理論上講，評估人員對任何資產(chǎn)評估項目都應當考慮（ ）方法的適用性。 廣義的資產(chǎn)評估程序是（ ） A、始于明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項，終于資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 B、始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終于向委托人和相關(guān)當事人提交資產(chǎn)評估報告書 C、始于承接資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估基本事項，終于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理 D、始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終于資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 答案：C 解析：參照教材p71 資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟的劃分取決于（ ） A、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員 對各資產(chǎn)評估工作步驟共性的歸納 B、資產(chǎn)評估業(yè)務的性質(zhì) C、資產(chǎn)評估業(yè)務的復雜程度 答案：A 解析：參照教材p71 （二）多項選擇題 信息源的可靠性可通過下列（ ）等進行考察判斷 A、該渠道過去提供的信息的質(zhì)量 B、該渠道提供信息的動因 C、該渠道是否擁有該信息 D、該渠道的可信度 答案：ABCD 解析：參照教材p86。 A、內(nèi)部的資料 B、外部的資料 C、政府部門的資料 D、媒體的資料 答案：ABCD 解析：參照教材p83。 評估計劃應當重點考慮的因素包括（ ） A、資產(chǎn)評估基準日 B、評估收費 C、評估目的 D、評估對象性質(zhì) E、評估對象結(jié)構(gòu) 答案CDE 解析：參照教材p77。 正確答案：B （　　）比較 正確答案：A ：M—P小前提：S—M 根據(jù)演繹推理可以得出的結(jié)論是（　?。?——P ——S ——P 正確答案：A （　 ）推理 正確答案：A （　 ） 對各資產(chǎn)評估工作步驟共性的歸納 正確答案：A 二、多項選擇題 （　 ） 正確答案： ，要注意（　 ） 正確答案：ABC ，資產(chǎn)的信息資料可分為（　 ） 正確答案：AB （　 ）劃分 正確答案：BD （　 ）等進行考察判斷 正確答案：ABCD 三、判斷題 正確答案：錯 正確答案：對 ，其項目評估計劃應該一致 正確答案：錯 正確答案：對資產(chǎn)評估學第5講機器設備的評估例題解析（一）單項選擇題 ,不應計入的費用是（）。外購設備又包括了外購國產(chǎn)設備和進口設備兩種，而進口設備的重置成本除包括上述三大項以外，還包括設備進口時的有關(guān)稅費，如關(guān)稅、銀行手續(xù)費等。 +進口關(guān)稅 +海外運雜費+進口關(guān)稅 +海外運雜費+境外保險費 +境外保險費 答案：C 解析：進口設備到岸價（CIF）=設備的離岸價（FoB）價格+途中保險費+國外運雜費 （）。 成新率=1有形損耗率 4．某技術(shù)改造設備已使用6年，設計總使用年限為12年，經(jīng)計算到評估基準日，其追加投資年限為4年，該設備的成新率最接近于（） A．33% B．40% C．50% D．63% 答案：D 解析：成新率=（6+4）/（12+4）= 63% （二）多項選擇題 ，具體包括（）。 （ ）。對于自成體系的成套設備、生產(chǎn)線，以及可以單獨作業(yè)的車輛等設備，則可以采用收益法評估。 （三）問答題 構(gòu)成機器設備重置成本的直接費用主要包括哪些？ 答：構(gòu)成機器設備重置成本的直接費用主要包括： （1）設備的購建費用； （2）設備運雜費用； （3）設備的安裝調(diào)工費用； （4）必要的配套費用等。 （四）計算題 ，進口合同中的FoB價是20萬馬克。按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的70%~90%，境外運雜費約占FoB價格的5%，%，被評估設備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進口關(guān)稅、增值稅免稅單位，%計，國內(nèi)運雜費按CIF價格加銀行手續(xù)費之和的3%計算，安裝調(diào)試費含在設備價格中不再另行計算，被評估設備尚可使用5年，年運營成本比其替代設備超支2萬元人民幣，被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，：1美元，人民幣與美元的匯率為8元人民幣：1美元。 解：根據(jù)題意有： (1)被評估設備的CIF價格取同年其他企業(yè)從德國進口更新?lián)Q代型設備的CIF價格最為 合理，即被評估設備的CIF價格為30萬馬克，或20萬美元。(5+5)100%=50% (4)設備的功能性貶值為： 20000(133%)(p/A,10%,5)=13400=(萬元人民幣) (5)進口設備的評估值為： 16650%=78(萬元人民幣) ，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價100元以保持設備設計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。 解：根據(jù)示意計算如下： （1）經(jīng)濟性貶值率=[1（7000/10000）]100%=19% （2）經(jīng)濟性貶值額=[10010000（133%）]（p/A，10%，3）資產(chǎn)評估學第5講機器設備的評估練習一、 單項選擇題 恍榪悸塹囊蛩厥牽ǎ? 正確答案：A （）因素。 正確答案： （） 正確答案：D 解析：直接成本與每臺設備有直接對應關(guān)系，間接成本和資金成本有時不能對儀到每臺設備上，是為整個項目發(fā)生的?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，則其重置成本為（） 正確答案：D 解析：功能價值法的前提條件和假設是：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，但本題中沒給出。 正確答案：ACE ，在具體確定取費上下限時需考慮以下因素：（　 ）。 正確答案：BCD ，其重置成本包括（　 ）。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，該機組的生產(chǎn)能力比新型機組生產(chǎn)能力少20%，專家認定被評估機組尚可使用7年，預計每年超額運營成本為1萬元，假定其他費用可以忽略不計，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價值 參考答案：解：根據(jù)題意計算如下：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元人民幣[30（120%）] 設備的評估值=2470%=（萬元人民幣） ，2003年購置，評估基準日為2003年，該設備帳面原價為50萬元，其中：設備購價46萬元，運雜費5000元，已知2000和2003年該類設備的定基物價指數(shù)分別是120%和180%，基礎(chǔ)幾安裝費的環(huán)比物價指數(shù)為150%，按基準日價格標準重置，運雜費為1萬元。 要求： （1）計算該機床的重置成本 （2）計算實體性貶值 （3）計算其評估值。 答案：C 解析： 從資產(chǎn)評估的角度， 把建筑物與其所占用的土地分開，分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準確合理地評定地產(chǎn)價值和建筑物價值，避免出現(xiàn)由于用地性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價值估價失實和建筑物估價失真情況的出現(xiàn)。 評估建筑物需考慮的因素包括（ ）。 面積。 建筑結(jié)構(gòu)。 附屬設施。 建成時間。 平面格局。 1其他 每一類資產(chǎn)的評估總是具有特殊性，房地產(chǎn)作為被評估對象，其具有的特征是（） A．位置固定性 B．適用長期性 C．影響因素多樣性 D．投資大量性 E．保值增值性 答案：ABCDE 房地產(chǎn)不論是作為一類資產(chǎn)或作為一種商品，其市場價格要受到許多因素的影響，這些因素為（） A．區(qū)域因素 B．社會因素 C．行政因素 D．經(jīng)濟因素 答案：ABCD 房地產(chǎn)評估的原則（） A．合法原則 B．供需原則 C．替代原則 D．最有效使用原則 E．貢獻原則 答案：ABCDE （三）計算題 有一宗七通一平待開發(fā)的建筑用地，面積為1000平方米，使用期為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費用為3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費用和專業(yè)費用在真?zhèn)€建設期均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預計2元/平方米 答案： 房地產(chǎn)年總收益=2*365*1000*5*85%=3102500 房地產(chǎn)年總費用=管理費用+維修費用+稅金+空房損失費 =3102500*2%+1000*5*3500（%+%）+3102500*%= 房地產(chǎn)年純收益== 房地產(chǎn)總價=*[11/（1+7%）502]=30207215 建筑費用和專業(yè)費用=3500*1000*5*（1+10%）=19250000 利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利率 =地價*[（1+6%）21]+ 19250000*[（1+6%）1]=*地價+1155000 開發(fā)商的利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利潤率 =（地價+19250000）*20%=+3850000 地價=房地產(chǎn)總價建筑費用專業(yè)費用利息利潤 =* 地價=4496989（元）資產(chǎn)評估學第6講房地產(chǎn)評估(一）練習一、 單項選擇題 ，從下面?zhèn)溥x對象中選擇較經(jīng)濟的一宗（　 ）。 正確答案：B ，其基本前提條件是（　 ）。 正確答案：C ，土地單價為1000元/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價為（　）。 正確答案：BD （　 ）。 正確答案：BD （　 ）。 、勘察設計費 正確答案：ABD （?。? 正確答案：ABCD 三、簡答題 ，出讓年期為40年，資本化率為6%，預計未來5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元、38萬元，從第六年開始，大約穩(wěn)定保持在40萬元左右，試用收益法評估該宗地價格 參考答案：30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5+40/（1+6%）5[11/（1+6%）35]/6% 參考答案：答：（1）房地分估與房地合一評估（2）建筑物產(chǎn)權(quán)年限的制約（3）單獨評估建筑物一般可以使用成本法 （4）建筑物評估應在適法的前提下進行。 2．新建房地產(chǎn)評估成本法中的開發(fā)成本不包括（ ） A．勘察設計和前期工程費 B．基礎(chǔ)設施建設費 C．房屋建筑安裝工程費D．商業(yè)網(wǎng)點如糧店、副食店等經(jīng)營性用房的建設費用 答案：D 解析：商業(yè)網(wǎng)點如糧店、副食店等經(jīng)營性用房的建設費用應由經(jīng)營者負擔，按規(guī)定不計入商品房價格。 A．收益法 B．成本法 C．市場法 D．功能價值法 答案：A 解析：建筑物剩余法是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的評估價。 ，若標準深度為100米，按照“四三二一”法則，該宗地的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%，則其平均深度百分率為（ ）。 A、公共建筑 B、公共設