【正文】 塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議 ......................................................................................41第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估 .................................................................................42二、 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件 ...............................................................................................................................42（一） 土地使用條件 .....................................................................................................................42（二） 規(guī)劃允許條件 .....................................................................................................................42（三） 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)營的有關(guān)政策法規(guī)及規(guī)費(fèi)條件 .............................................................42（四） 地塊附近樓盤的成交價(jià)格水平 .........................................................................................42（五） 開發(fā)經(jīng)營周期 .....................................................................................................................43三、 項(xiàng)目銷售預(yù)期估算 .......................................................................................................................43（一） 項(xiàng)目銷售面積 .....................................................................................................................43（二） 項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格估測 .....................................................................................................43（三） 項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測算 .....................................................................................................43四、 項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 ...........................................................................................................44五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 .......................................................................................................................47（一） 投資總利潤 .........................................................................................................................47（二） 利潤率（靜態(tài)） .....................................................................................................................48（三） 結(jié)論 .....................................................................................................................................48六、 項(xiàng)目不確定性分析 .......................................................................................................................48（一） 影響該項(xiàng)目運(yùn)營的不確定性因素 .....................................................................................48（二） 項(xiàng)目敏感性分析 .................................................................................................................49七、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估結(jié)論及抗風(fēng)險(xiǎn)對策 ...............................................................................................50第七章 結(jié)論及結(jié)束語 .........................................................................................52一、 項(xiàng)目結(jié)論 .......................................................................................................................................52二、 結(jié)束語 ...........................................................................................................................................52優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書第一章 項(xiàng)目概況及經(jīng)營取向一、 項(xiàng)目基本概況（一） 地理位置項(xiàng)目位于重慶合川區(qū)南屏新區(qū)西部石鼓壩，東南面鄰曹家灣和涪江二橋，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北臨涪江及涪濱南路，隔江眺望北岸合陽區(qū)。水陸交通四通八達(dá)，是川東北、渝西北的交通樞紐和重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通要道。距重慶江北國際機(jī)場 80公里，僅 1 小時(shí)車程。渝武高速公路:項(xiàng)目與高速路出入口有近 2～3 分鐘車程，是合川通往重慶及其它區(qū)域的重要交通樞紐。附近公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。二、 地塊條件分析（一） 地塊狀況 地塊面積：項(xiàng)目地塊分為五部分，總占地面積 畝。? A1 地塊：不規(guī)則四邊形，表面大部分較平，臨涪江邊紅線約 60 米有 7 米左右的高差（205 米～212 米）。? A2 地塊：不規(guī)則四邊形，表面較平整。? B1 地塊：不規(guī)則長邊形，呈淺丘狀，臨涪江邊紅線約 45 米有 6 米左右的高差（206 米～212 米），距東南部約 1/3 處有一小洼地，高差 16 米左右（196～212）。? B2 地塊：不規(guī)則五邊形，表面為呈淺丘，東高西低，北低南高。? B3 地塊：西邊不規(guī)則的四邊形，呈淺丘狀，高差約 10 左右。 地質(zhì)、水文：? 整人地塊處于開發(fā)前期，已部分動工開挖，其上附著有部分建筑物，農(nóng)作物等。項(xiàng)目小區(qū)水景自然而生，自然景觀得天獨(dú)厚。（二） 地塊與周邊區(qū)域關(guān)系? 南臨白鹿山城區(qū)休閑旅游片區(qū)，東靠合川文化藝術(shù)展覽中心、新區(qū)府，西接待開發(fā)商住用地，北為合川區(qū)城市中心合陽片區(qū)。? 地塊本身最顯著的特點(diǎn)是江景資源豐富被涪江和小安溪環(huán)抱，東靠新區(qū)府和文化藝術(shù)展覽中心，與江對應(yīng)的合川區(qū)城市中心合陽區(qū)遙相呼應(yīng)，而在項(xiàng)目旁邊為規(guī)劃的城市休閑廣場。，主要政府職能單位匯聚于此，集政務(wù)、商務(wù)、娛樂、運(yùn)動為一體的新興區(qū)域?！耙粠?、二軸、三心”的城市發(fā)展幾何中心優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書(二) 南屏交通規(guī)劃 示意圖:優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書 公交系統(tǒng):依據(jù)總體規(guī)劃，在火車站片區(qū)規(guī)劃公交車站場，在城市干道上每隔500－800 米規(guī)劃劃線式公交停車港。 步行系統(tǒng)：打造“一帶三片”的主要步行區(qū)域。 水上交通:規(guī)劃四個(gè)游憩碼頭，通過水上娛樂聯(lián)系合陽及東渡片區(qū)。? 大型公共設(shè)施要求配套停車場；居住建筑按每 500～300 平方米設(shè)置1 個(gè)停車位，公建每 300～200 平方米設(shè)置 1 個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，城市中心區(qū)應(yīng)采用上限值，并宜建地下停車庫或停車樓。(三) 白鹿山片區(qū) 白鹿山簡介：雖名為其山，卻并不險(xiǎn)峻，也不幽深。所以白鹿山又叫“南江大隊(duì)”。四、 地塊經(jīng)營適宜性分析優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營適宜性可做如下判斷： 最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū)。所以該地塊最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。本項(xiàng)目地塊地處合川區(qū)高速出入口之要道，但不是唯一，同時(shí)，處于涪濱南路，具有經(jīng)營濱江商業(yè)和酒店的必備因素 ——人氣旺。 不適宜項(xiàng)目：工業(yè)開發(fā)。綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。 合川區(qū)國民生產(chǎn)總值分析(單位:萬元):（1） 縱向分析（合川區(qū) 20222022GDP，單位:萬元）。名次 區(qū)域 GDP 產(chǎn)值 名次 區(qū)域 GDP 產(chǎn)值1 渝中區(qū) 13 長壽區(qū) 2 九龍坡區(qū) 14 綦江縣 3 渝北區(qū) 15 大渡口區(qū) 4 涪陵區(qū) 16 璧山縣 5 沙坪壩區(qū) 17 榮昌縣 6 江北區(qū) 18 銅梁縣 7 南岸區(qū) 19 大足縣 8 江津區(qū) 20 南川區(qū) 9 巴南區(qū) 21 潼南縣 10 永川區(qū) 22 萬盛區(qū) 11 合川區(qū) 23 雙橋區(qū) 12 北碚區(qū) （3） 合川區(qū)的 GDP 排名在主城一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)排在第十一位,甚至高于主城區(qū)的北碚區(qū),其圈外,只比江津和涪陵低,說明合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大,基數(shù)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。（5） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前處于良好發(fā)展期。優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書15290381113098884728710206498454345851%% %% %0202200400000600000800000100000012022001400000160000018000000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%固 定 資 產(chǎn) 投 資 值 同 比 增 長固 定 資 產(chǎn) 投 資 值 1529038 1113098 884728 710206 498454 345851同 比 增 長 % % % % %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年（2） 固定資產(chǎn)投資總值橫向分析(2022 年 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分析，單位:萬元)。優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書1400466100211780323163285440958316116040% 25% 27%55%154%020220040000060000080000010000001202200140000016000000%20%40%60%80%100%120%140%160%180%建 設(shè) 與 改 造 投 資 同 比 增 長建 設(shè) 與 改 造 投 資 1400466 1002117 803231 632854 409583 161160同 比 增 長 40% 25% 27% 55% 154%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年（2） 合川區(qū)工業(yè)投資分析（合川區(qū) 20222022，單位:萬元）。（4） 工業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的 40%，說明合川區(qū)的工業(yè)發(fā)展較為迅速，工業(yè)會成為合川區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。（2） 第三產(chǎn)業(yè)占總 GDP39%，比重較小，說明房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。(二） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 城鎮(zhèn)化水平。 人民生活水平。優(yōu)秀可研報(bào)告，項(xiàng)目建議書二、 合川區(qū)城市規(guī)劃(一) 合川區(qū)簡介合川區(qū)位示意圖 地處重慶西北部，距重慶主城區(qū) 58 公里，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中心城市和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊。其中，主城區(qū)面積 平方公里，常住人口 萬。 110 省道、204 省道、渝武高速公路縱貫?zāi)媳?，襄渝鐵路橫穿東西，草街、利澤航電樞紐建成后, 千噸級貨輪溯江而上可達(dá)四川廣元，順流而下可直航上海。(二) 合川區(qū)城區(qū)解讀 現(xiàn)狀的合川區(qū)主城結(jié)構(gòu)就是三大片區(qū)，既合陽片區(qū)、南屏片區(qū)和東渡片區(qū)。