財經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究-在線瀏覽
2024-08-04 01:58本頁面
【正文】 ，結(jié)合表二顯示的人均可支配收入及其增長水平，扣除食品、衣著、交通和醫(yī)療等必要開支，我們大致可以估算居民的年度住房開支占總收入的50%以下。必須說明的是，這一測算是全國城鎮(zhèn)居民住房開支的上限金額：一方面，我們假定居民可支配收入增長10%，另一方面，我們設(shè)定居民收入的50%用于買房，實際情形必然低于該指標。結(jié)合2004年1～%%的高增長(見表三)，今年面向個人的商品房銷售必然增速超過30%，達到9300億元左右。而這一缺口說明了在總量上的有效需求存在不足問題。一旦供大于求，而伴之以持續(xù)的投資膨脹和價格上漲，恐怕最保守的觀察家也必須承認過熱和泡沫的存在。2000年至2003年間，歷年一致性地存在商品房施工面積大于竣工面積、竣工面積又大于銷售面積的情形。同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，在建面積在近幾年持續(xù)保持擴大趨勢。上限與下限之間的差額是一個“或然量”，即可能爛尾也可能銷售的商品房存量。我們認為，缺口下限是一個保守估計，因為我們僅僅分析了2000年以來的數(shù)據(jù)，此前的空置商品房還不在研究之列。一般，房地產(chǎn)消費都結(jié)合以住房按揭貸款。如果今年新增4370億元住房按揭貸款在時間趨勢上屬于正常范圍。但是，其中的兩個結(jié)構(gòu)性風險是必須考慮的。儲蓄存款增幅在20%左右，而住房按揭貸款在40%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增幅在30%左右，%?！ ∪绫硭乃?，2003年個人住房按揭貸款占居民儲蓄存款余額為11%，如果兩個指標分別按40%和20%的速率增長，則到2010年個人住房貸款比重會接近40%。即使認定所有公眾的信用達到最高等級，我們同樣有理由懷疑跨時風險造成的財務(wù)可持續(xù)性問題。上述分析把公眾作為無差異人群實行統(tǒng)一研究。即使考慮到我國的城鎮(zhèn)化和農(nóng)村剩余勞動力向城市的持續(xù)轉(zhuǎn)移過程，但顯然存在收入結(jié)構(gòu)差距導致的有效需求者數(shù)量不足問題，這將導致房地產(chǎn)需求的人群風險。就全國的情況看，根據(jù)中國社會科學院的測算標準，1999年中國中等收入階層比重為15%，這兩年正以每年1%的速度上升，2003年達到19%。%。 如果中等收入階層按每年1%的速度增長，這意味著我國每年有1300萬人進入一般商品住宅市場，以人均新增住宅面積需求40平方米計算，新增住宅應該在52000萬平方米左右。供大于求的面積預計肯定在一半以上?！ ∑浯螐木用褡≌顿Y看，收入差距導致的最終需求壓力將在今后若干年逐漸暴露。這里的矛盾在于，當前的中高收入階層預期進入中高收入階層的人群在迅速擴大，因而可以在即期投資住房，在未來依靠住房增值獲利。 以人均城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅和總量居全國領(lǐng)先水平的江蘇省為例，該省2003年人均收入達到了9262元，%，增幅居全國第二位、華東第一位。%，這部分從業(yè)人員所得報酬是大部分城鎮(zhèn)家庭收入的主要來源?？墒遣缓咸炖淼氖虑橐廊话l(fā)生了：進入股票市場的公眾始終沒有超過1億人，于是資產(chǎn)只能在緩慢膨脹的中高收入階層內(nèi)部轉(zhuǎn)手而不是轉(zhuǎn)移到一個與國民經(jīng)濟增長速度相一致的中低收入階層手中?！ ? 2004年04月28日作為投資，公眾必然把房地產(chǎn)價格升值空間與儲蓄存款、股票或基金等金融資產(chǎn)進行比較；金融機構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款時也必然考慮所抵押房產(chǎn)的未來價值。但問題是，任何資產(chǎn)的升值必須與均衡價格相一致，否則就是價格泡沫。這是一個危險信號 與若干年前曾經(jīng)十分高漲的股票市場一樣，在當前住宅投資上，住宅的“市盈率”膨脹已經(jīng)是不爭的事實。價格與租金的比就是房地產(chǎn)的市盈率。但是從2003年35個大中城市數(shù)據(jù)看，除北京和杭州外，絕大多數(shù)城市房屋銷售價格高于租賃價格，青島、南京、寧波等沿海城市均顯示了相同的狀況。以一套100平方米的住宅計算，總價在45萬元左右。因此，月租金3000元成為房產(chǎn)出租、20年收回使用權(quán)的盈虧平衡點。在某些房價奇高的地區(qū)已經(jīng)存在房產(chǎn)租金無法抵補購房者月供的局面。據(jù)統(tǒng)計，除北京和杭州外，其他主要城市的房屋銷售價格均高于房屋租賃價格漲幅。 如果購房者立足于房價上漲轉(zhuǎn)手獲利，則二手房價格必須高于一手房。通俗地說，二級市場價格走勢低于一級市場價格增長，因而我們很難想象一級市場價格上漲趨勢是可持續(xù)的。其內(nèi)在機理非常簡單：既然不能保證商品房的銷售率，則只要通過各種手段造勢以維持價格上漲預期，則相應的投資成本不難收回。因此，開發(fā)商推動泡沫形成的內(nèi)在動力是與生俱來的?！ 耐顿Y看，表六顯示，2003年各月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額基本保持在30%的
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