【正文】 蔡瀾美食城、百福廣場桂林人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）興隆大廈按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場桂林人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主藍色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常用的分類方法。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。總 結(jié)：通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標(biāo)客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個發(fā)展階段：階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段19901993非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主第二階段19941996產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售第三階段1997年開始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租第四階段2000年開始產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租根據(jù)上表對照分析，柳州市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段；本項目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。說明柳州市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。216。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區(qū)點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現(xiàn)在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。⑷魚峰區(qū)名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場，4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點評：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。據(jù)市場調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中㎡2時代商廈城中㎡3藍色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中㎡5淘園世家城中㎡6華天世紀(jì)城中約1萬㎡7本項目城中㎡8新時代商業(yè)港柳南19萬㎡9溫州商貿(mào)城柳南㎡10谷埠街國際商城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南㎡12潤和假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。根據(jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展。時代廣場、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一批大型商業(yè)項目先后進入市場，將備受投資者及用家注意。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場格局。從市場現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。如本市 “步行街概念”的炒作。有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機會。目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得較濫的手法。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。 2001年，全年社會消費品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的25%。其中，%；，%； 近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進營銷方式，有力地推進了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。 從各行業(yè)的消費市場看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，%、%%；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成22094萬元和30671萬元，%%。而大型綜合性商場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長，2001年柳州商場、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，%，%，%?！? 億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進一步落實的影響，居民收入增長加快：在居民年收入方面：2002年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進一步提高提供了保障。 居民人均消費性支出：2001城市居民人均消費性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元，%。居民消費價格：%?？傮w物價保持相對穩(wěn)定，2002年1至6月份，,；%，%。城中區(qū)在柳州具有無可代替的商業(yè)吸引力。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費者的逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大的商機。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會影響本項目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。對于占一半多比例的“隨機型購物”，通過銷售現(xiàn)場的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。 而200300元是河南購物者與城中區(qū)購物者消費水平的分界點，在200元以下，在河南購物的消費者比城中區(qū)購物的消費者多，而在200元上，城中區(qū)購物的消費者比河南購物的消費者多，反映出城中區(qū)的消費者消費能力較強。對于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營應(yīng)占較大的比例。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費者對該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。大部分經(jīng)營者對目前的經(jīng)營狀況認為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。此現(xiàn)象與前面提到的在河南購物的消費者，其所花的購物費用及消費品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。 許多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經(jīng)營商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r，他們也很少過問。 在此次調(diào)研中，我司認為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來規(guī)劃的影響。租金范圍：一般在180—300元/平米。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場的擴張亦顯集中。經(jīng)營租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。⑶文惠路街區(qū)功能分析種類圖書五金服裝鞋帽洗衣辦公用品攝影工藝床上用品美容美發(fā)日雜數(shù)量224614512248比例10種類中介琴行網(wǎng)吧畫廊電信餐飲體育用品其它糧油合計數(shù)量245632921120比例5100經(jīng)營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營為主，%。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點（以經(jīng)營服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。總結(jié)：據(jù)以上資料分析，城中區(qū)的街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產(chǎn)品的經(jīng)營為導(dǎo)向；而其中該區(qū)的餐飲、娛樂、諸多大型商場的強力支持令該區(qū)的商業(yè)環(huán)境持續(xù)走強。⑵五星商場（百貨公司賣場）樓層經(jīng)營種類1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2女士休閑服裝、皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6大型娛樂城7金馬食城8保齡球經(jīng)營品牌：種類品 牌電器飛利浦、海爾、索尼、西門子等服飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等化妝品雅芳、柏紛等現(xiàn)場人流：時 間（am