房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點-在線瀏覽
2025-08-10 14:33本頁面
【正文】 門不得設立土地出讓金帳戶。土地儲備中心的損益表并不真正反映其經(jīng)營狀況，資產(chǎn)負債表也同樣不能如實反映其實際權(quán)益狀況。（一） 政策依據(jù) 我行發(fā)放土地儲備貸款的主要政策依據(jù)有：1．《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》。3．國務院及國土資源部《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號文）。5．財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的通知（財綜字[1999]117號）。7．《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）。（二）貸款支持重點我行貸款支持的重點是政府土地儲備機構(gòu)貸款，在政府壟斷一級土地市場的前提下，為政府土地儲備機構(gòu)進行的土地收購、整理、儲備等土地一級市場的開發(fā)提供貸款。從區(qū)域來看，土地儲備貸款應相對集中于國家今后主要發(fā)展的幾大城市群，包括以上海為中心的長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、環(huán)渤海城市群及其他城市群。土地成本包括：土地收購（收回）和置換時發(fā)生的各種依法應補償和拆遷等費用；征用土地過程中依法應支付的各項費用；土地前期開發(fā)過程中，對地上建筑物拆遷、平整土地和基礎(chǔ)設施配套等支出的費用；土地征收過程中發(fā)生的各種稅費支出，各種評估、咨詢等中介費用；為儲備土地而發(fā)生的貸款利息。三、關(guān)于土地儲備項目借款人評審對借款人的評審，重點是了解地方政府土地儲備制度和財務管理制度，分析地方政府對土地市場的調(diào)控能力，分析借款人的現(xiàn)金流對我行貸款償還的保證程度。2．借款人應按國家有關(guān)規(guī)定具備足額資本金，借款人的資產(chǎn)負債率應不高于70%。2．土地儲備制度和財務管理制度是否符合國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定。4．政府、財政對儲備土地的土地出讓收入是否有明確的管理辦法。5．了解土地儲備的管理權(quán)限和收益的實際分配方式，分析借款人回收土地開發(fā)成本的保證程度。（三）借款人應提供的有關(guān)文件1．有權(quán)部門批準借款人從事土地收購、儲備、出讓土地前期工作等經(jīng)營活動的文件。3．政府土地儲備決策機構(gòu)制定的年度土地收購、儲備、出讓前期相關(guān)工作計劃及資金總體安排計劃。5．政府土地儲備決策機構(gòu)批準借款人收購申貸土地的相關(guān)文件。7．借款人近期財務會計報表，其中上年度財務會計報告須經(jīng)同級財政部門審計。評審報告需披露的內(nèi)容1．土地運作模式分析。2．借款人基本情況、借款人資信狀況、管理者素質(zhì)。借款人對全市土地出讓市場的壟斷程度，借款人歷年的土地出讓總量及分類土地量占全市土地出讓量的百分比；借款人歷年出讓的土地收入及成本對比；借款人的債務結(jié)構(gòu)分析；借款人的土地儲備情況分析；借款人土地儲備中用于抵質(zhì)押的土地及借款人或有負債情況。四、關(guān)于項目政策、技術(shù)和完工風險評審（一）項目政策技術(shù)風險評審1．城市規(guī)劃：介紹貸款城市的城市總體規(guī)劃、城市定位、城市分區(qū)規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地計劃、國家批準的用地計劃等。（二）項目概況和建設必要性重點是介紹貸款所支持開發(fā)的土地現(xiàn)狀、面積、位置；主要建設內(nèi)容；該土地開發(fā)對城市發(fā)展的意義。2．項目建設的必要性。評審報告中需披露的內(nèi)容除了共性內(nèi)容外，應在項目概況前披露城市概況，具體內(nèi)容參見本章第一節(jié)《城市供水和污水處理項目貸款評審重點》。2．土地的征用由國務院和省級國土資源部門審批，其中征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十公頃、其他土地超過七十公頃的須由國務院批準。（二）資金籌措原則上土地儲備機構(gòu)應有一定數(shù)量的財政撥入的資本金，具體包括：政府貨幣出資；在貸款發(fā)放期內(nèi)財政返還土地儲備機構(gòu)的發(fā)展資金；其他資金。2．在評審報告中說明各項資金在建設期的安排計劃。六、關(guān)于市場風險評審重點是分析土地市場的供需狀況及土地出讓價格的實現(xiàn)程度，并確定項目營運期內(nèi)各年可能的土地出讓數(shù)量。（二）土地出讓情況的分析1．了解近幾年城市土地出讓的總體情況，包括數(shù)量、位置分布情況、土地性質(zhì)結(jié)構(gòu)（即工業(yè)用地、商住用地、旅游用地等），分析近幾年土地出讓實際增長速度及總體趨勢。（三）土地需求分析根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、城市總體發(fā)展規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市化進程
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