【正文】 展戰(zhàn)略的變化，以多層住宅比較，從概念設(shè)計(jì)起，所策劃社區(qū)的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的，亦即整體品牌營造是獨(dú)一無二的，也是不可替代的。增值策劃模式——在與競爭者相同的價(jià)格向住戶提供更高的可察覺的使用價(jià)值（PUV）。 （Demand）—是指消費(fèi)者有能力購買且愿意購買的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望； （Segmentation）—指市場細(xì)分，根據(jù)住戶對產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市場分割為若干個(gè)子市場的分類過程。(Positioning)—指策劃機(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)用戶中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。策劃人的個(gè)性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風(fēng)格，概念包裝型，產(chǎn)品務(wù)實(shí)型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項(xiàng)目條件下的幾種策劃風(fēng)格。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工、輸出、反饋”等構(gòu)成的信息流動(dòng)過程。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項(xiàng)目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等。專題：房地產(chǎn)案名的策劃技巧和方法隨著地產(chǎn)項(xiàng)目競爭越來越激烈，推廣技巧和手段成為了項(xiàng)目能否一舉成名擊敗對手關(guān)鍵，而項(xiàng)目案名又是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。所以，對于營銷策劃公司和廣告公司來說，開發(fā)商對所提案名的不斷推翻以及嚴(yán)格挑剔的做法，就不難理解了。好的案名，不但能容易抓住開發(fā)商的心理，輕松擊敗競爭對手，而且在后期的廣告延展上也容易去發(fā)揮，所以一個(gè)好的案名的作用是巨大的。初略統(tǒng)計(jì)了一下，從最初的項(xiàng)目到如今剛開盤的新項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量不下幾百個(gè)，由于基本沒有重復(fù)的，因此案名自然也不下幾百個(gè)了，但基本可以用以下幾個(gè)類型來概括： 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：柏林愛樂(設(shè)計(jì)風(fēng)格上采用德國簡約手法)；歐陸經(jīng)典(歐陸古典建筑風(fēng)格，如券門、券窗、坡屋頂?shù)?； 建筑布局特色：寬HOUSE(面寬大，進(jìn)深淺，見陽面就多，居住非常舒適)；陽光板話(全板樓設(shè)計(jì)布局，面寬通透，與塔樓明顯區(qū)隔開來)； 臨湖近水：長河灣(項(xiàng)目緊臨與頤和園相通的長河旁)；湖光山舍(懷柔紅螺湖湖岸別墅項(xiàng)目，湖光山色一攬無遺)； 靠山擁景：西山庭院(西山腳下的中國圍合式建筑)；香山藝墅(香山腳下的別墅，坐在家中就可觀賞香山四季美景)。五、數(shù)字組合：東1時(shí)區(qū)(項(xiàng)目地處京城的東部，是最早迎接陽光的地方)； 貢院6號(項(xiàng)目所處的門牌號，貢院本身也是貴族名門的代名詞)；公園5號(說明項(xiàng)目離朝陽公園非常近，擁有優(yōu)越的地段和休閑空間)；五棟大樓(項(xiàng)目由5棟建筑群組成，體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特之處)；學(xué)風(fēng)1911(項(xiàng)目地處清華大學(xué)附近，清華是五 六、中英組合：西貿(mào)DNA； 建外SOHO：既說名了地點(diǎn)，又說明了項(xiàng)目市場定位； GOGO新世代：針對80年代后出生的時(shí)尚新一族開發(fā)的小戶型； BOBO自由城：自由城本已很普遍了，加上BOBO味道就不同了。 八、諧音巧用： 源屋曲：諧用于圓舞曲，建筑本身具有高低之勢，看上去像樂譜上跳動(dòng)的音符；既容易記住，又容易流傳；高巢：本意是有高度的建筑，但發(fā)音又與高潮一樣，具體是什么樣的高潮，只有留給讀者無窮的想象空間了；品閣：與品格同音，大意是說有品味和格調(diào)的意思，但創(chuàng)意不算高明，所以市場知名度一般。閱讀上不能拗口，容易流傳和易于記憶等。 以上，僅是一些工作心得，希望起到拋磚引玉的作用，期望與高深者交流。面對目標(biāo)市場復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場細(xì)分的原理，采用分類歸納的辦法，進(jìn)行梳理整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項(xiàng)目。 策劃思維的推理模式 策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構(gòu)思。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學(xué)的關(guān)心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。歷經(jīng)十余載風(fēng)雨，成功造就了順德碧桂園、廣州碧桂園、華南碧桂園、碧桂園?鳳凰城、荔城碧桂園、均安碧桂園、碧桂花園、碧桂豪園、碧桂花城、碧桂園東苑、碧桂園西苑、碧海名軒、鳳南花園等十余個(gè)超大型高尚社區(qū)。核心思想：“碧桂園，給您一個(gè)五星級的家”碧桂園企業(yè)以強(qiáng)大的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)力做后盾，斥巨資于1992年創(chuàng)辦的廣東碧桂園學(xué)校，目前已發(fā)展成為廣東省乃至全國最先進(jìn)的培養(yǎng)幼兒園至大學(xué)預(yù)科、擁有3600多個(gè)學(xué)位、民辦雙語國際學(xué)校。北京現(xiàn)代城是因?yàn)榭礈?zhǔn)了都市SOHO一族大量涌現(xiàn)，認(rèn)定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨(dú)步一時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)潮流的“SOHO”空間。房地產(chǎn)開發(fā)理念的基本要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個(gè)方面，相應(yīng)構(gòu)成策劃思維推理模式的三個(gè)領(lǐng)域，或者說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，都市居家，人對生活健康、環(huán)境生態(tài)的追求日漸強(qiáng)烈；大榕樹下的生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康的渴望，贏得了驕人的市場業(yè)績；上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅的依戀情結(jié)，創(chuàng)造性地演繹“獨(dú)院式”住宅，成為新住宅運(yùn)動(dòng)創(chuàng)新精神的一個(gè)代表。比如說“生活方式”就屬于亞文化。樓盤賣點(diǎn)分類一、 樓盤硬件：戶型、配套、交通、精裝修、板式住宅、建材與配置、景觀賣點(diǎn)、新工藝新材料、使用率、樓間距、會(huì)所、泳池、入戶大堂、大型超市進(jìn)駐、規(guī)劃賣點(diǎn)、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點(diǎn)、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率 ；二、 建筑風(fēng)格： 建筑藝術(shù) 德國風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 法國風(fēng)格 意大利風(fēng)格 海派建筑風(fēng)格 和式風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 ；三、 空間價(jià)值： 錯(cuò)層賣點(diǎn) 躍式賣點(diǎn) 復(fù)式賣點(diǎn) 空中花園 大露臺(tái)賣點(diǎn) 四、 園林主題： 中心花園 加拿大風(fēng)情園林 主題園林 藝術(shù)園林 亞熱帶園林 園林規(guī)模 歐陸園林 江南園林 自然園林 樹木賣點(diǎn) 新加坡式園林 嶺南園林 園林社區(qū) 澳洲風(fēng)情 海濱風(fēng)情 熱帶園林 五、 自然景觀：全海景賣點(diǎn) 一線江景 二線江景 園景賣點(diǎn) 人工湖景 山水景觀 山景賣點(diǎn) 河景賣點(diǎn) 自然湖景 六、 區(qū)位價(jià)值： 繁華路段 CBD概念 中心區(qū)概念 奧運(yùn)村概念 地鐵概念 商業(yè)地段 七、 產(chǎn)品類型： 小戶型物業(yè) TOWNHPUSE 產(chǎn)權(quán)式酒店 獨(dú)立別墅 酒店式公寓 大戶型物業(yè) 商務(wù)公寓 學(xué)院派公寓 國際公寓 新獨(dú)院住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 八、 人以群分： 豪宅賣點(diǎn) 白領(lǐng)賣點(diǎn) 單身公寓 工薪階層 外銷賣點(diǎn) 先鋒人士 國際化社區(qū) 九、 原創(chuàng)概念： 居住主題 新都市主義 宣言賣點(diǎn) 渡假式概念 現(xiàn)代主義 游戲規(guī)則 十、 功能提升：健康概念 投資概念 綠色概念 E概念 環(huán)保概念 生態(tài)概念 十一、產(chǎn)品嫁接： 教育概念 音樂概念 藝術(shù)概念 運(yùn)動(dòng)概念 旅游概念 十二、樓盤軟性附加值： 服務(wù)賣點(diǎn) 文化賣點(diǎn) 物業(yè)管理 口碑賣點(diǎn) 十三、產(chǎn)品可感受價(jià)值： 品質(zhì)賣點(diǎn) 成熟社區(qū) 身份地位 安全賣點(diǎn) 十四、樓盤及發(fā)展商形象：榮譽(yù)賣點(diǎn) 發(fā)展商品牌 知情權(quán)賣點(diǎn) 自我標(biāo)榜 張揚(yáng)個(gè)性 十五、居住文化與生活方式： 生活方式 品位賣點(diǎn) 文脈賣點(diǎn) 十六、情感： 孩子賣點(diǎn) 情緣賣點(diǎn) 親恩賣點(diǎn)十七、銷售與工程進(jìn)度： 奠基賣點(diǎn) 內(nèi)部認(rèn)購 第一期公開發(fā)售 第二期公開發(fā)售 最后一期公開發(fā)售 火暴人氣 熱銷賣點(diǎn) 加推賣點(diǎn) 樣板房開放 外立面呈現(xiàn) 封頂賣點(diǎn) 竣工賣點(diǎn) 交樓賣點(diǎn) 入伙賣點(diǎn) 尾房賣點(diǎn) 答謝賣點(diǎn) 十八、創(chuàng)意促銷： 價(jià)格賣點(diǎn) 付款方式 竟賣賣點(diǎn) 節(jié)日促銷 折扣促銷 送禮促銷 特價(jià)單位促銷 巨獎(jiǎng)促銷 名人效應(yīng) 各類比賽促銷 征集活動(dòng) 開放日促銷 業(yè)主連誼 音樂會(huì)促銷 表演活動(dòng)促銷 藝術(shù)活動(dòng)促銷 新舊房互動(dòng) 車房互動(dòng) 送私家花園 另類營銷手法 地產(chǎn)賣點(diǎn)排名： 居住主題 榮譽(yù) 教育概念 生活方式