【正文】 眾籌過(guò)程：9月22日萬(wàn)科與搜房合作推出房產(chǎn)眾籌；9月24至26日540個(gè)客戶每位籌資1000元，共計(jì)54萬(wàn)；9月27日針對(duì)參與眾籌客戶進(jìn)行競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)2個(gè)小時(shí)500人次叫價(jià)以81萬(wàn)成交。 活動(dòng)規(guī)則：用戶支付5000元，獲得專屬折扣的購(gòu)房資格，最高獲得10個(gè)點(diǎn)的買(mǎi)房折扣優(yōu)惠；活動(dòng)結(jié)束后30日內(nèi)，返還用戶支付的5000元。而到了2014年，各類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量均出現(xiàn)了不同程度的下滑，市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)出低迷的態(tài)勢(shì)。在逆市之下，眾籌為房產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)創(chuàng)了全新的模式，尤其在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)群體年輕化和消費(fèi)方式多樣化使得樓盤(pán)的線上銷(xiāo)售更容易引發(fā)爭(zhēng)相追捧，一旦能夠獲得購(gòu)房者的充分參與，資金必能得以快速回籠。這也是地產(chǎn)商聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺(tái)的一個(gè)非常重要的原因。 （三）小額分散處理——滿足多樣化投資需求 眾籌模式最大的特點(diǎn)即為資金的小額、分散。隨著近年來(lái)大眾投資需求的多元化，房產(chǎn)眾籌能夠較好地解決這一問(wèn)題，使房地產(chǎn)投資化整為零，使小額、分散的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成為可能。除此之外，國(guó)內(nèi)目前還存在一種打著房產(chǎn)眾籌旗號(hào)進(jìn)行廣告營(yíng)銷(xiāo)的模式。此部分將結(jié)合國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)眾籌的現(xiàn)狀，對(duì)其中較為典型的幾種模式涉及到的法律問(wèn)題進(jìn)行分析。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這種模式與眾籌毫無(wú)關(guān)聯(lián)，只是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，難以形成固定的投資模式，但出于目前該模式在國(guó)內(nèi)的應(yīng)用范圍較廣，本文也對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。 典型代表 抽獎(jiǎng)式的典型代表遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和京東金融發(fā)起的“”活動(dòng)。為了配合遠(yuǎn)洋的“賠本”甩賣(mài)，京東也高調(diào)表示，此次活動(dòng)不做盈利打算，但凡從11月11日零時(shí)至次日23時(shí)59分以京東金融“小金庫(kù)”（與“余額寶”類(lèi)似，用戶把資金轉(zhuǎn)入“小金庫(kù)”之后，可以購(gòu)買(mǎi)貨幣基金產(chǎn)品和在京東商城消費(fèi)）和“白條”（一種信用消費(fèi)方式，消費(fèi)者在京東購(gòu)物，可在324個(gè)月內(nèi)分期付清）用戶登錄京東眾籌頁(yè)面，其他京東用戶則需支付1111元以獲得抽取資格?；顒?dòng)結(jié)束后30日內(nèi)，未被抽中用戶所支付的11元或1111元將被退回。 彩票式的典型代表是2014年11月18日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和京東金融打造的“11元籌首付”。規(guī)則是，用戶支持11元，獲得籌一套房三成首付款（舉例20萬(wàn)）的抽取資格，當(dāng)眾籌資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)設(shè)成功金額后，停止眾籌；將從所有支持用戶中抽出一名幸運(yùn)參與者，獲得大家為他籌集的首付款20萬(wàn)；其他沒(méi)抽中用戶的11元不被退還，將獲得京東商城全品類(lèi)滿200元減20元的回報(bào)。 團(tuán)購(gòu)式的典型代表是2014年11月18日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和京東金融打造的“5000元籌折扣房”，涉及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)12個(gè)城市的25個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)涉及近萬(wàn)套房源，最終有2047人次成功眾籌到優(yōu)惠資格，眾籌金額超過(guò)1000萬(wàn)。這是一場(chǎng)典型的線上團(tuán)購(gòu)，與下文所稱預(yù)先團(tuán)購(gòu)模式相比，區(qū)別在于項(xiàng)目涉及的房產(chǎn)均為現(xiàn)房，因而與一般的促銷(xiāo)和消費(fèi)團(tuán)購(gòu)沒(méi)有太大區(qū)別。 （二）消費(fèi)型房產(chǎn)眾籌——以預(yù)先團(tuán)購(gòu)式為例 消費(fèi)型房產(chǎn)眾籌，顧名思義，指基于投資者的消費(fèi)目的而發(fā)起的房產(chǎn)眾籌。這種模式的典型代表是“預(yù)先團(tuán)購(gòu)式”房產(chǎn)眾籌，除此之外，以獲得房屋產(chǎn)權(quán)為目的的眾籌建房也當(dāng)屬此類(lèi)，但受制于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的嚴(yán)格審批，眾籌建房目前可發(fā)揮的空間并不大，因此，本部分以較為典型的“預(yù)先團(tuán)購(gòu)式”房產(chǎn)眾籌為例進(jìn)行分析。同時(shí)，根據(jù)薄利多銷(xiāo)的原理，商家也愿意給出低于零售價(jià)格的折扣和單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)不能得到的服務(wù)，以期擴(kuò)大銷(xiāo)售市場(chǎng)和提高營(yíng)業(yè)額。這種模式更多地是為了滿足市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的剛性需求，但因其優(yōu)惠幅度較大，也不排除相當(dāng)一部分人因看好房產(chǎn)的升值空間而選擇認(rèn)籌。 按照眾籌模式的劃分，此種模式基本上可歸為預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，提供資金的公眾不以獲得未來(lái)投資回報(bào)為目的提供資金，雖未明確為產(chǎn)品（房屋）預(yù)購(gòu)（或者是預(yù)定），但付款人的目的在于項(xiàng)目成功、獲得產(chǎn)品（房屋）消費(fèi)。這種對(duì)“期權(quán)”的眾籌并不影響其歸屬于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)認(rèn)籌人來(lái)說(shuō)，行使期權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格獲得產(chǎn)權(quán)才是他們的最終目的，只不過(guò)這種目的的實(shí)現(xiàn)被現(xiàn)有政策切斷了。2014年11月17日，平安與萬(wàn)科雙方合作推出廣州北部萬(wàn)科城第7期B46號(hào)樓216套住宅眾籌項(xiàng)目。如果眾籌總金額最終達(dá)到1500萬(wàn)元的最低眾籌額度，項(xiàng)目即告成功，所有的參與者都將能享受到比目前周邊市場(chǎng)價(jià)低近13%的特別優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)。另外，此項(xiàng)目的持有期為10個(gè)月，到期后，眾籌參與者有權(quán)決定是否需要置業(yè)，如果選擇置業(yè)，要按照其認(rèn)購(gòu)眾籌資金的額度與時(shí)間進(jìn)行排序，依次享有優(yōu)先選房權(quán)；如果認(rèn)籌人最終放棄眾籌買(mǎi)房?jī)?yōu)惠權(quán)，參與該眾籌項(xiàng)目的本金和3%的預(yù)計(jì)年化收益會(huì)一次性退還到參與者的帳戶?？梢酝茢嗟氖牵话愕恼J(rèn)籌人不會(huì)僅僅滿足于3%的預(yù)計(jì)年化收益（%），更多地會(huì)是受大幅優(yōu)惠的吸引，最終選擇行使“置業(yè)權(quán)”，從而帶來(lái)一場(chǎng)房產(chǎn)預(yù)先大團(tuán)購(gòu)的效果。不同于普通商品，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其從開(kāi)發(fā)建設(shè)到銷(xiāo)售都要受到國(guó)家的嚴(yán)格管控，如果認(rèn)籌人預(yù)先支付的一小部分資金能夠理解為預(yù)付的房款，那么房屋在未達(dá)預(yù)售條件的情形下收取房款，則涉嫌違反國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定。開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，將會(huì)使善意購(gòu)買(mǎi)人遭受?chē)?yán)重?fù)p失；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；（4）已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。 綜合以上規(guī)定，開(kāi)發(fā)商滿足預(yù)售條件的最早時(shí)間為開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間時(shí)（工程約進(jìn)行四分之一時(shí)）。當(dāng)然，這里存在期權(quán)價(jià)值如何確定的問(wèn)題，在這一點(diǎn)上，這里的期權(quán)價(jià)值與平常所說(shuō)的“定金”相似，可以結(jié)合市場(chǎng)供需狀況參照確定為總價(jià)的5%20%較為適宜。 再來(lái)看平安好房與萬(wàn)科發(fā)起的眾籌項(xiàng)目，其網(wǎng)頁(yè)上的《優(yōu)惠購(gòu)房資格說(shuō)明》第二點(diǎn)對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠有效期說(shuō)明如下：“本項(xiàng)目取得預(yù)售許可證（預(yù)計(jì)2015年9月30日）后15個(gè)工作日以內(nèi)或2015年10月26日前”。現(xiàn)階段發(fā)起的眾籌項(xiàng)目并不是認(rèn)籌人與開(kāi)發(fā)商直接合意完成，認(rèn)籌金額（）也遠(yuǎn)低于房屋的全款價(jià)值（27萬(wàn)元44萬(wàn)元），只能說(shuō)是對(duì)房產(chǎn)建成后的團(tuán)購(gòu)名額的提前預(yù)定，認(rèn)籌的是類(lèi)似于一種有助于項(xiàng)目成功的“期權(quán)”，不構(gòu)成房屋預(yù)售行為，也不涉及到對(duì)相關(guān)規(guī)定的違反。 以平安好房為例，其在界面上承諾將全程保障投資者的信息及資金安全，看似很“安全”，但很容易令投資者產(chǎn)生“不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”的誤解。認(rèn)籌用戶需自行承擔(dān)項(xiàng)目潛在收益風(fēng)險(xiǎn)?！睆倪@個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，該活動(dòng)要求投資者風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，平臺(tái)只有在必要時(shí)提供擔(dān)保。 從平臺(tái)本身來(lái)看，項(xiàng)目的合作方是中國(guó)第二大壽險(xiǎn)公司中國(guó)平安旗下的平安好房和國(guó)內(nèi)最大房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科，二者作為規(guī)模較大的公司，都具有較高的商譽(yù)和信用，挪用資金“跑路”的概率較小，但眾籌在我國(guó)發(fā)展迅猛，平臺(tái)資質(zhì)和水平良莠不齊，外加目前監(jiān)管上的缺失，籌集到的資金往往缺乏安全保障，因此，對(duì)平臺(tái)和第三方資金托管單位資質(zhì)的嚴(yán)格審查顯得格外重要。以平安好房為例，其對(duì)上線的所有地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目都有嚴(yán)格要求，專家評(píng)審委員會(huì)由財(cái)務(wù)、金融、法務(wù)、審計(jì)專業(yè)人士組成，會(huì)對(duì)眾籌人或機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信用、背景、預(yù)期收益、還款能力評(píng)定、有無(wú)擔(dān)保、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審