【正文】 6（二）住宅裝修業(yè)的發(fā)展趨勢 7（三）住宅裝修業(yè)市場拓展的基礎(chǔ)條件 7（四）上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)持繼發(fā)展的策略 9五、結(jié)論 9參考文獻 11致謝 12上海住宅裝修現(xiàn)狀與發(fā)展策略的研究一、緒論中國有680多個大中型城市，住宅建筑面積總量約300億平方米（據(jù)建設(shè)部2000年統(tǒng)計資料），2000年以來每年新建住宅10多億平方米，增量和存量住宅投入裝修的費用高達3500億人民幣。近幾年來，上海每年都以新建住宅超過1500萬平方米的速度，建成了一大批規(guī)劃領(lǐng)先、環(huán)境好、質(zhì)量高、配套齊全的住宅小區(qū)。住宅建設(shè)推動了住宅裝修業(yè)的蓬勃發(fā)展，也帶動了相關(guān)建材、家俱、家電、輕紡等十多個行業(yè)的同步發(fā)展，表現(xiàn)出明顯的連動效應(yīng)。要解決這些矛盾，使傳統(tǒng)小作坊式的住宅裝修與社會化的大市場接軌，提高家裝業(yè)的比較效益，僅僅靠某些局部的改革，力度不足，效果不大，必須實行家裝業(yè)的整體性創(chuàng)新，有效整合，走住宅裝修產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路。并對住宅裝修業(yè)市場化的發(fā)展內(nèi)涵及外延、主要發(fā)展模式及運行機制等從理論上進行了分析，將為上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供決策依據(jù)和參考。著重分析了宏觀經(jīng)濟環(huán)境的推動，為本市住宅裝修產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機遇，著眼于城市發(fā)展總體規(guī)劃，住宅的建設(shè)將是持續(xù)穩(wěn)步地不斷發(fā)展。隨著家裝市場競爭日益激烈，行業(yè)中企業(yè)之間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇，市場競爭的殘酷，會出現(xiàn)“勝王敗寇”的現(xiàn)象。為此，本文即從縱向分析了家裝業(yè)發(fā)展的歷程，又通過橫向比較，剖析了目前家裝市場存在的主要問題，針對上海這樣一個特大型城市住宅快速發(fā)展的良機，提出了上海住宅裝修產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的對策，提高住宅裝修產(chǎn)業(yè)化的創(chuàng)新水平，構(gòu)建良好的住宅裝修產(chǎn)業(yè)市場和法制環(huán)境，推動城市經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的不斷提高。五十年代到七十年代后期，房屋的建造采取計劃經(jīng)濟的管理方式，住宅以簡裝修的形式由單位向職工分配，居民自行裝修為數(shù)眾多，住宅裝修僅由全市150多個房管所負責管理，這一時期的裝修標準還不是很高。該時期的裝修標準有明顯提高。住宅裝修也呈現(xiàn)了內(nèi)容多樣化和形式多元化，委托正規(guī)家裝企業(yè)進行裝修已成發(fā)展趨勢，上海已逐步形成了住宅裝修市場，老百姓從簡單型住宅裝修逐步走向藝術(shù)和美觀化，并朝著個性化生態(tài)型轉(zhuǎn)變，帶動了上海家裝業(yè)跳躍式發(fā)展?，F(xiàn)階段業(yè)主投入到住宅裝修的費用和標準，已達到相當水平，一般占購房款的10％－25％，并呈逐步上升趨勢。據(jù)統(tǒng)計，上海每年有40多萬套住宅投入裝修，年住宅裝修費用達250億元，其中增量住宅16萬套，裝修費用約130億元；存量住宅裝修24多萬套，裝修費用約120億元。當前，購車消費又成為市民新的消費熱點。住宅裝修分為三大類：第一類屬“全裝修”房地產(chǎn)發(fā)展商在住宅建造時，在原定總體建筑設(shè)計的方案中，已包括住宅的套內(nèi)裝飾設(shè)計，并在施工時一步到位，建成后配套銷售，這類裝飾裝修投資屬發(fā)展商的一次建設(shè)開發(fā)投資。第二類屬“菜單式裝修”是房產(chǎn)開發(fā)商通過對眾多家裝企業(yè)的擇優(yōu)挑選，確定幾家有資質(zhì)、質(zhì)量好、講信譽，有保修責任的家裝企業(yè)，能提供給業(yè)主裝修設(shè)計和施工的菜單式服務(wù)。第三類屬“自主裝修”是業(yè)主購買住宅后，自行委托裝修施工單位對所購住宅進行裝修設(shè)計和施工，此類數(shù)量占城市住宅總量的70%。（四）住宅裝修隊伍與管理現(xiàn)狀的分析經(jīng)上海工商管理部門統(tǒng)計，目前報工商批準注冊成立的家裝企業(yè)有16000多家，而具備市建委審批裝修資質(zhì)和到市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會登記的會員單位不足4000多家，僅占25％，其中97％以上為中小型家裝企業(yè)。從家裝企業(yè)職工人數(shù)分析企業(yè)人數(shù)超過500人以上的僅占1％；企業(yè)人數(shù)在200－500人之間的占4％；企業(yè)人數(shù)在100－200人之間的占15％；企業(yè)人數(shù)在100人以內(nèi)的占80％。從家裝企業(yè)現(xiàn)有近3萬管理人員的學(xué)歷和技術(shù)力量分析具有本科及以上學(xué)歷的管理人員占2％；具有大專學(xué)歷的管理人員占7％；具有中專學(xué)歷的管理人員占13％；具有技校和高中學(xué)歷的管理人員占75％。從企業(yè)性質(zhì)分析國營企業(yè)所占比例小于1％；民營企業(yè)占98％；其它性質(zhì)的企業(yè)占1％。（五）國外住宅裝修業(yè)的調(diào)研與經(jīng)驗借鑒城市重建時期低標準住宅的大量生產(chǎn)第二次大戰(zhàn)后，歐洲各國和美國、日本等國，相繼進入戰(zhàn)后城市重建家園的建設(shè)高速發(fā)展時期，市民居住困難已成為政府迫切急待解決的首要問題之一，政府指定了一批設(shè)計和施工企業(yè)，完成了標準化住宅設(shè)計系列和施工規(guī)程，住宅房型的定型化、模數(shù)化縮短了施工周期，加大了建設(shè)速度。因此，該時間建造的住宅公寓樓使用期不到20年就再次列入政府對住宅的更新建造計劃。這一時期，政府為低收入階層建造了大量的公共租屋和廉價房，建設(shè)公司根據(jù)不同階層的需求，推出了適合消費群體的各種住宅裝修的樣板，供市民選用，類似上海目前進行的“住宅全裝修和菜單式裝修”?！肮S化生產(chǎn)”和“集成住宅”的涌現(xiàn)，成為建造商的熱點而廣受歡迎。比傳統(tǒng)建造和裝修方式時間更為減少，質(zhì)量大為提高，成本更具有競爭優(yōu)勢，至今仍是住宅裝修的主要潮流。2001－2002年，每年新建住宅超過1600萬平方米；隨著城市改造的不斷深入，許多大型城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市生態(tài)環(huán)境的進一步改善和提高，地鐵、輕軌、磁懸浮和內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的道路網(wǎng)絡(luò)逐步貫通，預(yù)計至2010年，本市仍將建造住宅量達9000萬平方米，約80萬套住宅，住宅裝修費用可達850億。其中，新建住宅面積規(guī)模超過10萬平方米的住宅小區(qū)有75個，比上一年多25個。 新建住宅面積規(guī)模超過30萬平方米的住宅小區(qū)有4個。城市住宅小區(qū)分布在新建住宅小區(qū)中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)占小區(qū)總數(shù)的33%，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間占小區(qū)總數(shù)的44%，外環(huán)線以外占小區(qū)總數(shù)的23%。別墅施工面積320萬平方米(其中單體別墅面積占49%)，%，竣工面積105萬平方米，%。商品住宅購買對象分析以成交面積統(tǒng)計，屬本市居民購買的占75%，外地人士購買比例為19%，境外人士購買比例為6%。()商品住宅面積和戶型分析商品房銷售戶型面積小于70平方米占銷售總套數(shù)的6%，銷售戶型面積在70100平方米占銷售總套數(shù)的24%，銷售戶型面積在100150平方米占銷售總套數(shù)的55%，銷售戶型面積大于150平方米占銷售總套數(shù)的15%。存量房產(chǎn)交易量分析2002年存量房產(chǎn)交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達到1500萬平方米，其中已售公房上市出售成交量近6套，交易面積320萬平方米，戶均建筑面積為55平方米；全市差價換房總成交量為5800戶，總成交面積20萬平方米(轉(zhuǎn)讓4400戶，面積13萬平方米，；交換1400戶，面積7萬平方米)。房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3700萬平方米，抵押貸款金額為857億元。從住宅套型面積所投入的裝修費用分析住宅面積在50平方米以內(nèi)，一般投入裝修費用3－5萬元；住宅面積在50－100平方米，投入裝修費用5－10萬元；住宅面積在100－150平方米，投入裝修費用10－15萬元；住宅面積超過150平方米，投入裝修費用15萬元以上。（二）住宅裝修市場與行業(yè)發(fā)展的相關(guān)因素目前，本市家裝市場正處在逐步清理和不斷完善階段，家裝的需求呈現(xiàn)出長期性和多元性，政府采取鼓勵、扶持和引導(dǎo)的方法，從政策上加以規(guī)范。一方面市民需要通過家裝市場尋找品牌裝修企業(yè)；而家裝企業(yè)也想在規(guī)范有序的市場中，通過競爭來吸引裝修的業(yè)主；社會輿論對住宅裝修的監(jiān)督也加大了力度，有效地促進了家裝業(yè)向集約化、規(guī)?；⒐S化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 面臨新形勢，裝修企業(yè)的決策者應(yīng)當審時度勢，運用ＳＷＯＴ分析法，綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素，進行系統(tǒng)評估，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略。對眾多的中小型裝修企業(yè)，應(yīng)當選擇適當?shù)慕?jīng)營戰(zhàn)略。第２類企業(yè)，面臨巨大的外部機會，卻受到內(nèi)部劣勢的限制，應(yīng)當采用扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，充分利用環(huán)境帶來的機會，設(shè)法消除劣勢。第４類企業(yè)，具有一定內(nèi)部優(yōu)勢，但外部環(huán)境存在威脅，應(yīng)當采取多元經(jīng)營戰(zhàn)略，利用自己優(yōu)勢