【正文】 住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。－。4住宅的進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一問(wèn)獨(dú)立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。4層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來(lái)不安全感。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。4什么是綠色住宅？“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。節(jié)約土地資源。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。垃圾的分類(lèi)處理。因此，專(zhuān)家也將垃圾分類(lèi)處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一股為高收入者購(gòu)買(mǎi)。5居住小區(qū)一般稱(chēng)小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。5居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。5公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。5居住區(qū)級(jí)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。5小區(qū)級(jí)路一般用以劃分組團(tuán)的道路。60、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。6配建設(shè)施與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱(chēng)。6公共活動(dòng)中心配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。6建筑線一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。6建筑小品既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。7o、人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ha。7住宅建筑套毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ha。7住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米／公頃。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 平方米／公頃 或以住宅建筑總面積（萬(wàn)平方米）與住宅用地（萬(wàn)平方米）的比值表示。7住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率 ％。7土地開(kāi)發(fā)費(fèi)每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用 萬(wàn)元／ha。8均價(jià)：將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。8基價(jià)：經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。8起價(jià)：某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“元／平方米起售”。8一次性買(mǎi)斷價(jià)：買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。8預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商晶房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。在對(duì)戶型進(jìn)行評(píng)判時(shí)可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。房門(mén)的開(kāi)向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。起居室、臥室、書(shū)房等人們經(jīng)常活動(dòng)的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。通常人們購(gòu)房時(shí)所說(shuō)的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰，F(xiàn)今住宅設(shè)計(jì)中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間，—個(gè)封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個(gè)開(kāi)敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問(wèn)題。陽(yáng)臺(tái)，好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門(mén)及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開(kāi)朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對(duì)容易的，而對(duì)層高的不滿意，確是無(wú)法改變的。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門(mén)窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等＇以確保房屋的舒適與耐用。乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（1） 安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范：火災(zāi)與煤氣報(bào)警：緊急呼救報(bào)警：電話線被切斷與防破壞報(bào)警。（3） 信息服務(wù)系統(tǒng)。（4） 環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。（2） 通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語(yǔ)電視節(jié)目。（4） 環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家電自動(dòng)控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。就住宅的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基本要求。要求起居、餐廳、廚房、臥房等主要功能之間的最合理的布局。在適合家庭不同成員分室居住和共同團(tuán)聚的活動(dòng)空間 以及緊急疏散的要求6在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等級(jí)以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。住宅室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、燃?xì)?、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲(chǔ)藏等設(shè)施。要按國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家住宅設(shè)計(jì)的要求，制定日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)、廚、廁排氣標(biāo)準(zhǔn)和生活垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)。要達(dá)到國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更多的讓居民和用戶參與住宅設(shè)計(jì)。8躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。而躍層住宅的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類(lèi)型。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積： （含）： 使用房間凈面積的一半（含）（含）。（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。首先是房屋價(jià)格。第二是居住環(huán)境。雖然環(huán)境質(zhì)量高的房屋易于出售，但投資購(gòu)房主要側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些。自住房要求環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能：而投資則不然，要考慮將來(lái)城市規(guī)劃能否令所購(gòu)房屋升值，不臨街變?yōu)榕R街，由住宅變作商鋪等。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭：投資購(gòu)房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快交現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的房屋，將不必過(guò)多考慮而應(yīng)迅速購(gòu)買(mǎi)。我們目前常說(shuō)的“小高層”是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式?！　∷牵骸八恰敝饕侵敢怨灿脴翘?、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。板樓：板樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。　　板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個(gè)市場(chǎng)的80%至90%。其一，設(shè)備、建材、智能化等都有了質(zhì)的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營(yíng)造使居住質(zhì)量有了飛躍；其三，開(kāi)間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽(yáng)臺(tái)觀景的作用增強(qiáng)，設(shè)計(jì)理念更為先進(jìn)。第二部分 產(chǎn)品篇一、樓盤(pán)基本資料解述發(fā)展商簡(jiǎn)介、樓盤(pán)所處區(qū)域、區(qū)域特色、公共投資與重大建設(shè)、教育設(shè)施、交通狀況、都市發(fā)展規(guī)劃與公共設(shè)施、產(chǎn)品的基本數(shù)據(jù)、樓盤(pán)抗性、樓盤(pán)特色二、產(chǎn)品解述 位置：項(xiàng)目所在位置、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、區(qū)域規(guī)劃前景、交通狀況、生活方便度、科教文衛(wèi)分布 配套：小區(qū)內(nèi)配套、市政配套、商業(yè)配套、銀行、會(huì)所、配套使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及比較、配套的可達(dá)性、配套的可持續(xù)性發(fā)展 建筑單體：建筑風(fēng)格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質(zhì)、色彩、結(jié)構(gòu)…… 戶型：分區(qū)、功能、開(kāi)間、進(jìn)深、視野、家具布置、通風(fēng)、排水、采光、氣候調(diào)節(jié) 設(shè)備：設(shè)備、品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、環(huán)保、節(jié)能、科技含量 規(guī)劃：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃特點(diǎn)、日照、通風(fēng)、區(qū)內(nèi)道路 區(qū)內(nèi)交通：人車(chē)分流、人與車(chē)、交通的干擾、車(chē)庫(kù)（位）、管理費(fèi)用、停放位置、車(chē)速 價(jià)格：開(kāi)盤(pán)價(jià)、起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、性價(jià)比、折扣、實(shí)際支出、裝修 結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工方法、材質(zhì)、造價(jià)、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、防噪性能使用年限：各種材料的壽命、材料維護(hù)、價(jià)格轉(zhuǎn)移年限、折舊與升值1面積：功能、大小、合用性、經(jīng)濟(jì)性、緊湊度1分?jǐn)偅悍謹(jǐn)偛课?、分推率、分?jǐn)倶?gòu)成1物業(yè)管理：物業(yè)公司、介入時(shí)間、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)的可延續(xù)性、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1綠化：綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模1日照：規(guī)范要求、日照時(shí)間、日照質(zhì)量、間距、外立面與日照1通風(fēng)：朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、垂直氣流、平面氣流1節(jié)能：采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗1隔音： ’噪聲、隔音能力及措施、聲源控制1私密性：視線干擾、公私分離、動(dòng)靜分離、潔污分離優(yōu)惠措施：價(jià)格優(yōu)惠、贈(zèng)品2開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商、實(shí)力介紹、信譽(yù)介紹2付款方式：待定2施工管理：待定2施工進(jìn)度知會(huì)：待定2合作單位：物業(yè)管理公司、其他合作單位、設(shè)計(jì)單位、管理單位三、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)解述 品牌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 市場(chǎng)形象與定位（市場(chǎng)形象、目標(biāo)市場(chǎng)） 區(qū)位價(jià)值（區(qū)位環(huán)境、地塊資源、區(qū)位歷史、區(qū)位景點(diǎn)、區(qū)位規(guī)劃、區(qū)位交通） 創(chuàng)新（產(chǎn)品綜合概念創(chuàng)新、文化設(shè)定創(chuàng)新、規(guī)模創(chuàng)新、規(guī)劃布局創(chuàng)新、產(chǎn)品功能定位創(chuàng)新、建筑單體創(chuàng)新、景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、公建配套創(chuàng)新、價(jià)格創(chuàng)新、宣傳推廣創(chuàng)新、銷(xiāo)售方式創(chuàng)新、物管服務(wù)創(chuàng)新、智能化概念創(chuàng)新）。（二）調(diào)查的種類(lèi)探索性調(diào)查（對(duì)企業(yè)或市場(chǎng)上存在的問(wèn)題無(wú)法確定時(shí)所迸行的調(diào)查如問(wèn)卷）；描述性調(diào)查（找出市場(chǎng)各種因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)客觀情況如實(shí)加以描述）；因果調(diào)查（對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關(guān)系或測(cè)試假設(shè)的因果關(guān)系的正確性而作的調(diào)查）：預(yù)測(cè)性調(diào)查。消費(fèi)者調(diào)查：（1） 消費(fèi)者構(gòu)成調(diào)查：消費(fèi)者的數(shù)量、年齡、性別、地區(qū)、經(jīng)濟(jì)收入、實(shí)際支付能力、對(duì)潛在消費(fèi)者的調(diào)查和發(fā)現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)來(lái)源：（2） 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查：購(gòu)買(mǎi)商品房的欲望、動(dòng)機(jī)、習(xí)慣、購(gòu)買(mǎi)數(shù)量及種類(lèi)、消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)價(jià)格質(zhì)量及位置的要求、對(duì)企業(yè)商品的信賴(lài)程度和印象、購(gòu)買(mǎi)決策者和影響者的情況。 價(jià)格調(diào)查：（1） 影響房產(chǎn)價(jià)格的因素：（2） 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的反應(yīng)：（3） 企業(yè)的不定期價(jià)和消費(fèi)者的反應(yīng)：（4） 價(jià)格的波動(dòng)：（5） 價(jià)格政策帶來(lái)的影響。競(jìng)爭(zhēng)情況謂查：（1） 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實(shí)力：（2） 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及開(kāi)發(fā)情況：（3） 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)質(zhì)量服務(wù)狀況；（4） 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)：（5） 消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。二、市場(chǎng)調(diào)查的工作程序l、 確立調(diào)查主題 確定調(diào)查范圍 確定調(diào)查方式 確定調(diào)查人員 學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識(shí) 展開(kāi)調(diào)查 分析與研究 提出報(bào)告三、市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)驗(yàn)及技巧 以不同身份介入調(diào)查 提問(wèn)技巧 觀察的著眼點(diǎn)選擇 以解決問(wèn)題的方式開(kāi)展調(diào)查 循序漸進(jìn)的調(diào)查 一次調(diào)查只設(shè)定一個(gè)主題 建立同行間的友誼 以理論支持對(duì)調(diào)查成果的總結(jié) 發(fā)揮電話的功能進(jìn)行調(diào)查四、競(jìng)爭(zhēng)與銷(xiāo)售分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分析案例 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷(xiāo)售對(duì)比分析：銷(xiāo)售速度、宣傳推廣、銷(xiāo)售特色、銷(xiāo)售環(huán)境、銷(xiāo)售措施、人員情況、銷(xiāo)售政策調(diào)整、促銷(xiāo)情況、價(jià)格情況、銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)型特征、銷(xiāo)售創(chuàng)新、新產(chǎn)品推出情況五、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)論內(nèi)容以實(shí)際整理之當(dāng)?shù)刭Y料為準(zhǔn)。（2） 通常，客戶在電話中會(huì)門(mén)及地點(diǎn)、價(jià)格、面積、格局等方面的內(nèi)容，銷(xiāo)售員應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，將產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)巧妙融入。如：客戶的姓名、聯(lián)系電話等個(gè)人資訊；客戶所能接受的價(jià)格、面積等對(duì)產(chǎn)品具體要求的資訊。 （5） 立即將來(lái)電信息登在《電話接聽(tīng)記錄表》上。（見(jiàn)《電話接聽(tīng)統(tǒng)一說(shuō)詞》）（2） 廣告發(fā)布前，銷(xiāo)售員應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，研究和應(yīng)對(duì)客戶可能會(huì)涉及的問(wèn)題。（4） 接聽(tīng)電話以鈴聲響二下為宜。（6） 約請(qǐng)客戶應(yīng)明確具體時(shí)間，并告知你將專(zhuān)程等候。（2） 銷(xiāo)售員立即上前接待（按接待順序）。 注意事項(xiàng)（1） 銷(xiāo)售員應(yīng)態(tài)度親切，不卑不亢。（3） 若非真正客戶，也應(yīng)提供樓書(shū)等資料（機(jī)密資料除外），作簡(jiǎn)潔介紹。（三）介紹產(chǎn)品 基本動(dòng)作（1） 略微寒暄一下，了解客戶個(gè)人資訊。 注意事項(xiàng)（1） 沙盤(pán)解說(shuō)簡(jiǎn)潔而又有側(cè)重，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，以3至5分鐘為宜。（3） 當(dāng)客戶超過(guò)一人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握其相互間的關(guān)系。（2） 將筆、紙、計(jì)算器、銷(xiāo)售