【正文】 出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。 2契稅 是指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。 2公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。 2房屋買賣 所需費用 （ 1） 交易過程中需交費用： 契稅：面積小于（含） 144 平米繳納房價款的 2%∶購房面積超過 144 平米繳納房價款的 4%。 印花稅：房價款的 ?。 交易手續(xù)費： （ 2） 申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房地局和稅務(wù)局收?。? 登記費：每建筑平方米 元： 房屋所有權(quán)證工本費： 4 元 /本： 印花稅： 5 元／件。 （ 4） 辦理按揭須繳納的費用 律師費：貸款額的 ％。保費一次性交。 保險費：財險：保險費＝貸款額年費率年限系數(shù) 綜合險∶保險費＝貸款人年限對應(yīng)系數(shù)貸款額 2建筑物的分類 （ 1）按建筑物的使用性質(zhì) ,城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。民用建筑指學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍） （ 2）按建筑結(jié)構(gòu)所用的材料，可以分為磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)建筑。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。 （ 3）按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。這類建筑以大板、框架、盒子建筑為代表。裝配整體式 建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。 2住宅的建筑面積 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。 2建筑面積的計算范圍和方法 （ 1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計 算建筑面積： （ 6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積； （ 7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用），層高超過 22 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積； （ 8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （ 9）突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； （ 10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐‘按通廊的投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。 根據(jù)新的國家級標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算： （ 1）層高小于 米以下 的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室： （ 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷： （ 3）房屋之間無上蓋的架空通廊： （ 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池： （ 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺： （ 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分← （ 7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： （ 8）活動簡易房屋： （ 9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 2177。 14,而舊標準允許面積測量誤差為 。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。 （ 2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻 及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積 之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分攤系數(shù)）。 3實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進一步提高。 3建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地 等等）之比。 3建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的入工綠地。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。 4建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復(fù)雜。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。住宅開間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 4住宅的進深 在建筑學(xué)上是指一問獨立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮 之間的實際長度。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴大。 4層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高和層高的關(guān) 系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。 4什么是綠色住宅 “綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。 節(jié)約土地資源。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。住宅采光的設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。 垃圾的分類處理。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容 。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。 5居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～ 15000 人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 5居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 5公共 服務(wù)設(shè)施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路。 60、宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 6配建設(shè)施 與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。6住宅平均層鼓 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。 7人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7住宅建筑 套凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。 7建筑面積毛密度 也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 （平方米／公頃）或以總建筑面積 （萬平方米）與居住區(qū)用地（萬平方米）的比值表示。 7拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 80、住宅單方綜合造價 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用 元／平方米。均價一般不是銷售價 ，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。商品房的銷售價一般以塞價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。較低的起步價容易引起消費者的注意。一 次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 8如何進行戶型評判 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居室功能分析，廚房合理的面積下般為 4 平方米至 5 平方米之間，廚房 不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度。臥室的合理面積一般應(yīng)為 13 至 14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。 房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層澤高在 米到 米之間。 另外，除了房間布置，好的戶型設(shè)計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂設(shè)施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計。 8智能化住宅如何分類 像所有消費品一樣，智能化住宅也會根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不 同標準。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩對電話線和一個寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（ Inter）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 實現(xiàn)三表遠程計量，計算機網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 甲級標準 除了乙級標準所有的功能外，另需增加一些功能，同時整個系統(tǒng)應(yīng)是一個由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成的集散 控制系統(tǒng)： （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)可視對講功能：門禁系統(tǒng)功能：家庭智能化報警增加的功能有：可進衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話遞行遠程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。 （ 3） 信息服務(wù)系統(tǒng) 增加實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠程醫(yī)療登記等功能。 8層住功能的國際標準是什么 按照國際文明住宅標準，住宅功能不僅要滿足最基 本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。 （ l） 滿足分戶獨立性和保護隱私性原則。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。 （ 3） 滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進步原則。 （ 4） 滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。 （ 5） 滿足住宅功能多樣化個性要求原則。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)住宅要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。 復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是 米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。運種做法香港的住宅設(shè)計中有一些例子，是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有 欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。 躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。 滿足上述條件的房間其凈面積可全