【正文】 銷人員培訓手冊 11 144 平米繳納房價款的 4%。 印花稅：房價款的 ?。 交易手續(xù)費： （ 2） 申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房地局和稅務局收?。? 登記費：每建筑平方米 元： 房屋所有權(quán)證工本費： 4 元 /本： 印花 稅： 5 元／件。 （ 4） 辦理按揭須繳納的費用 律師費：貸款額的 ％。保費一次性交。 保險費：財險：保險費＝貸款額 年費率 年限系數(shù) 綜合險∶保險費＝貸款人年限對應系數(shù) 貸款額 2建筑物的分類 （ 1）按建筑物的使用性質(zhì) ,城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 12 大類。民用建筑指學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍） （ 2）按建筑結(jié)構(gòu)所用的材料，可以分為磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)建筑。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 （ 3）按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。這類建筑以大板 、框架、盒子建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預制。 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 13 2住宅的建筑面積 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。 2建筑面積的計算范圍和方法 （ 1）單層建筑物不論其高 度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積： （ 6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設面積； （ 7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設備和修理養(yǎng)護用），層高超過 22 米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積； （ 8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （ 9）突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 14 圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； （ 10）兩個建筑物之悶有頂蓋的 架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。 根據(jù)新 的國家級標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算： （ 1）層高小于 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室： （ 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷： （ 3）房屋之間無上蓋的架空通廊： （ 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池： （ 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺： （ 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分← （ 7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 15 （ 8）活動簡易房屋： （ 9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 2177。 14,而舊標準允許面積測量誤差為 。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。 （ 2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 16 工程地下室 公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分攤系數(shù)）。 3實用率 實用率是套內(nèi)建 筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。它反映了一個物業(yè)的真實使用率 ，這種計算方法是對客戶負責任的方法。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 3建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范 圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等）之比。 3建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、 廁所、起居室、貯藏室等。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。 4建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積， 如果計算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積的計算非常復雜。當然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。住宅開間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 4住宅的進深 在建筑學上是指一問獨立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 4層高 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間 ，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會環(huán)境。 4什么是綠色住宅 “綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。它是既適應地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。 節(jié)約土地資源。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保 建材。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費。 垃圾的分類處理。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。一般都是帶有? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 21 花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。 5居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 5居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 5公共服務設施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 22 配建停車場等。 5居住區(qū)級道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。 5小區(qū)級路 一般用以劃分組團的道路。 60、宅間小路 住宅 建筑之間連接各住宅入口的道路。 6配建設施 與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地總稱。 6公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 70、人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 7住宅建筑套毛密度 每公 頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米／公頃。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積（平方米／公頃）或以住宅建筑總面積（萬平方米）與住宅用地（萬平方米）? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 24 的比值表示。 7住宅建筑凈密度 住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。 7土地開發(fā)費 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用 萬元／ ha。 8均價 將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以 單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。 8基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 8起價 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“元／平方米起售”。 8一次性買斷價 買方與賣方商定的一次性定價。 8預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術(shù)語：預售價不是正式價格，在商晶房交付使用時，應按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合 理，應避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角”面積和交通面積。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被認為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰，F(xiàn)今住宅設計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應設有兩個衛(wèi)生間， — 個封閉的設浴盆和大便器，一個開敞的設洗澡盆和擺放洗衣機，解決使用高峰期相互干擾等問題。 陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。需要注意的是：擴大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如 50 年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等以確保房屋的舒適與耐用。 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 27 乙級標準 （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報警防范：火災與煤氣報警：緊急呼救報警：電話