某國(guó)際區(qū)住宅類產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析-在線瀏覽
2025-08-08 18:07本頁(yè)面
【正文】 ，房子的設(shè)計(jì)為動(dòng)靜分離，大多數(shù)戶型空間利用的非常合理。戶型多為大三居，而且都配備書房功能陽(yáng)臺(tái)和工人房。房間使用率非常高，多數(shù)戶型使用率在86%至88%之間，遠(yuǎn)高于北京市場(chǎng)上的其他公寓?？上影彘g設(shè)在將來要被拆掉的售樓處，而不在現(xiàn)樓里面。廣東開發(fā)商做的那種富麗堂皇的精裝修，一般風(fēng)格比較老套，華而不實(shí)，看著像90年代初修建的一些豪華酒店。星河灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)的確比較高。漆是用的加拿大進(jìn)口的乳膠漆，浴具包括浴缸和花灑用的是德國(guó)當(dāng)代（Dornbracht）的，并配有德國(guó)豪華式的按摩浴缸，特大戶型的房子還有桑拿房。廚具用的是德格（Teka）的，櫥柜用的是菲林格爾的，水龍頭是漢斯格雅的，廚房還配了個(gè)伊萊克斯的冰箱。不過，裝修材料里也有些雜牌產(chǎn)品，如戶門，地板，衣柜用的是什么樹熊牌的，據(jù)說是開發(fā)商下屬企業(yè)做的。此外，星河灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)絕對(duì)到不了開發(fā)商所鼓吹的4000元/平米的裝修水準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部的園林也搞得頗有味道，設(shè)計(jì)者巧妙運(yùn)用了借景障景，加上坡度和弧度的設(shè)計(jì)，增加了小區(qū)的空間感。在綠化方面，星河灣的植被豐富，層次感強(qiáng)，玉蘭，銀杏，櫻花，紫葉李，碧桃，桂花，海棠，還有星河灣特地引進(jìn)的棕櫚樹，無數(shù)喬木、灌木小花小草把園林裝點(diǎn)得非常漂亮。不過，園林也不像開發(fā)商宣傳的那樣全都是大樹，絕大多數(shù)的喬木也就是5年左右的樹齡?！?但這實(shí)際上算是一種欺騙消費(fèi)者的行為。其實(shí)北京星河灣也是自己的物業(yè)公司，只是請(qǐng)來高力做管理公司。除了自修的四季星河路和生態(tài)公園，其他設(shè)施有包括銀行、超市、餐飲和美容院的商業(yè)街，和崇文區(qū)光明小學(xué)合辦的光明小學(xué)國(guó)際分校，含有網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)的體育館和豪華會(huì)所。價(jià)格：廣州星河灣2001年開盤時(shí)才賣4000出頭，一直到星河灣2003年的三期，它的價(jià)格基本一直維持在四五千一平米的水平。開發(fā)商為了不讓北京消費(fèi)者覺得北京星河灣開盤價(jià)太高，一直通過媒體向北京消費(fèi)者宣傳說什么廣州星河灣已經(jīng)賣到12000元/平米。除去買地的大筆成本，除去開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施，改善周邊環(huán)境，建設(shè)生態(tài)公園，小區(qū)園林，會(huì)所，學(xué)校，幼兒園，車庫(kù)，體育館這些公用設(shè)施，每建筑平方米的成本最多也就是4000到5000元左右。綜合評(píng)價(jià)：朝青板塊包括星河灣小區(qū)自己都在大興土木，今后幾年并不是非常適合居住，所謂的宜居全成品大概要等到2008年以后才能真正做到宜居。二、 東山墅產(chǎn)品類型：別墅目前價(jià)格：26500元/平米，最低總價(jià)約為850萬元。交通：東山墅位于國(guó)賓道（東四環(huán)），CBD（中央商務(wù)區(qū)）北端，與首都機(jī)場(chǎng)高速路相連，與長(zhǎng)安街交叉，是距紫禁城和長(zhǎng)安街最近的別墅；毗鄰“中央公園”（朝陽(yáng)公園）；使館區(qū)、燕莎商圈與麗都商圈拱鄰左右。東山墅的建筑師將世界先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與風(fēng)格帶進(jìn)項(xiàng)目中，成就了它世界級(jí)建筑風(fēng)貌。這種奢華的人性化設(shè)計(jì)理念深得高端客戶的歡心。三、 觀湖國(guó)際產(chǎn)品類型：板樓目前價(jià)格：起價(jià)11200元/平米，均價(jià)15800元/平米地段：觀湖國(guó)際是離我項(xiàng)目最近的一個(gè)同類項(xiàng)產(chǎn)品了，地段就在朝陽(yáng)公園橋的東北角，與我項(xiàng)目?jī)H一墻之隔。不過樣板間裝修缺乏創(chuàng)新，門套顏色與整體裝修風(fēng)格不符。以200平米左右的三居室主力戶型來看，把每天使用率最高的起居室設(shè)計(jì)在北側(cè)，且沒有任何南向采光（南向全被衛(wèi)生間的墻所遮擋），戶型設(shè)計(jì)感覺中間狹長(zhǎng)，類似于葫蘆形狀。最重要的一點(diǎn)是，所有的戶型都沒有在直觀感覺上給人寬敞的感覺。開發(fā)商打算使用國(guó)興的關(guān)聯(lián)公司三吉利物業(yè)管理公司管理小區(qū)物業(yè)。開發(fā)商在簽約時(shí)不肯承諾物業(yè)公司用哪家，較一般的國(guó)內(nèi)物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高。園林設(shè)計(jì)：在規(guī)劃中能看到項(xiàng)目中有一個(gè)人工湖，但按照整個(gè)項(xiàng)目的樓宇布局上看，這么大的湖面，如果沒有水泵是肯定不行的，如果建立水泵站，那么這個(gè)水泵站放到哪里都會(huì)影響周邊業(yè)主的生活。社區(qū)配套：在社區(qū)的南北區(qū)中間規(guī)劃有一所學(xué)校。但具體綠色生態(tài)主體會(huì)說的使用功能尚未確定。觀湖國(guó)際恰好把四環(huán)噪音、空
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