某地產(chǎn)市場定位與營銷策略建議-在線瀏覽
2025-08-07 08:39本頁面
【正文】 客都有極大的誘惑力，定位準(zhǔn)確必能制造殺機，成為熱點。隨著“加州”、“首府”等具有一定實力的浙江開發(fā)商紛紛進駐本區(qū)域，一方面促使本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，另一方面也將上饒縣的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌競爭推向了一個新的高潮。☆客戶對別墅缺乏認(rèn)識，市場冷淡。本案的上市銷售必須重視這一現(xiàn)狀，營銷上需準(zhǔn)備積極應(yīng)對策略?！?在產(chǎn)品基礎(chǔ)上，利用合理的營銷手段塑造上饒的標(biāo)志性社區(qū)，成為區(qū)域成功人士的理想住宅。主入口位于武夷山大道。市區(qū)接待處還在選址。規(guī)劃面積段183—289 主力面積段243平米。%單價——主力總價50幾萬開盤時間春節(jié)前后優(yōu)惠方式銷售率未面市成交單價未面市樓層、層高4層、建筑結(jié) 構(gòu)框架工程進度目前僅開工一幢，265平米聯(lián)體。交房日期一期明年年中。以上饒縣來衡量位置偏僻，但對外交通便捷。交通交通出入高速快捷便利。除了自駕車外，交通不是太方便，僅有一條公交８路車，打的困難。加上門口就是主干道，地域狹窄，兩頭夾攻之下，缺少別墅的安寧、幽靜的氣氛，也缺少居家的安定感和歸屬感。缺點是部分房型為4層半，利用率不高，缺少別墅的感覺。規(guī)劃依山造水，打造城市山水。中央水景也很有氣勢，區(qū)內(nèi)小環(huán)境開闊、清新，舒適宜人。沿武夷山大道不設(shè)商鋪，營造16米寬林帶，部分解決交通干道對居住環(huán)境的影響。建筑現(xiàn)代式，略有民居風(fēng)格。景觀山勢、水景、瀑布，整個小區(qū)環(huán)境是一幅城市山水。配套一座會所，1650平米。小學(xué)可能附帶幼兒園一座。生活機能較差，除了對面的贛東北樂園，周邊暫無任何配套設(shè)施，生活不便。主力客戶群目前據(jù)說有幾十組海外意向客戶，以投資、度假為主，屬開發(fā)商的關(guān)系客戶。對手主要的王牌有三個：A、價格牌。這是因為：１、 加州山莊開盤預(yù)定為春節(jié)前后，而我們是２月初，很有能他們在我們后面。３、 加州山莊的面積段和我們比較接近，總價上將對我們形成較大壓力。山體瀑布是開發(fā)商不惜代價、大手筆打造的主賣點，開發(fā)商利用這點大肆炒作，在上饒市場上比較容易形成熱點，對客戶產(chǎn)生沖擊力。海外客戶群的炒作，也容易在客戶群檔次上給人產(chǎn)生優(yōu)越的感覺。售樓處地址旭日大道贛東北樂園大門右側(cè)市區(qū)接待處——投資商江西茂林集團開發(fā)商江西茂林集團建筑設(shè)計——物業(yè)管理——企劃銷售——占地面積15萬方225畝總建面積銷售面積總戶數(shù)一期50套容積率綠化率約60％一期投放量獨棟18，雙拼12，四聯(lián)20，共50套 規(guī)劃面積段 未公開主力面積段 未公開單價——主力總價——開盤時間未定優(yōu)惠方式——銷售率未面市成交單價未面市成交主力總價——產(chǎn)品優(yōu)劣勢地段，車程4分鐘。交通周邊道路寬敞，均為交通干道，距上饒市區(qū)較遠，距縣中心較近。周邊環(huán)境依托贛東北樂園，鬧中取靜，依山而建，深藏不露，環(huán)境優(yōu)越，適合開發(fā)獨棟、雙拼等高檔別墅。價格 價格一律不透露。但位置、面積一概未定，僅說全裝修。由于動線上嚴(yán)密隔開，私密性不受影響?？傮w充分利用地形，每戶都有獨立花園車庫，適合高檔次、低密度的形象定位。大方得體，不張揚，也無個性。本身獨棟都有環(huán)繞住宅的私家花園，具有豐富多彩的細(xì)部綠化。功能尚比較抽象。物業(yè)未公開。企劃包裝包裝定位依托山水、樂園的環(huán)境資源，打造極品別墅、尊榮府邸主賣點世襲別墅推廣水平包裝符合定位，但缺少傳神動人的感染力。判斷水平還得看后續(xù)。從公布產(chǎn)品資料來看無論單價總價都是奔著少量的塔尖客戶層而去，不是我們的競爭摟盤。那將對我們形成較大壓力。而自然條件則要優(yōu)越得多。主入口位于三清山大道。別墅有部分準(zhǔn)備挖樁。估計要根據(jù)商鋪的回籠資金。位置比首府稍偏，利用旭日大道的邊門可以享受和首府一樣的地段條件，但畢竟是邊門。但以上饒縣來衡量，它是屬于邊遠地帶。旭日大道上公交車、打的尚可。沿旭日大道上的邊門稍強，但也屬一般。價格目前單價較低，是因為前期樓盤形象不佳所累。規(guī)劃圖紙規(guī)劃不錯，中央水景、組團庭院、建筑布局有序合理，規(guī)劃上感覺比較成熟，沒有明顯缺點。問題是前期賣地，在執(zhí)行上失去控制權(quán)，導(dǎo)致規(guī)劃的落實陷入癱瘓。建筑現(xiàn)代風(fēng)格加一點歐式。每戶帶花園，大多帶車庫。每個組團都帶有景觀型圍合庭院，生動活潑。物業(yè)設(shè)物業(yè)辦公樓一座，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容未定。企劃包裝包裝定位藝墅傳家堡。主賣點有天有地１５８座定制式洋房，自作主張。推廣手段目前僅有圍墻、橫幅、簡單的公交車廣告。推廣的規(guī)模和力度也一般。分 析：本產(chǎn)品前期賣地產(chǎn)生的諸多問題使開發(fā)商對項目建設(shè)失去了控制，致使工程形象受損，給人一直不能動工的感覺。所以，它的價格一直停留在一兩年前的水平上不來。案名君臨天下工地位置上饒市書務(wù)院路售樓處地址贛東北大道2號市區(qū)接待處贛東北大道2號投資商上饒市恒信實業(yè)有限公司開發(fā)商上饒市恒信實業(yè)有限公司建筑設(shè)計上海市第九建筑設(shè)計院總戶數(shù)110套，一批20多套企劃銷售上海弘策房地產(chǎn)咨詢有限公司一期投放量聯(lián)排、雙拼，約二十多套 規(guī)劃面積段240431主力面積段271聯(lián)排310雙拼單價聯(lián)排：3200雙拼：3600主力總價110萬開盤時間去年優(yōu)惠方式暫無。 建筑結(jié) 構(gòu)框架工程進度一期結(jié)構(gòu)封頂交房日期07年底 產(chǎn)品優(yōu)劣勢地段地屬市區(qū)，地段很好，房屋建在山上，屬于鬧中取靜之地。車流量稀少，步行200米可達主干道，交通便利。價格高。規(guī)劃小區(qū)建在山上，布局稍感緊湊。主賣點 地段、產(chǎn)品高端，但傳聞風(fēng)水不好影響銷售。案名帶湖花城工地位置 江西上饒三清山大道228號售樓處地址贛東北大道79號（上饒影城旁）市區(qū)接待處和售樓處合一。小高層抗性原因及他們的化解對策值得后續(xù)持續(xù)關(guān)注。在目前購房消費有以下特征：☆目前在上饒市別墅項目，區(qū)域客戶分布較廣，主力客群是本居住在上繞市區(qū)的區(qū)域客戶占60％，區(qū)域外屬上饒地區(qū)的客戶占30％左右，外來客戶10％左右。他們集中在36－45這個年齡段，表明他們普遍經(jīng)歷了幾十年奮斗，現(xiàn)身居要職，經(jīng)濟實力相對雄厚和穩(wěn)定，對購置不動產(chǎn)的意識較強。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，私營業(yè)主及異地上饒人將成為主力客群，潛力巨大。在這兩類產(chǎn)品中因私密性高，他們對雙拼的接受度更強。 需求市場結(jié)論：通過對目前在售項目及未來項目的了解，未來區(qū)域市場的別墅是有相當(dāng)需求的，除了部分國家公務(wù)
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