【正文】 明書、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等，管理處設專柜保管。三、所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊、歸檔管理。五、借閱查找設備管理記錄應辦理相關手續(xù)。二、 下列情況必須報告主管； 重點設備非正常操作的啟動、調整及其他異常情況； 采用新的運行方式； 重點設備發(fā)生故障或停機搶修； 系統故障及檢修； 重要零部件更換及修理、加工及改造； 工具、備件、公共維修材料領用； 員工加班、調班、補休、請假； 與上級及外協聯系。四、 報管理處主任胡事件同時抄報條線分管領導。公共區(qū)域能耗控制管理制度為了積極開展節(jié)能降耗工作，節(jié)約用水，節(jié)約用電，制定本制度。會議室燈：各會議室燈開會前30分鐘由會務人員全面打開，會議結束后及時關閉。每位物業(yè)員工必須明確：見到開關上有紅色標記，則為有任務再開燈，黃色標記為白天能開燈，綠色標記為不可關燈。三、電梯、扶梯電梯：分時段運行、分單雙層停站。節(jié)假日視具體情況而定，有單位加班開，無單位加班關；五、白天電工、保潔員巡檢，晚上秩序維護員巡檢發(fā)現水、電或各種設備有異常，要即時溝通采取相應措施。七、其他節(jié)能降耗工作依物業(yè)服務合同和委托方要求執(zhí)行。二、結構、墻面工程，各種結構構件如柱、梁、樓面，在大修時必須詳細檢查，損壞、變形嚴重的應予加固、修換。三、樓道內墻面修補、粉刷，每年粉刷一遍。a) 上、下水管工程，更新一次20年，更換上、下水管時逐樓進行，必須縮短停用時間，要一次到位，不準返工。c) 電梯設備每年檢修一次，5年大修一次，平時保養(yǎng)，30年更新。倒閘停、送電操作票制度一、作業(yè)單位將申請停送電理由、作業(yè)地點、影響范圍、停電起止時間等寫書面報告，交運行運維部主管報管理處主任批準。三、運維主管填寫并簽發(fā)工作票，交配電室值班員。雙方簽名后，工作票交給工作負責人，允許開始工作。必要時配電室值班員在送電前應先到現場檢查，工作負責人應待送電成功后離開配電室。每班巡查內容：房內是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表行數、檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現異常，及時修理與報告；四、供電器線路操作開關設明顯標志，停電拉閘，檢修停電，掛標志牌；五、房內嚴禁亂拉亂接線路，供電線路嚴禁超載供電，如確需要，報管理處主管書面同意后，方可進行；六、配電房內設備及線路改變，要經過管理處主任同意，重大改變報公司工程部經理批準；七、節(jié)約電能消耗，降低成本是每個高配人員主要職責之一，每周書面報管理處主任總電表運行數一次；八、嚴禁違章操作，檢修時必須遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套等；九、值班人員要隨時接受對電機設備情況的投訴，做好記錄，并向主管匯報，以便安排整改；十、防止小動物進入配電房。二、秩序維護員逐層檢查應急照明設施的情況，保證停電后應急照明系統正常使用。若系內部故障停電，管理處應立即安排運維人員查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，要第一時間致電供電力局詢問停電的具體情況，并做好相應防范措施，以防止突然來電引發(fā)事故；并將最新的情況通知全體業(yè)主和使用人。五、若突發(fā)停電時正值夜晚，應指導業(yè)主啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，并要注意防火、防盜，同時秩序維護隊員應加大巡邏力度，加強對進出大廈人員的登記工作；。七、供電轉為機組發(fā)電。轉電工作完成后，管理處主任通知運維部開啟電梯，供電轉入正常后，管理處主任仍要在監(jiān)控室觀察電梯運行情況，在正常運行半小時后，方可離開。九、在發(fā)生突然停水的情況下，管理處應攜同運維技術人員立即確認停水原因。十、非物業(yè)內部原因造成突然停水的，要及時致電自來水公司咨詢停水原因及事件進展情況，并將了解的情況告知全體業(yè)主，做好相應的救濟措施。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設備的綜合管理工作。 管理處運行維護部負責各類設備檔案的管理工作。 運行維護部在接管物業(yè)后一周內應完善管轄范圍內的《設施設備胡匯總臺帳》、《設施匯總表》、《設備臺帳》。a) 所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”；b) “設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：――設備名稱；――設備編號。 所有設備應按單機單臺工功能系統建立《設備卡》。 《設備臺帳》和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協議等）統一由公司工程部保存，管理處保存復印件。詳見運行維護部各類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。 設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。 設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。 新添設備由運行維護部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要 求的，按合同或公司相關規(guī)定辦理。 設備狀態(tài)標識。 設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。 設備的停用和封存。 停用或封存的設備應采取適當措施防止銹蝕、碰磕和其他狀態(tài)的損壞。 運行維護部主管應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處主任批準后實施。 無修復價值的設備應予報廢。參與鑒定的人員應包括：運行維護部主管、運維人員、工程部代表、管理處主任等。 需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。 運行維護部應將批準的《申請單》報公司財務部一份。 運行維護部主管負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行流動紅旗評比。 記錄《設備匯總臺帳》《設施匯總表》《設備臺帳》《設備卡》《申請單》供配電設備安全管理作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設備設施良好運行。 職責 運行維護部主管負責配電設備設施運行的實施情況。 變配電室值班電工負責供配電設備設施的運行管理。 變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。 巡視內容：a) 變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫 （85176。10％范圍以內，是否超載運行；e) 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；f) 防小動物設施是否完好；g) 接地線有無銹蝕或松動；h) 各種臨時用電接駁情況；i) 各種標示牌、標示物是否完好；j) 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；k) 按時開關管轄區(qū)域內路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內路燈。 異常情況處理。發(fā)現有人觸電時，值班電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現場救治為止。 變配電房發(fā)生火災按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處理。 “市電”停時，大廈備用發(fā)電機應在8~15秒內自動啟動在停電5分鐘內啟動），提供應急照明。如發(fā)電機組為人工操作柴油機組，則由當值變配電室值班電工按《柴油發(fā)電操作標準作業(yè)規(guī)程》啟動供電系統。 變配電室管理。 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。 每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內和設備設施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。 對機房都應該做到隨時上鎖，鑰匙由當日值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙，管理處留有備用鑰匙。 交接人員應準時來接班。 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未人到崗；e) 事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協助進行。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整理成冊后交運行維護部存檔，保存期為2年。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內給排水設備設施的運行管理。 運行維護部水泵房組長負責給排水設備設施運行管理工作的組織實施。 程序要點 巡視監(jiān)控。 巡視監(jiān)控內容如下：a) 水泵房有無異常聲響或大的振動；b) 電機、控制柜有無異常氣味；c) 電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；d) 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件是否工作正常；e) 機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求（／CM2）；f) 水池、水箱水位是否正常；g) 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；h) 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；i) 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；j) 臨時接駁用水情況；k) 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。 給排水設備設施異常情況的處理。運行維護部主管聯絡供水公司進行搶修；客戶服務部通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；d) 在運行維護部水泵房組長或運行維護部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；e) 供水公司修好所爆部位水管后應由運行維護員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現象；f) 確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。 水泵房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知運行維護部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。 水泵房管理。 水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。水泵房內嚴禁吸煙。 水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。 交接班要求。 運行維護員應將給排水設備設施的運行數據（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在《設施設備檢查記錄》表內，于每月的3日前由水泵房組長將上一個月的記錄整理成冊后交運行維護部存檔，保存期為二年。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內給排水設備設施的操作。 運行維護員具體負責給排水設備設施的操作。 檢查水泵（潛水泵）進、出水閘是否已打開，否則應擰開閘閥。 檢查電壓表、信號燈指示情況。 啟動水泵（潛水泵）。 按下啟動按鈕，水泵（潛水泵）啟動，注意觀察啟動電流。如果三次都未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，檢查漏水是否嚴重（漏水成線）。 將轉換開關置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。 將轉換開關置于“0”（停止）位置，水泵（潛水泵）停止運轉。 關水泵（潛水泵）進、出水閘閥（如果需要）。 記錄中央空調運行管理標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范中央空調運行管理工作，確保中央空調良好運行。 職責 管理處運行維修主管負責檢查中央空調運行管理的實施情況。 當值管理員具體負責中央空調的運行管理。 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調機組，巡視部位包括：中央空調主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。10%）；b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）；c) 檢查油壓（正常10~15Kgf/cm2）；d) 檢查高壓（﹤12 Kgf/cm2）；e) 檢查低壓（﹥ Kgf/cm2）；f) 冷卻水進水溫度（正常﹤35℃）；g) 冷卻水出水溫度（正常﹤40℃）；h) 冷凍水進水溫度（正常10~18℃）；i) 冷凍水出水溫度（正常6~10℃）；j) 檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音；k) 檢查冷卻塔風機運轉是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。整改時，應嚴格遵守《中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 中央空調發(fā)生制冷劑泄露時的處理：a) 立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；b) 加強現場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；c) 救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現場，并要求兩人為一組，確保安全；d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法——對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方去休息；——如中毒者出現痙攣、神智不清，處于昏迷狀態(tài)，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療；——如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫(yī)院治療。 中央空調機房發(fā)生水浸時的處理：a) 視進水情況關掉中央空調機組，拉下總電源開關；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知運行維護部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等；f) 確認濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。 當值管理員應根據用冷部門的要求，按時開關中央空調，并根據負荷情況啟用相應的中央空調機組，調整相應的制冷溫度，最大限度地