房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點指導(dǎo)-在線瀏覽
2025-08-03 12:36本頁面
【正文】 乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；（2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；（3）市場信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格；（4）買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場；（5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預(yù)。3．寡頭壟斷寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進(jìn)行勾結(jié)。一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等 ☆☆☆☆考點7：在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會降低價格。 ☆☆☆☆考點8：房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個階段：1．上升期。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時期。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。2．高峰期。由于實質(zhì)性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。3．衰退期。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。4．低谷期。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很?。婚_發(fā)項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降， ☆☆☆☆考點9：房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因；“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價格運(yùn)動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產(chǎn)生價格還會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個經(jīng)濟(jì)的增長速度。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。此兩者有時相輔相成。可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：1．消費性需求。2．投資性需求。3．投機(jī)性需求。4．盲目性需求。房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：1．與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。3．房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條。5．地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利?！诂F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要?！睢睢睢羁键c11：影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者 對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：1．該種房地產(chǎn)的價格水平。2．消費者的收入水平。4．消費者的偏好。在下圖（a）中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價格。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發(fā)生位移?！羁键c13：是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。 ☆☆☆考點14：對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：1．該種房地產(chǎn)的價格水平。3．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：1．該種房地產(chǎn)的價格水平。2．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。3．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。4．開發(fā)商對未來的預(yù)期。 ☆考點15：房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如下圖（b），以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2。當(dāng)市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，供給不變，當(dāng)需求增加時，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價格上升。 ☆☆☆考點17：彈性
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