【正文】 ........................... 90 投資方面 ............................................. 90 經(jīng)營收益方面 ......................................... 90 投資與回報方面 ....................................... 90 （二）可行性結(jié)論 ........................................... 90 5 一、 項目概況 （一）區(qū)域 交通 項目所在地位于中國三亞市與陵水黎族自治縣的交界處的土福灣內(nèi)，三亞海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側(cè)。 項目所在地距離三亞鳳凰國際機(jī)場約 60公里，距離三亞市區(qū)、陵水縣城均約40公里， 2020年東西線高速貫通后，從三亞鳳凰機(jī)場至 地塊將從目前的１小時縮短至 30分鐘左右，交通可達(dá)性將得到大幅提高，與從機(jī)場到亞龍灣所需時間相當(dāng)。 6 （二）地形地勢 項目總 占地約 1000畝，海岸線長約 750米 ， 地塊縱深 1500米左右 。地塊海岸長約 750米，沙灘朝南，沙質(zhì)及海水質(zhì)量良好，沙灘后有 50米寬椰林帶，其后縱深 ，地塊地勢較高 (海拔 ～ 15m)，受海嘯等 自然災(zāi)害影響小。 （三）規(guī)劃設(shè)計 整體規(guī)劃 ? 設(shè)計概述 在一個擁有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢、四季迷人 的自然海岸、與美國加州圣塔芭芭拉風(fēng)格有著巧妙相似之處的三亞海棠灣，國際知名設(shè)計大師創(chuàng)作了具有浪漫異域風(fēng)情的，與建筑風(fēng)格相互協(xié)調(diào)且互相烘托的圣塔芭芭拉風(fēng)格景觀。 以大尺度和大氣度的概念來規(guī)劃設(shè)計，我們在設(shè)計中從全方位著眼考慮設(shè)計空間與自然空間的融合，不僅僅關(guān)注于平面的構(gòu)圖及功能分區(qū)，還注重于全方位的立體層次分布，運(yùn)用堆土成坡、無邊游泳池、鋪地落差、植物配置等等手段進(jìn)行高差的創(chuàng)造和空間轉(zhuǎn)換。 8 項目效果圖： ? 設(shè)計理念 本設(shè)計中自然生態(tài)的理念一直貫穿始終，體現(xiàn)了尊重自然而不僅僅是改造自然的現(xiàn)代設(shè)計思想，追求人造環(huán)境與自然環(huán)境的密切結(jié)合，相互輝應(yīng)，相得益彰。 ? 規(guī)劃布局與功能分區(qū)： 園林的功用性亦是小區(qū)園林設(shè)計的重點(diǎn)之一，小區(qū)的功能劃分井井有 條，在保持總體風(fēng)格的基礎(chǔ)上追求各自的特色。 ? 南區(qū)：由二縱一橫構(gòu)成，形成四大集中景觀帶。 景觀泳池形營造出一定的私密性和景觀性。景觀樹、水邊樹池、特色噴水小品等都體現(xiàn)出異國風(fēng)情。 ? 接待區(qū)景觀帶 為了打造景觀示范功能，結(jié)合會所 ， L L3別墅樣板房，總統(tǒng) SPA房， 7個小的 SPA房，根據(jù)建筑布局的設(shè)計，以水景為主，以綠色種植為輔，并配以大量精致的圣塔芭芭拉風(fēng)格的亭、花架、座椅，雕塑等。 ? 2樓與接待示范區(qū)間景觀帶 與接待景觀帶完美結(jié)合，突出住戶的私密感。項目突出休閑的海濱生活，在此設(shè)置休閑涼亭、休閑躺椅、沙灘排球等設(shè)施。在戶型設(shè)計上避免過多交通面積，在功能合理的情況下盡可能擴(kuò)大視覺空間。 10 ? 聯(lián)排別墅 根據(jù)所處地理位置不同，發(fā)揮其各自的特征，組團(tuán)為居住者提供獨(dú)處的空間以及不同形式的公共空間、半公共空間、半私密空間以及私密空間，美觀性、舒適性和實用性都作為重點(diǎn)考慮到設(shè)計中。 ? SPA會所 定位高端，先期開發(fā)，通過 SPA會所定位該區(qū)域的高檔次 ,將成為整個三亞市最具有影響力的療養(yǎng)場所。同時商業(yè)營業(yè)活動及水上游樂休閑活動設(shè)施充分，使居者能真正體會度假村的含義。 建筑風(fēng)格 本項目的外立面設(shè)計采用了充滿陽光氣息的加州特征的西班牙風(fēng)格。 （四） 項目團(tuán)隊介紹 開發(fā)商 重慶 實業(yè)（集團(tuán)）有限公司，中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)，連續(xù)三屆重慶房地產(chǎn)開發(fā) 50強(qiáng)前 10強(qiáng)。集團(tuán)資產(chǎn)總值 30億元，公司業(yè)務(wù)主要分布于重慶、海南、成都等地，下屬企業(yè)包括三亞中港、海南海興等海南公司以及 物業(yè)、 恒浦等 8家 重慶和成都公司。即將推出中港國際游艇俱樂部以及 等高檔旅游地產(chǎn)項目，秉承 “ 地產(chǎn)，服務(wù)百年 ” 的理念，領(lǐng)濱海度假時代，與國際巨頭聯(lián)袂共襄開發(fā)宏圖盛舉，啟幕中國未來海生活。 美國 JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所成立于 1977年，總部設(shè)在美國加利福尼亞州圣地亞哥市，是一個集建筑設(shè)計、城市規(guī)劃、室內(nèi)設(shè)計等專業(yè)的綜合專業(yè)設(shè)計公司。二十多年來， JWDA在中美兩地完成的項目涉及商業(yè)辦公、賓館酒店、住宅、金融、高科技等領(lǐng)域，并多次榮獲美國與中國有關(guān)部門的嘉獎。 貝爾高林，世界頂尖的設(shè)計顧問公司之一，完成有一萬二千多個項目 ,遍布于世界七十多個國家。憑著富創(chuàng)意、高水準(zhǔn)的設(shè)計及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在國際間的聲譽(yù)和地位已獲認(rèn)同。另一方面又可增加市場價 值，為投資者帶來回報。 洲際集團(tuán)成立于 1946年，是目前全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團(tuán)，擁有和超過 55年國際酒店管理經(jīng)驗。集團(tuán)擁有世界上最悠久最具知名度的酒店品牌，如洲際、皇冠假日、假日和快捷假日等，這些品牌涵蓋了從超高檔到中檔的多級酒店市場，并且在各個 市場中均占有領(lǐng)先地位。目前中國擁有全球最大的國內(nèi)旅游市場。部分原因是由于一些刺激性措施的實施，如促進(jìn)鄉(xiāng)村游（到農(nóng)家、村落及其它鄉(xiāng)村地區(qū)）以及各城市推出的旅游優(yōu)惠措施，其中包括商場及旅游景點(diǎn)提供折扣優(yōu)惠券以拉動內(nèi)需。 下 圖 顯示了 2020年 至 2020年期間，中國國內(nèi)游客數(shù)量的歷史發(fā)展趨勢： 促進(jìn)國內(nèi)旅游業(yè)繁榮發(fā)展的因素包括經(jīng)濟(jì)改革、中產(chǎn)階級的增加、基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及政府的扶持。而隨著人們財富不斷增長，推動了旅游休閑方面的需求，當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)狀況已完全不 同。 2020年初，在經(jīng)濟(jì)前景黯淡之時，有些地方政府呼吁恢復(fù)“五但這一呼聲后來被中央政府否決。 14 國際游客到訪 與世界上其它國家一樣， 2020年中國的入境旅游受到了全球經(jīng)濟(jì)不景氣的負(fù)面影響。 2020年全年中國共接待國際游客（包括港澳臺同胞） ，相比 2020年的 次有所下降。 2020年真正的國外游客數(shù)量約 2,200萬人次，僅占總?cè)刖秤慰蛿?shù)量的 17%。據(jù)中國國家旅游管理總局預(yù)測， 2020年的入境游客數(shù)量將增長 %，達(dá)到 億人次。世博會自 5月 1日開幕，將一直延續(xù)至 10月 31日，在此期間預(yù)計將吸引 7,000 萬游客到訪上海，其中包括 350萬海外游客。 根據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織的資料顯示，到 2020年，中國將有望成為世界最大、最 受歡迎的旅游目的地。 游客的國籍構(gòu)成 2020年到訪中國內(nèi)地的旅客當(dāng)中，大約有 。 2020年，旅客中的中國同胞（港澳臺）數(shù)量約占十大客源市場 91%的比重，日本超過韓國，成為了中國最大的國際客源市場。 國際旅客（不包括中國同胞）國籍構(gòu)成中，亞洲旅客的比重最大，為 63%，歐洲（占 21%的比例）和美國（占 11%）客源分別位居第二位和第三位。 下圖顯示了國際到訪旅客的國成： 16 國內(nèi)旅游收入 下圖顯示了 2020年至 2020年中國國內(nèi)旅游收入： 2020年，國內(nèi)旅游收入較上年增長 %，首次突破人民幣萬億元大關(guān)。 出境旅游統(tǒng)計 中國的出境旅行市場在過去十年中的增長令人印象深刻。 2020年，盡管有全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響和對甲型 H1N1流感的恐懼，但出境旅行的中國居民仍達(dá)到約 4,770萬人次，是亞洲最大的出境旅行市場。據(jù)初步數(shù)據(jù)顯示，中國可能在 2020年首次出現(xiàn)旅游業(yè)逆差，去年中國內(nèi)地旅客在海外的消費(fèi)額預(yù)計達(dá) 420 億美元，但入境旅游收入受經(jīng)濟(jì)不景氣影響，跌至 400億美元。 下 圖 顯示的是 2020年至 2020年 期間，中國因私出境游客數(shù)量歷史發(fā)展趨勢： 據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測，中國的出境旅游市場將在 2020年發(fā)展至 1億人次，但國家旅游管理局預(yù)言，中國將在 2017年提前 3年實現(xiàn)這一目標(biāo)。在過去四年中，中國的酒店供給實現(xiàn)了 12%的兩位數(shù)的年均增長率，其中 4星至 5星級酒店增幅最大。 下表列出了 2020年至 2020年（最新的整年數(shù)據(jù)）中國的酒店數(shù)量（按星級歸 類）： 18 下圖顯示了 2020年至 2020年（最新整年數(shù)據(jù)）高檔酒店市場 5星級酒店的歷史住宿率和平均房價業(yè)績： 導(dǎo)致 2020 年酒店市場住宿率業(yè)績整體走低的主要因素包括四川大地震、2020 年奧 運(yùn)會前政府對入境簽證的限制政策、酒店市場新增供給的大幅增長、以及全球經(jīng)濟(jì) 危機(jī) 的爆發(fā)。在房價業(yè)績方面，由于上海極為注重商務(wù)發(fā)展，因此通常是中國主要酒店 市場中的房價領(lǐng)頭羊。需求水平應(yīng)持續(xù)增長，有助于緩解目前供需失衡的狀況，新增供給也應(yīng)不會出現(xiàn)近年來這樣的過度增長。平均房價持續(xù)下降才有助于需求的增長，而且為了確保需求增長的連續(xù)性，各酒店在 2020年內(nèi)也不太可能有足夠信心提高房價實質(zhì)増長的嘗試。這將繼續(xù)改變行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢、顧客在酒店中的消費(fèi)習(xí)慣以及對服務(wù)和設(shè)施的要求。 2020年，在跨國企業(yè)需求中， 協(xié)議客房價格出現(xiàn)了一些大幅的下降，并且預(yù)計這些協(xié)議價格不會很快回到經(jīng)濟(jì)下滑危機(jī)發(fā)生之前的水平。預(yù)計在新興的二、三線城市中，簽約國際品牌的酒店數(shù)量將會增加。這導(dǎo)致了這些市場中新項目數(shù)量的減少，開發(fā)商和酒店管理公司對新項目興趣下降； ? 過去 10年來，中國市場客房供給的大幅增長（因而供給過剩），也使得眾 多酒店管理公司已在許多城市布局了他們所有或大多數(shù)的品牌產(chǎn)品，迫切需要開辟新領(lǐng)域以獲得更多發(fā)展機(jī)會； ? 鑒于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式，將可能出現(xiàn)這種情況，一些規(guī)模較小的酒店市場因缺少與全球市場的聯(lián)系而幸免于需求下滑，這在當(dāng)前被視作積極因素 ， 但從長遠(yuǎn)來看，缺少與全球市場的聯(lián)系不可能被視作一個優(yōu)勢。根據(jù)海南省統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料， 2020年全省實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)人民幣 1,64億元，較上年增長了 %。 下圖顯示了 2020年至 2020年期間海南省的國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長趨勢： 21 （二） 主要產(chǎn)業(yè) 下表顯示了按產(chǎn)業(yè)類型劃分的海南省國內(nèi)生產(chǎn)總值分布情況： 第一產(chǎn)業(yè)在海南國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比重為全國各省市最高。海南的海岸線漫長，非常適合蝦、貝類和其它水產(chǎn)品的養(yǎng)殖。除交通設(shè)備以外，其它主要工業(yè)都與自然資源有關(guān)。經(jīng)過十年的發(fā)展，海南省的工業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)擴(kuò)大至冶金、石化、化工、制藥、汽車、食品加工、煙草、紡織、建筑材料、機(jī)械與電子等領(lǐng)域。目前，海南省政府正在等待在島上設(shè)立免稅商店等相關(guān)政策的批準(zhǔn)，以促進(jìn)和鼓勵海南國際旅游的發(fā)展。主要出 口項目包括礦產(chǎn)、食品、紡織品及運(yùn)輸設(shè)備。 （四） 外資 由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化， 2020年海南的實際利用外資總額較上年下降了 %。我們預(yù)計洋浦港將對海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。 22 盡管對于世界經(jīng)濟(jì)而言， 2020年是充滿 挑戰(zhàn)的一年，但我們注意到海南政府加大了對經(jīng)濟(jì)增長的扶持力度，從固定資產(chǎn)投資的增長（增幅為 %）中便可明顯看出。 機(jī)場 兩個國際機(jī)場三亞鳳凰國際機(jī)場和海口美蘭國際機(jī)場有多條國內(nèi)外固定航線，已經(jīng)通航的國家和地區(qū)包括香港、澳門、首爾、新加坡、日本、韓國、馬來西亞、俄羅斯和泰國。 ? 海南美蘭國際機(jī)場 海南美蘭國際機(jī)場建成于 1999年 5月 2日，于 2020年年底完成了擴(kuò)建，新增了兩座航站樓。根據(jù)海口市規(guī)劃局提供的信息， 2020年，該機(jī)場預(yù)期將實現(xiàn)貨物吞吐量和旅客轉(zhuǎn)運(yùn)量分別達(dá) 30萬噸和 3,700萬人次。 ? 三亞鳳凰國際機(jī)場 三亞鳳凰國際機(jī)場建成于 1994年 7月 4日，新國際機(jī)場已于 2020年投入使用。此外， 21個指定國家的公民只要是跟團(tuán)旅游，便可以享受“落地簽證”優(yōu)惠政策在海南停留多日。 2020年，鳳凰機(jī)場還增建了 21個停機(jī)位，機(jī)場的停機(jī)容量得以達(dá)到 42個。博鰲新機(jī)場的可行性研究已于近期完成，海南省發(fā)改委稱新機(jī)場將投資人民幣 ，修建一條 3,600米長的跑道，可同時容納 3架波 23 音 737飛機(jī)起降。 盡管新機(jī)場可為全島服務(wù)，但必須注意的是這些機(jī)場因與三亞的距離問題而無助于緩解三亞鳳凰國際機(jī)場的需求和容量問題。這些港口主要為貨運(yùn)碼頭，不提供游客運(yùn)輸服務(wù)。海口港于 2020年第 3季度投入運(yùn)營，港口二期已于 2020年底竣工，總投資達(dá)人民幣 。該碼頭是中國首個 10萬噸級的國際游船碼頭。 作為“十一五”計劃的一部分，海南省將投入資金人民幣 170億元用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 公路 海南省的公路和高速公路交通系統(tǒng)較為完善，總里程數(shù) 達(dá) ，全島主要城市都連接在一起。沿海岸線開發(fā)的環(huán)島高速公路也與島內(nèi)所有其他交通道路連通起來。大多數(shù)游客到達(dá)海口或三亞后乘坐小汽車和長途客車去其他周邊地區(qū)。大多數(shù)游客到達(dá)海口或三亞后乘坐小汽車和長途客車去其他周邊地區(qū)。 2020年 4月，連接?？诤腿齺喌暮Ｄ衔鞑胯F路線投入運(yùn)營，總里程達(dá) 364公里，12個站點(diǎn)。每天早晚有三趟列車從三亞出發(fā)，票價自人民