【正文】 等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。而對(duì)于商品房預(yù)售合同，由于其標(biāo)的是我國嚴(yán)格管理的房地產(chǎn)，為了嚴(yán)格管理和規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家公權(quán)力因素便介入了本來屬于私人間意思自治領(lǐng)域的商品房預(yù)售合同，故其生效條件除了要滿足《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定外，還要滿足《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律、法規(guī)對(duì)其的強(qiáng)制性規(guī)定。（1）預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同。只有這樣，預(yù)售方才能建造房屋，并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效；（《解答》第25條）③預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下，才能進(jìn)行開工建設(shè)商品房。另外，預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無效合同。（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》（以下稱《解釋》）第2條）（2）預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具備的條件。雙方當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同的意思表示必須真實(shí)。意思表示真實(shí)是法律行為生效的必要條件。商品房預(yù)售合同內(nèi)容和形式的合法性。預(yù)售方必須對(duì)預(yù)售合同所載內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任，預(yù)購方不得利用購買商品房來轉(zhuǎn)移非法財(cái)產(chǎn)、牟取暴利等。商品房預(yù)售合同的形式合法是指預(yù)售合同必須采取書面形式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。由此可以得知：商品房認(rèn)購協(xié)議的簽訂只要符合《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定即告成立并生效，我國其他法律、法規(guī)對(duì)其的簽訂及生效并無強(qiáng)制性規(guī)定；而商品房預(yù)售合同則需要同時(shí)滿足《中華人民共和國合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定才能生效。在商品房預(yù)售過程中，預(yù)售人與預(yù)購人不管是簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議還是簽訂商品房預(yù)售合同，一般在合同簽訂之時(shí)都要求預(yù)購方交付一定數(shù)量的定金。從這三種觀點(diǎn)我們可以看出，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是這兩個(gè)合同中定金的性質(zhì)問題。定金按其性質(zhì)可分為：成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。立約定金：是指以交付定金作為將來訂立合約的保證，若一方拒絕訂立主合同，則適用定金罰則。違約定金：指作為履行合同擔(dān)保的定金，即交付定金的一方不履行合同約定的，另一方可以沒收定金，收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。參照以上關(guān)于定金種類的劃分，針對(duì)上述三種觀點(diǎn)，筆者贊成第三種觀點(diǎn)，即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不相同。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。不過，由于商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的主要作用僅是保證正式商品房買賣合同的簽訂，對(duì)其他條款的約定只是意向性的，雙方還需進(jìn)行繼續(xù)談判、磋商，因此，商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂的雙方若僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù)，而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買賣合同無法簽訂，則不適用定金罰則。因此，它與商品房認(rèn)購協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。合同在訂立和履行過程中，一般會(huì)產(chǎn)生兩種民事法律責(zé)任：一種是締約過失責(zé)任，一種是違約責(zé)任。（一） 締約過失責(zé)任與違約責(zé)任締約過失責(zé)任是指在締約過程中締約一方或雙方因過錯(cuò)違反了基于誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對(duì)方合理信賴?yán)嬖斐蓳p失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。②締約當(dāng)事人對(duì)合同的不能成立存在過錯(cuò)，包括故意和過失。先契約義務(wù)是雙方當(dāng)事人在合同關(guān)系尚未最終確立前基于誠實(shí)信用原則而負(fù)有相互通知、告知、協(xié)作、誠實(shí)、保密的義務(wù)。信賴?yán)媸侵妇喖s當(dāng)事人因信賴其與對(duì)方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。它有以下主要特征：①違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。③違約責(zé)任具有可約定性。締約過失責(zé)任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)，而違約責(zé)任則只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。締約過失責(zé)任是為了保護(hù)締約雙方從開始接觸、磋商到合同不能成立、合同無效、合同被撤銷時(shí)雙方之間為此而形成一種特殊的信賴關(guān)系，并基于這種特殊的信賴關(guān)系期望通過合同的訂立、履行去實(shí)現(xiàn)合同目的過程中產(chǎn)生的信賴?yán)妗＃?）責(zé)任的性質(zhì)不同。締約過失責(zé)任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過程中，締結(jié)過程包括：①因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)致使合同不能成立，即仍處在要約或承諾階段；②合同雖已成立但因其合同標(biāo)的不適法而無效；③合同雖已成立但因其意思表示的不真實(shí)，法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷。（5）歸責(zé)原則不同。 （6）責(zé)任形式不同?！本喖s過失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。締約過失責(zé)任賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失，既包括因他方的締約過失而導(dǎo)致信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少，如費(fèi)用的支出，也包括信賴人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益，信賴合同有效而失去的某種應(yīng)得到的機(jī)會(huì)。違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失，即合同成立且生效后，而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)給非違約方造成的損失，履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。（二） 商品房認(rèn)購協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任商品房認(rèn)購協(xié)議作為依據(jù)平等自愿原則合法訂立的合同，是一個(gè)獨(dú)立有效的合同，當(dāng)然適用我國合同法的一般規(guī)定，對(duì)締約過失責(zé)任和違約責(zé)任兩種民事責(zé)任形式的適用也不例外。締約過失責(zé)任的適用商品房認(rèn)購協(xié)議作為商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）的預(yù)約合同，其本身的締結(jié)就是后者的磋商過程，如果承認(rèn)商品房認(rèn)購協(xié)議可以適用締約過失責(zé)任，對(duì)于作為本合同的商品房預(yù)售或買賣合同而言，承擔(dān)締約過失責(zé)任的時(shí)間將大大提前，這意味著，為簽訂商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）目的而進(jìn)行磋商簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議（預(yù)約合同）之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過失責(zé)任的約束，如果締約當(dāng)事人在初步接觸或協(xié)商后，因一方的過錯(cuò)而沒能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的，即構(gòu)成違反先合同義務(wù)，從而產(chǎn)生締約過失責(zé)任，須注意的是，該締約過失責(zé)任為雙重責(zé)任，即預(yù)約合同與本合同共同的締約過失責(zé)任。然而，商品房認(rèn)購協(xié)議畢竟是一個(gè)獨(dú)立的合同，雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同，經(jīng)締約雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響，但是，這并不能排除為達(dá)成該預(yù)約合同而付出的努力，只要這種努力使其中一方產(chǎn)生了信賴?yán)?，締約過失責(zé)任就有適用的余地，只不過適用時(shí)要更加嚴(yán)格，必須有現(xiàn)實(shí)的信賴?yán)鎿p失且對(duì)方主觀上存在故意，損失賠償?shù)姆秶矐?yīng)限制于直接損失范圍內(nèi)。在違約責(zé)任的構(gòu)成、歸責(zé)