freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析-在線瀏覽

2025-07-17 01:56本頁面
  

【正文】 等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。而對(duì)于商品房預(yù)售合同,由于其標(biāo)的是我國嚴(yán)格管理的房地產(chǎn),為了嚴(yán)格管理和規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場(chǎng),國家公權(quán)力因素便介入了本來屬于私人間意思自治領(lǐng)域的商品房預(yù)售合同,故其生效條件除了要滿足《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定外,還要滿足《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律、法規(guī)對(duì)其的強(qiáng)制性規(guī)定。(1)預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同,則該合同為無效合同。只有這樣,預(yù)售方才能建造房屋,并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。但是,在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書,但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金,進(jìn)行了施工建設(shè),并與他人訂立了商品房預(yù)售合同,而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的,則可以認(rèn)定合同有效;(《解答》第25條)③預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件下,才能進(jìn)行開工建設(shè)商品房。另外,預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售方必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同,屬于無效合同。(《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》(以下稱《解釋》)第2條)(2)預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具備的條件。雙方當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同的意思表示必須真實(shí)。意思表示真實(shí)是法律行為生效的必要條件。商品房預(yù)售合同內(nèi)容和形式的合法性。預(yù)售方必須對(duì)預(yù)售合同所載內(nèi)容的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任,預(yù)購方不得利用購買商品房來轉(zhuǎn)移非法財(cái)產(chǎn)、牟取暴利等。商品房預(yù)售合同的形式合法是指預(yù)售合同必須采取書面形式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后,預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。由此可以得知:商品房認(rèn)購協(xié)議的簽訂只要符合《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定即告成立并生效,我國其他法律、法規(guī)對(duì)其的簽訂及生效并無強(qiáng)制性規(guī)定;而商品房預(yù)售合同則需要同時(shí)滿足《中華人民共和國合同法》和《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》關(guān)于合同生效的相關(guān)規(guī)定才能生效。在商品房預(yù)售過程中,預(yù)售人與預(yù)購人不管是簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議還是簽訂商品房預(yù)售合同,一般在合同簽訂之時(shí)都要求預(yù)購方交付一定數(shù)量的定金。從這三種觀點(diǎn)我們可以看出,爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是這兩個(gè)合同中定金的性質(zhì)問題。定金按其性質(zhì)可分為:成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。立約定金:是指以交付定金作為將來訂立合約的保證,若一方拒絕訂立主合同,則適用定金罰則。違約定金:指作為履行合同擔(dān)保的定金,即交付定金的一方不履行合同約定的,另一方可以沒收定金,收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。參照以上關(guān)于定金種類的劃分,針對(duì)上述三種觀點(diǎn),筆者贊成第三種觀點(diǎn),即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不相同。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第115條規(guī)定:“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。不過,由于商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的主要作用僅是保證正式商品房買賣合同的簽訂,對(duì)其他條款的約定只是意向性的,雙方還需進(jìn)行繼續(xù)談判、磋商,因此,商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂的雙方若僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù),而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買賣合同無法簽訂,則不適用定金罰則。因此,它與商品房認(rèn)購協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。合同在訂立和履行過程中,一般會(huì)產(chǎn)生兩種民事法律責(zé)任:一種是締約過失責(zé)任,一種是違約責(zé)任。(一) 締約過失責(zé)任與違約責(zé)任締約過失責(zé)任是指在締約過程中締約一方或雙方因過錯(cuò)違反了基于誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對(duì)方合理信賴?yán)嬖斐蓳p失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。②締約當(dāng)事人對(duì)合同的不能成立存在過錯(cuò),包括故意和過失。先契約義務(wù)是雙方當(dāng)事人在合同關(guān)系尚未最終確立前基于誠實(shí)信用原則而負(fù)有相互通知、告知、協(xié)作、誠實(shí)、保密的義務(wù)。信賴?yán)媸侵妇喖s當(dāng)事人因信賴其與對(duì)方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。它有以下主要特征:①違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。③違約責(zé)任具有可約定性。締約過失責(zé)任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù),而違約責(zé)任則只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。締約過失責(zé)任是為了保護(hù)締約雙方從開始接觸、磋商到合同不能成立、合同無效、合同被撤銷時(shí)雙方之間為此而形成一種特殊的信賴關(guān)系,并基于這種特殊的信賴關(guān)系期望通過合同的訂立、履行去實(shí)現(xiàn)合同目的過程中產(chǎn)生的信賴?yán)妗#?)責(zé)任的性質(zhì)不同。締約過失責(zé)任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過程中,締結(jié)過程包括:①因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)致使合同不能成立,即仍處在要約或承諾階段;②合同雖已成立但因其合同標(biāo)的不適法而無效;③合同雖已成立但因其意思表示的不真實(shí),法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷。(5)歸責(zé)原則不同。 (6)責(zé)任形式不同?!本喖s過失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。締約過失責(zé)任賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失,既包括因他方的締約過失而導(dǎo)致信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少,如費(fèi)用的支出,也包括信賴人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益,信賴合同有效而失去的某種應(yīng)得到的機(jī)會(huì)。違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失,即合同成立且生效后,而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)給非違約方造成的損失,履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。(二) 商品房認(rèn)購協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任商品房認(rèn)購協(xié)議作為依據(jù)平等自愿原則合法訂立的合同,是一個(gè)獨(dú)立有效的合同,當(dāng)然適用我國合同法的一般規(guī)定,對(duì)締約過失責(zé)任和違約責(zé)任兩種民事責(zé)任形式的適用也不例外。締約過失責(zé)任的適用商品房認(rèn)購協(xié)議作為商品房預(yù)售或買賣合同(本合同)的預(yù)約合同,其本身的締結(jié)就是后者的磋商過程,如果承認(rèn)商品房認(rèn)購協(xié)議可以適用締約過失責(zé)任,對(duì)于作為本合同的商品房預(yù)售或買賣合同而言,承擔(dān)締約過失責(zé)任的時(shí)間將大大提前,這意味著,為簽訂商品房預(yù)售或買賣合同(本合同)目的而進(jìn)行磋商簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議(預(yù)約合同)之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過失責(zé)任的約束,如果締約當(dāng)事人在初步接觸或協(xié)商后,因一方的過錯(cuò)而沒能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的,即構(gòu)成違反先合同義務(wù),從而產(chǎn)生締約過失責(zé)任,須注意的是,該締約過失責(zé)任為雙重責(zé)任,即預(yù)約合同與本合同共同的締約過失責(zé)任。然而,商品房認(rèn)購協(xié)議畢竟是一個(gè)獨(dú)立的合同,雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同,經(jīng)締約雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響,但是,這并不能排除為達(dá)成該預(yù)約合同而付出的努力,只要這種努力使其中一方產(chǎn)生了信賴?yán)?,締約過失責(zé)任就有適用的余地,只不過適用時(shí)要更加嚴(yán)格,必須有現(xiàn)實(shí)的信賴?yán)鎿p失且對(duì)方主觀上存在故意,損失賠償?shù)姆秶矐?yīng)限制于直接損失范圍內(nèi)。在違約責(zé)任的構(gòu)成、歸責(zé)
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
規(guī)章制度相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖鄂ICP備17016276號(hào)-1