【正文】 而本案是期房而且是遠期房，客戶引導起來較困難。周邊交通很便捷，可就小區(qū)本身來講暫時不是很方便。周邊環(huán)境較差影響預熱效果潛山路市政改造工程需要到2004年8月才能完成，這樣對前期的銷售尤其是現(xiàn)場來人的聚集將會有一定的影響。市場競爭壓力加大2004年整個蜀山地區(qū)乃至全市的供應量都將不斷的上升，市場的壓力很大。周邊像漢嘉都市森林，廣利等個案與本案產品同質化現(xiàn)象較為嚴重，而且我們是最將會形成最直接的競爭?？驮创罅糠至鞅景傅靥幷諈^(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個案對本案的客源將會有很大的截流?？驮捶至鞲怕始哟笫裆絽^(qū)在售的40余家樓盤中，包括綠城桂花園、夢園小區(qū)、新華學府和新加坡花園城在內，有近20%的樓盤總體建筑面積都超過了30萬平方米，其中，近期開盤的鳳凰城家家景園和頤和花園規(guī)模都在50萬平方米，大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，樓盤規(guī)模化漸成氣候， 這就使得本案的客源分流概率基本資料案名新華學府花園銷售電話（0551）5575555571111基地位置黃山路與石臺路交界規(guī)劃設計中國南方設計院物管顧問深圳市中海物業(yè)管理有限公司行銷企劃君安國際置業(yè)發(fā)展商安徽新華房地產有限公司投資商安徽新華投資（集團）有限公司企劃產品公開日期建筑面積40萬平方米容積率綠化率%均價2350元/平方米規(guī)劃面積94158平方米總套數(shù)總戶數(shù)1039戶產品類型多層，小高層，高層主力賣點“全國知名，安徽一流，合肥亮點”的精品人文社區(qū)企劃分析廣告總精神“全國知名，安徽一流，合肥亮點”的精品人文社區(qū)廣告主訴求現(xiàn)代、國際、人文、生態(tài)企劃策略好房子宣言主要訴求點環(huán)境、地段、學府知識氛圍媒體策略全市戶外、公交車身、NP客源訴求高校及機關干部企劃表現(xiàn)LOGO企劃評述優(yōu)點定位清晰、個案資質好缺點個性不足、賣點泛化基本資料案名漢嘉而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性市中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。同時，該部分客源最容易受到耳語效應的影響。具有一定的經濟實力，大多選擇按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。五、項目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 休閑的 換言之，規(guī)劃設計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應服從于這一主概念。現(xiàn)代人居的榜樣聯(lián)排的建筑形態(tài)、品質化的施工、品質化的建材用料所營造的現(xiàn)代的、生態(tài)的、休閑的、人文的品質社區(qū)。大盤特性：26萬方的大盤，營銷周期長，需要產品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。58 / 58：現(xiàn)代人居的榜樣人文社區(qū)的典范居住生活的升華品質人文生活館強強組合、現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產品賣點【方天麗景】的規(guī)劃與環(huán)境設計理念始終處在項目主體開發(fā)概念的指導、控制下，規(guī)劃設計工作緊密地圍繞著“現(xiàn)代人居的榜樣【方天麗景】將“天方地圓的低密度整體規(guī)劃布局+現(xiàn)代簡約的建筑風格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進便捷的智能化系統(tǒng)+完善齊全的一體化配套設施”等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。生態(tài)的人文的合肥西南的現(xiàn)代人居典范企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術相融人文精神和現(xiàn)代都市生活相溶品質人文生活館主題深入描述地域人文+現(xiàn)代建筑+景觀綠化+品質空間七、案名建議主推案名： 盛世名城 字面釋意：1.“盛世”：盛世風情、盛世文化能夠深刻詮釋典范人文、經典社區(qū)的感召力、影響力。從一定程度上可提升產品的品質感。策劃企圖：打造一座合肥的名城，再造一個當今的太平盛世。典范35劃，溫和保守，上吉案名 35劃，溫和保守，上吉案名八、廣告總精神推廣主題:盛世文化一種生活奪區(qū)域客源定差異定位搶奪占回避同質化產品的市場競爭，利用市場空隙進行時間錯位銷售，具有戰(zhàn)略性意義。差異定位：廣告企劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在合肥市場脫影而出，塑造權威：區(qū)域人文正確的產品定位amp。因此響亮的主題文字表達與震撼的平面視覺沖擊是市場推廣的靈魂。所以在整體考慮中，我們選擇主題推廣系統(tǒng)構架方案。盛世文化盛世風情居住生活的升華品質人文生活館現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段…：市場推廣的主要內容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成。硬廣告：媒體發(fā)布廣告活動促進：文武雙作文作：公關活動、事件活動武斗：促銷活動現(xiàn)場烘托：促進購買，包括logo、名片等系列識別設計；，包括工地美化，路徑引導戶外廣告發(fā)布等附：推廣系統(tǒng)的立體框架示意圖購買現(xiàn)場l 使售樓處布置成為“沉默的推銷員”l 工地及戶外包裝等識別系統(tǒng)，烘托氣氛。廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點一一分解，“引起強烈的購買欲望”吸引產生推力吸引產生拉力十一、產品賣點與推廣概念轉化◆升值無限的區(qū)域地段◆黃山路的文脈◆外方內圓的整體規(guī)劃思路◆現(xiàn)代的建筑風格◆綠色母體的景觀◆開發(fā)商品牌◆強強項目組合◆多樣化的產品形態(tài)◆陽光室內空間◆智能化物業(yè)配備◆一體劃的配套◆中高檔的建材觀：◆生態(tài)房概念：三重景觀的規(guī)劃與理念建造◆投資房概念：城市近中心，地段的升值潛力◆品位房概念：現(xiàn)代建筑元素、大面積開間◆景觀房概念：親光、觀景的全景社區(qū)◆經典房概念：適合合肥人居習慣舒展房型◆生活房概念：商業(yè)、會所、醫(yī)療、娛樂休閑，配套齊全◆舒心房概念：智能化配備和貼心物管服務◆健康房概念：景觀居所、生態(tài)建材十二、各階段廣告推廣策略周期策略：分三期開出，制造賣點，給消費者帶來一份期待的心情，為正式公開積累充裕的客源。、海報等宣傳資料的設計、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛在目標客戶。戰(zhàn)術安排：短兵相接有品位售樓處的布置、精致樣品屋、精美宣傳資料、氣派的戶外廣告、吸引路過目標對象，形成對參觀客深度的感動力。戰(zhàn)術安排：全面攻擊戰(zhàn)術NP（報紙）大眾傳播媒體和戶外看板、公交車、引導旗、橫幅等小眾傳播媒體，對目標受