【正文】 保體系、住房公積金制度的日益完善、工資形成機(jī)制改革后勁，使人們對(duì)未來(lái)消費(fèi)和購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期降低，對(duì)收入增加和平衡風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期提高，銀行儲(chǔ)蓄資金和股市獲利資金也會(huì)逐漸開(kāi)始向消費(fèi)、特別是向購(gòu)房消費(fèi)、投資轉(zhuǎn)移，這就表明，人們對(duì)購(gòu)房居住的剛性需求是巨大的、持續(xù)的。 （三） 調(diào)控目標(biāo)更重民生，“住有所居”中低收入階層未來(lái)目標(biāo)大連市人民政府2007年12月頒布《大連市城市低收入家庭住房保障規(guī)劃》（市內(nèi)四區(qū)），20072010年解決城市低收入家庭困難住房用地178公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房用地176公頃，廉租住房2公頃；其中2008年經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地分別為68公頃；20072010年計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、其中經(jīng)濟(jì)適用住房252萬(wàn)平方米；其中2008年，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房分別為80萬(wàn)平方米、。 在2008年底前，市內(nèi)四區(qū)人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決；2010年前，大連市人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決；。充分表明調(diào)控目標(biāo)更重民生，并力爭(zhēng)做到：一是住房問(wèn)題將是當(dāng)前國(guó)內(nèi)民眾最大的民生，而不是排除在外‘可有可無(wú)的問(wèn)題；二是未來(lái)的住房生產(chǎn)將要公平地讓廣大民眾所持有，而不是被一些少數(shù)有錢(qián)人所持有；三是未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)平民化的市場(chǎng)，而不是一些豪宅高檔的市場(chǎng)；四是未來(lái)的樓市價(jià)格應(yīng)該保證讓大多數(shù)民眾都有支付能力或租賃能力，而不是職工工作一輩子都買(mǎi)不起的樓市；五是未來(lái)的房地產(chǎn)投機(jī)炒房，將要嚴(yán)格制止、限制，而不是任其泛濫發(fā)展。保證既不在保障體系，享受不到經(jīng)濟(jì)使用住房和廉租住房，又難以購(gòu)買(mǎi)商品住房的“夾心層”人群也能“住有所居”；第三，盤(pán)活二手房市場(chǎng)，緩解一手房市場(chǎng)壓力，降低、簡(jiǎn)化二手房交易環(huán)節(jié)經(jīng)費(fèi)，對(duì)出售第一套舊房，換購(gòu)新房的自住型購(gòu)房者，應(yīng)由現(xiàn)行的非普通住房4%契稅、%契稅，分別下調(diào)至2%%、%1%，以解決中等收入家庭盡快通過(guò)舊房換新房、小房換大房來(lái)實(shí)現(xiàn)住有所居，改善居住條件的目的。 2007年12月5日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上將已實(shí)施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。一方面，可以緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張狀況，另一方面會(huì)促進(jìn)個(gè)人信貸。第四，隨著適度寬松的貨幣政策出臺(tái)、實(shí)施，將會(huì)極大的改善樓市對(duì)宏觀(guān)調(diào)控、放松的心里預(yù)期，將有效地調(diào)節(jié)2008年銀行信貸的速度，也使人們對(duì)樓市平穩(wěn)發(fā)展、房?jī)r(jià)平穩(wěn)過(guò)渡甚至平穩(wěn)下行預(yù)期看好。 （五） 房地產(chǎn)增長(zhǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，責(zé)任與發(fā)展并存而從中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的期來(lái)看，2008年將是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整中期，而在這個(gè)時(shí)期中，責(zé)任與發(fā)展相互并存對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講相當(dāng)重要。為所有公民提供住有所居，保證居民適當(dāng)?shù)木幼?quán)是政府的責(zé)任與義務(wù)。其二，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。其三，消費(fèi)者的變化。其四，金融業(yè)的責(zé)任。而金融業(yè)在服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，必須加強(qiáng)責(zé)任，注重防范，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，這既是金融業(yè)的自身發(fā)展的要求，也是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的保證。第三章 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、大連市房地產(chǎn)分析大連的房地產(chǎn)需求可分為市民居住需求和外來(lái)人口居住需求兩種類(lèi)型。外來(lái)人口的居住需求則是大連房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中的主流。他們直接推動(dòng)了大連住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策不斷趨緊的壓力下，呈現(xiàn)上下波動(dòng)的調(diào)整狀態(tài)，市場(chǎng)需求主要以剛性需求為主導(dǎo)。其中市內(nèi)四區(qū)土地出讓面積大漲，出讓土地7,752,457平方米，可形成建筑面積約16,710,500平方米，%%。整體市場(chǎng)供略小于求?！　?010年大連市商業(yè)市場(chǎng)新供應(yīng)約38萬(wàn)平方米，主要以建材、家居類(lèi)項(xiàng)目為主。商業(yè)用地本年度成交活躍。（圖一）GDP增長(zhǎng)率GDP 　 圖一 （注釋?zhuān)?010年數(shù)據(jù)截止到第三季度資料來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局）　　主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。前十個(gè)月，規(guī)模以上工業(yè)增加值1, 億元，%。1 月至10 月，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資3, 億元，%。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)的大背景下，實(shí)際利用外資快速增長(zhǎng)，前十一個(gè)月累計(jì)81 億美元，%（圖二）。2010 年日本索尼信息系統(tǒng)、歐力士、韓國(guó)浦項(xiàng)等世界500 強(qiáng)企業(yè)陸續(xù)落戶(hù)大連?！　∪虺鞘谢?，新市區(qū)打造大連經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極上半年大連市正式提出“全域城市化”的概念，提出將金州新區(qū)、保稅區(qū)和普蘭店灣新區(qū)一并作為新市區(qū)的規(guī)劃建設(shè)范圍?！　⌒率袇^(qū)作為三個(gè)新功能區(qū)，將分別發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)撃?，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，完成大連經(jīng)濟(jì)從“單中心”開(kāi)始向“多中心”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并成為大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。同時(shí)，新市區(qū)土地資源豐富，通過(guò)城市建設(shè)及社會(huì)發(fā)展，未來(lái)人口將迅速增長(zhǎng)，可供應(yīng)土地和房地產(chǎn)需求量均比較大 ，也將為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的增長(zhǎng)空間。這些交通設(shè)施的建設(shè)形成高效便捷的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了周邊縣市與城市中心的時(shí)間和空間距離，大幅度提升了城市核心區(qū)域的交通輻射力，為新老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展提供了交通保障。拆遷釋放了大量剛性需求，在短期內(nèi)活躍了一、二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)。同時(shí)交通設(shè)施的完善極大的縮短了市中心區(qū)域與周邊區(qū)域的距離，也滿(mǎn)足了人口由中心向邊緣區(qū)域流動(dòng)的需要。（表二、表三）大連樓市在政策的打壓下出現(xiàn)觀(guān)望情緒，成交量也迅速下滑，樓市調(diào)控初顯成效。為此有關(guān)部委調(diào)整了契稅優(yōu)惠政策并取消減免個(gè)人所得稅的政策，并于9月29日出臺(tái)了二次調(diào)控政策，各地也陸續(xù)出臺(tái)了“限購(gòu)令”。二次調(diào)控政策和“限購(gòu)令”更加嚴(yán)厲，有效遏制了投資投機(jī)需求，樓市再次進(jìn)入觀(guān)望期，成交量再一次出現(xiàn)下滑。%，達(dá)到歷史最高值?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)近兩年越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入大連開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，僅2010年就有四十余家外地外資開(kāi)發(fā)商在大連投資項(xiàng)目。前十一個(gè)月，%，（圖三）。完成竣工面積374萬(wàn)平方米，同比下降13%（圖六）。全市七區(qū)（含高新園區(qū)，下同）共成交205個(gè)地塊（非工業(yè)用地），土地面積成交18,921,782平方米，預(yù)計(jì)可形成建筑面積30,015,890平方米，分別比2009年上漲83%%（表一）。至2010年11月22日大連市在2010年全國(guó)土地出讓金城市排名中，排名第三，成交金額8,930, 萬(wàn)元，%，僅次于上海和北京。東港、大化搬遷改造區(qū)域、營(yíng)城子、高新園區(qū)、小窯灣、金石灘、旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及水師營(yíng)街道為熱點(diǎn)板塊。表一　　其中東港延續(xù)上年勢(shì)頭繼續(xù)大面積出讓?zhuān)鲎屚恋孛娣e1,535,000 平方米，可形成建筑面積4,630,850 平方米，成交金額2,707,734 萬(wàn)元，%，綜合樓面地價(jià)達(dá)到每平方米5,847 元。大化搬遷改造區(qū)域于今年開(kāi)始出讓?zhuān)鲎屚恋孛娣e916,800 平方米，建筑面積2,006,630 平方米，綜合樓面地價(jià)達(dá)到每平方米5,213 元。新市區(qū)土地資源豐富，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施的陸續(xù)完善，城市人口不斷增長(zhǎng)，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的需求量也將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。其中中山區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)分別由于東港、勝利路、大化搬遷改造區(qū)域地塊的出讓土地價(jià)格大幅度上漲，分別比2009 %、%%；西崗區(qū)香爐礁物流園區(qū)地塊和高新園區(qū)科研用地的出讓拉低了區(qū)域整體成交價(jià)格。各年度市內(nèi)四區(qū)（含高新園區(qū)）樓面地價(jià)分布其中中海地產(chǎn)與萬(wàn)科、華業(yè)等四家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)90 輪311 次加時(shí)競(jìng)拍取得石門(mén)山地塊，%；其它兩個(gè)地塊均小幅溢價(jià)。 圖六 表二 萬(wàn)平方米，同比下降1%。為了防范樓市泡沫，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，4 月末國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)十條”政策，并且明確“認(rèn)房又認(rèn)貸”，市場(chǎng)開(kāi)始逐步降溫，觀(guān)望氣氛逐漸加劇，導(dǎo)致6 月份成交量下滑明顯，%%，至7 月份住宅成交量跌至全年最低值（除2 月份春節(jié)外）， 萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)受政策影響非常明顯。大連住宅成交開(kāi)始逐月攀升，并呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面，8 月和9 %%，%%。因大連“限購(gòu)令”在10 月21 日正式生效，為了趕上末班車(chē)開(kāi)發(fā)商紛紛加緊集中備案，加上太原街、長(zhǎng)春路拆遷所帶來(lái)的短期需求激增，形成了10 月份成交量激增的局面?！　≡诰o縮政策下，加上大連市各大銀行陸續(xù)取消了7折利率優(yōu)惠政策，11 月住宅成交量再次出現(xiàn)下滑（圖九）。圖九　　分區(qū)域來(lái)看，受供應(yīng)限制，甘井子區(qū)和周邊三區(qū)仍是成交的主要區(qū)域， 占全部成交的72%左右，這些區(qū)域?qū)φ叩姆磻?yīng)也最為明顯。%。 2010年111月 2009年111月供應(yīng)在4月份開(kāi)始放量，4月末“新國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)冷淡，成交量持續(xù)下滑，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景不確定，放緩了推盤(pán)速度，導(dǎo)致5月至6月份供應(yīng)又出現(xiàn)大幅下滑。到年底隨著樓市淡季的到來(lái)及二次調(diào)控政策的出臺(tái)供應(yīng)量也相應(yīng)減少。甘井子區(qū)供應(yīng)集中在甘西、甘北和機(jī)場(chǎng)區(qū)域，%，開(kāi)發(fā)區(qū)源于金石灘的大開(kāi)發(fā)。金州區(qū)和旅順口區(qū)由于在前幾年供應(yīng)量較大，供應(yīng)呈逐年下降趨勢(shì)，但比例仍大于中心三區(qū)，成交主要以吸納存量供應(yīng)為主。表四　　住宅價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，全年漲幅在25%左右　　在樓市政策持續(xù)趨緊的情況下，大連住宅價(jià)格雖然在年中略有波動(dòng)，但總體仍呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)?！　≈鹪聛?lái)看，價(jià)格呈逐月上升趨勢(shì)，到4月份受春交會(huì)帶動(dòng)及市場(chǎng)回暖影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景看好，價(jià)格漲幅速度加快，5月份雖然受新政影響但開(kāi)發(fā)商保持“按兵不動(dòng)”持價(jià)觀(guān)望，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，到6月份，價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象出現(xiàn)，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)，低于前期市場(chǎng)預(yù)期，%，%。2010年111月商品住宅價(jià)格走勢(shì) 元/平方米 ___________市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū))（二）商鋪（公建）市場(chǎng)新供應(yīng)項(xiàng)目以家居建材項(xiàng)目為主　　2010年大連市主要商圈僅有青泥洼橋有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其他開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均為建材、家居類(lèi)商場(chǎng)。 截止2010年底，總存量達(dá)到373萬(wàn)平方米。家樂(lè)福新華綠洲店、百安居香爐礁店等項(xiàng)目在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰中相繼閉店?！　≡诰用裣M(fèi)意愿增強(qiáng)的帶動(dòng)下，租賃需求也隨之上升，尤其是一些外資零售商擴(kuò)張步伐加快。M大連首家店、ZARA大連第三家店、優(yōu)衣庫(kù)大連第二店和無(wú)印良品大連首家店等紛紛進(jìn)駐和平廣場(chǎng)；Coach大連首家店和奢侈品綜合店CASA MILANO進(jìn)駐麥凱樂(lè)大連總店?！　∩虡I(yè)物業(yè)投資收購(gòu)活躍近兩年住宅市場(chǎng)在政策的調(diào)整下波動(dòng)明顯，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，而商業(yè)物業(yè)租金回報(bào)穩(wěn)定、保值增值，使得一些投資者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的投資興趣越來(lái)越濃。在國(guó)外資本對(duì)商業(yè)物業(yè)收購(gòu)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)也不甘落后，今年本地企業(yè)大世界收購(gòu)了原銅鑼灣百貨物業(yè)，原址更名為“大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)”，國(guó)內(nèi)商業(yè)名企人和股份收購(gòu)原榮盛地下，更名為“地一大道”。香爐礁物流園、東港改造區(qū)域、大化動(dòng)遷改造區(qū)域等多個(gè)商業(yè)地塊出讓。 東港區(qū)域和大化改造區(qū)域2010年地塊大面積出讓?zhuān)虡I(yè)物業(yè)也占有較大比例，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)會(huì)比較充足。從數(shù)據(jù)看出，“二次調(diào)控”雖然僅出臺(tái)兩個(gè)月，但卻并沒(méi)有止住房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的腳步?！　∮纱丝紤]到國(guó)家調(diào)控政策的持續(xù)性，我們預(yù)計(jì)2011年大連住宅價(jià)格將繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整，高端供應(yīng)的增加將拉動(dòng)整體均價(jià)小幅上揚(yáng)，局部區(qū)域因政策的壓力將進(jìn)入價(jià)格盤(pán)整階段?！　?010年大連市土地供應(yīng)量加大，需求高漲，地塊大量成交，確保了未來(lái)幾年內(nèi)住宅項(xiàng)目的充足供應(yīng)?！　〕山涣糠矫?，由于大連“限購(gòu)令”并沒(méi)有規(guī)定具體截止時(shí)間，并主要抑制投資投機(jī)需求，未來(lái)市場(chǎng)成交將主要以剛性需求為主，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)大連住宅市場(chǎng)成交將在低位調(diào)整并逐漸趨穩(wěn)，整體樓市將逐漸回歸理性，成交量將繼續(xù)受政策影響而調(diào)整。越來(lái)越多的外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，會(huì)帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)、資金規(guī)模和設(shè)計(jì)理念，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的大變革，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)產(chǎn)品、配套、戶(hù)型、物業(yè)等的升級(jí)換代，其品牌影響力也將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的迅速提升。此外家居業(yè)態(tài)也是未來(lái)主要供應(yīng)業(yè)態(tài)之一，紅星美凱龍、大世界家居建材商場(chǎng)有望在年內(nèi)開(kāi)業(yè)?！　‰S著外資零售商陸續(xù)進(jìn)入大連，大連商業(yè)品牌檔次不斷提升，商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)調(diào)整步伐加快?！　≡谕赓Y零售商紛紛進(jìn)入大連的同時(shí)，一些國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)集團(tuán)也加快了在大連的布點(diǎn)，如香港恒隆集團(tuán)的體育場(chǎng)“恒隆廣場(chǎng)”項(xiàng)目，華潤(rùn)“萬(wàn)象城”項(xiàng)目、日本丸紅株式會(huì)社“鉆石廣場(chǎng)”項(xiàng)目等?！　〗鼉赡晟虡I(yè)地塊的出讓主要集中在東港、西安路等區(qū)域，從出讓類(lèi)型看，均是集住宅、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合體項(xiàng)目，這將是未來(lái)大連商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目選址分析