【正文】 鋪?？偨ㄖ娣e約1000也可以打通將幾個(gè)門(mén)面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。：優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中，M2范圍內(nèi)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá)90%，銜接銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告效應(yīng)樹(shù)立該項(xiàng)目的品牌形象已見(jiàn)扎實(shí)的基礎(chǔ)。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。可能導(dǎo)致商家對(duì)尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來(lái)兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。M2中小鋪位，容易為小商戶接受。劣勢(shì)：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來(lái)不方便，另外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。二、業(yè)態(tài)分布定位建議：a.防止單一的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。因此建議開(kāi)發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。縱觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下：開(kāi)盤(pán)期——2001年12月底　　　均價(jià)為4100元/M22002年5月25日至今　　　均價(jià)為3330元/M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷(xiāo)售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200300元。建議各階段價(jià)格上、下幅度，同住宅樓價(jià)格一般。（2）出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點(diǎn)一次性賣(mài)給業(yè)主，以達(dá)到資金快速回籠，這類(lèi)占市場(chǎng)總量60%。針對(duì)目前膠州市單一的營(yíng)銷(xiāo)模式，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，建議開(kāi)發(fā)商考慮以下幾種營(yíng)銷(xiāo)模式，真正快速啟動(dòng)，本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷(xiāo)售，帶動(dòng)住宅樓的銷(xiāo)售，以達(dá)到資金快速回籠。業(yè)主將買(mǎi)下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)性。按現(xiàn)時(shí)價(jià)格若該處網(wǎng)點(diǎn)的年租是1萬(wàn)元，三年租金即3萬(wàn)元。即業(yè)主首期交2萬(wàn)元即可。引大商家入駐，小業(yè)主做房東。目前，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)仍無(wú)一家大超市，百貨店之類(lèi)商家進(jìn)駐為該項(xiàng)目周?chē)髌瑓^(qū)居民所不便。建議發(fā)展商若能引入大商家進(jìn)駐項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)，小業(yè)主統(tǒng)一買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)后一次**由發(fā)展商聯(lián)系出租給如“家樂(lè)?！薄ⅰ靶率兰o(jì)”等連鎖起市經(jīng)營(yíng)，這樣既保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，又能減少進(jìn)駐商家大投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力。此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過(guò)提高總價(jià)的方法，一次性送10萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金，總底價(jià)仍保持在預(yù)售價(jià)格水平。住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。二、核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是以“新生活＋新人居”為市場(chǎng)主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費(fèi)心理?！白≌?，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念。M2150其次是以210M2的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%。臥室空間臥室是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書(shū)房（或多功能房）。廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：M2，M2，M2，四房以上的戶型在5M28衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。M23M2，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。（3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。（三）形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)之前的心理附加值及購(gòu)買(mǎi)之后使用過(guò)程中的附加值的升值。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級(jí)小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。交通組織：是由U字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級(jí)道路。由通往各組團(tuán)的架空層車(chē)庫(kù)，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級(jí)道路。由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級(jí)道路。智能化配套系統(tǒng)：假日住宅的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)※防火報(bào)警系統(tǒng)※煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)※（四）延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象通過(guò)良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會(huì)到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會(huì)到“上帝”的滋味，把這種體會(huì)變成傳播，使開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理過(guò)程中達(dá)到“知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度”的提升，為今后再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供“無(wú)形資產(chǎn)”，再使無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)之前的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素通過(guò)產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來(lái)前景展示等，都會(huì)提升消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)前對(duì)產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為的作用。因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會(huì)到產(chǎn)品功能的實(shí)惠，更體會(huì)到產(chǎn)品附加值帶來(lái)的心理滿足感。使用過(guò)程的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖(見(jiàn)圖22)戶型的裝修定位建議基于本項(xiàng)目的“假日住宅”概念，“產(chǎn)品需求另外，本項(xiàng)目的戶型是以中等偏小戶型80150平方米為主力戶型，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者，除度假、休閑之外的居家者，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價(jià)格略高一點(diǎn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)心理的刺激還是較大。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。塑鋼凸窗配淺綠色玻璃。廚房?jī)?nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺(tái)、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。目標(biāo)客戶定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定一、產(chǎn)品——目標(biāo)客戶賣(mài)給誰(shuí)？根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前膠州市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)力資源等因素來(lái)看，以本項(xiàng)目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于膠州市消化是比較困難的。因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定在膠州市。且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)“功能價(jià)格比”有著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定修養(yǎng)，對(duì)“居住+度假+投資概念的理解高于其它行業(yè)人士。對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。外企、合資企業(yè)高級(jí)職員在青島市雖然這一群族人數(shù)并不太多，但膠州市發(fā)達(dá)的工業(yè)重地及便利的外貿(mào)港口，對(duì)他們還是具有很大的誘惑力。政府公務(wù)員雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是“享受天倫之樂(lè)，安度晚年”，因此，對(duì)居住環(huán)境的要求高于一切。第九節(jié)定價(jià)原則：市場(chǎng)無(wú)形，定價(jià)有道定　M21606元/1460元/M2連體別墅公寓：M24500元/鋪：M23875元/基本成本加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。因此，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來(lái)制定本項(xiàng)目的基本價(jià)位。追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。（2）一般（4）充足（2）一般（4）很強(qiáng)烈（2）差不多（4）有余開(kāi)發(fā)商品牌及資金實(shí)力：（1）不足（3）相當(dāng)政策環(huán)境：（1）不利（3）無(wú)影響同檔競(jìng)爭(zhēng)：（1）不利（3）一般硬環(huán)境：（1）不適合（3）較適合針對(duì)本項(xiàng)目所處的膠州市的市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀，參照膠州市房地產(chǎn)低價(jià)位的市場(chǎng)因素，分別以1200元／M1500元／M1700元／M1850元／M2四個(gè)價(jià)位進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。在這個(gè)區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升10％15％來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。項(xiàng)目成本控制定位——平均單位成本控制在1000元／M2之內(nèi)。是為開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低的一種分析，但實(shí)際上按市場(chǎng)調(diào)研分析，我們