【正文】 “欲善其事，必先利其器”我們以上的主體營(yíng)銷策略都是為更好地完成我們的銷售計(jì)劃而制定的。尾：此時(shí)，觀望前期價(jià)格，作一個(gè)合適價(jià)格幅度上調(diào)。如果此時(shí)不注意銷售控制，特別是在價(jià)格上的控制（即價(jià)位同銷售率一齊上升）很可能會(huì)將近期剛剛回升的銷售又帶入另一個(gè)低谷。1998元帶400元裝修，戶式中央空調(diào)、燃?xì)?、?duì)講、寬帶當(dāng)然，就需銷售人員掌握有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)技巧。有一種機(jī)不可失，失不再來(lái)的感覺(jué)。內(nèi)容同上。頁(yè)數(shù)多，畫(huà)面盡可放大，輔之以優(yōu)美的文字說(shuō)明。這里的攝影手冊(cè)是指類似于各大影樓門前展示的制作清良，我們可以與各珠寶店、表中心協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立⑵、可以將拍攝精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫(huà)效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心懸掛，起到一定的作用，用8P單頁(yè)，針對(duì)準(zhǔn)客戶區(qū)派發(fā)，附部分調(diào)查問(wèn)卷。二、派發(fā)單頁(yè)用一輛專車，上面采用大噴繪（規(guī)格未定）至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道宣傳，并用喇叭。A：宣傳車考慮到前期廣告投放量對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開(kāi)盤后計(jì)劃配合媒體廣告等活動(dòng)，進(jìn)一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部作一些活動(dòng)，增強(qiáng)廣告的滲透力，具體操作如下：其他類客源渠道的拓展策略上海東苑房地產(chǎn)公司若是您本人的購(gòu)買，我們會(huì)在原定優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另外給你1%的優(yōu)惠，若是您介紹的親友購(gòu)買，東苑房地產(chǎn)公司將減免您兩平的物業(yè)管理費(fèi)以表謝意。尊敬的所以我們要做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也值得一試的銷售手法。業(yè)主告知，口碑宣傳如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)。同時(shí)，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。1.為了更好的配合本階段的銷售工作，我們這一時(shí)期的廣告重點(diǎn)主要集中在以下兩個(gè)方面：（一）媒體宣傳看房專車一部，對(duì)誠(chéng)意客戶可承諾專車接送，以增強(qiáng)其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決）：展點(diǎn)派送東苑綠世界的戶型單元，6P彩頁(yè)，派送小禮品，手袋等。：每周六、日期各安排2名置業(yè)顧問(wèn)到各展點(diǎn)。二、展點(diǎn)人員配置商品齊全，是中、高檔收入階層購(gòu)物休閑的首選之地。針對(duì)東苑綠世界目前銷售現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷效果的措施齊集。全程SP促銷戰(zhàn)略對(duì)策C．豪宅的風(fēng)范、別墅的享受、公園里的情趣都市新貴的名片。D．半百綠化擋不住的誘惑；B．城市、綠苑、俺的家純生態(tài)型園林式住宅之典范。在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹(shù)立品牌。制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃二、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)對(duì)貴公司而言，目前在膠州市雖已有一定知名度，但波及面太窄。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷建議第一節(jié)步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。（一）步行道系統(tǒng)三、朝向布局特點(diǎn)小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。北面以小高層組團(tuán)，即回避了來(lái)自蘭州西路的噪音污染，又樹(shù)立了良好的小區(qū)形象。二、單體布局的特點(diǎn)這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。水電設(shè)備用房及垃圾處理商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。商業(yè)配套本項(xiàng)目泳池在會(huì)所南邊，緊鄰會(huì)所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。會(huì)所是業(yè)主休閑、聚會(huì)、交友的社交場(chǎng)所，也是康體、娛樂(lè)場(chǎng)所，因此，在規(guī)劃中一定要考慮會(huì)所的位置，本規(guī)劃特點(diǎn)是把會(huì)所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團(tuán)業(yè)主使用。會(huì)所我們將原來(lái)的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。:997戶容積率：綠化率：％居住總戶數(shù)：754戶M2住宅建筑面積：112714M2建議開(kāi)發(fā)商在促銷期按平層1420元／M2，錯(cuò)層1560元／M2的均價(jià)公開(kāi)銷售。是為開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低的一種分析，但實(shí)際上按市場(chǎng)調(diào)研分析，我們的定價(jià)因素和比較還是參照膠州市場(chǎng)價(jià)格因素比較多，目的在通過(guò)整體市場(chǎng)的理論分析,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并使開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)回報(bào)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。在這個(gè)區(qū)間按膠州市的建筑成本基礎(chǔ)上提升10％15％來(lái)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。（3）較適合硬環(huán)境：（1）不利（3）無(wú)影響政策環(huán)境：（1）不足（2）差不多（4）很強(qiáng)烈（2）一般追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。鋪：連體別墅公寓：M2M21606元/定定價(jià)原則：市場(chǎng)無(wú)形，定價(jià)有道該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是“享受天倫之樂(lè)，安度晚年”，因此，對(duì)居住環(huán)境的要求高于一切。雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。政府公務(wù)員對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定在膠州市。一、產(chǎn)品——目標(biāo)客戶定定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊目標(biāo)客戶定位基于本項(xiàng)目的“假日住宅”概念，“產(chǎn)品需求戶型的裝修定位建議使用過(guò)程的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素通過(guò)產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來(lái)前景展示等，都會(huì)提升消費(fèi)者在購(gòu)買前對(duì)產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購(gòu)買行為的作用。購(gòu)買之前的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素（四）延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象※防火報(bào)警系統(tǒng)智能化配套系統(tǒng)：假日住宅的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。由通往各組團(tuán)的架空層車庫(kù)，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級(jí)道路。綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級(jí)小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購(gòu)買之前的心理附加值及購(gòu)買之后使用過(guò)程中的附加值的升值。（三）形式產(chǎn)品（3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。M23M28M2，廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：M2的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%。M2150“住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念?！昂诵漠a(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過(guò)提高總價(jià)的方法，一次性送10萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金，總底價(jià)仍保持在預(yù)售價(jià)格水平。目前，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)仍無(wú)一家大超市，百貨店之類商家進(jìn)駐為該項(xiàng)目周圍各片區(qū)居民所不便。即業(yè)主首期交2萬(wàn)元即可。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)性。針對(duì)目前膠州市單一的營(yíng)銷模式，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，建議開(kāi)發(fā)商考慮以下幾種營(yíng)銷模式，真正快速啟動(dòng)，本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷售，帶動(dòng)住宅樓的銷售，以達(dá)到資金快速回籠。M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200300元。開(kāi)盤期——2001年12月底　　　均價(jià)為4100元/縱觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下：防止單一的經(jīng)營(yíng)種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。M2中小鋪位，容易為小商戶接受。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中，：如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等?？偨ㄖ娣e約1000不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商鋪。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。在消費(fèi)者心里樹(shù)立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。第四節(jié)第三節(jié)其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包