【正文】 房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款。(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款”?！　」膊康摹蹲赓U房屋治安管理規(guī)定》規(guī)定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請登記?？梢姵鲎馑饺嘶騿挝凰蟹课萦糜谒司幼?，既要到房管部門，又要到公安機關登記。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致合 同即告成立。對房屋租賃的合同進行備案，主要是便于行政機關管理的需要，登記備案的合同具有對抗第三人的效力，在理論上屬于對抗要件主義，不是一個合同成立或生效的要件?，F(xiàn)實中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應進行登記備案 ，以減少合同風險。⑵雙方在合同簽訂后30日內，到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。⑶在市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》?！　∪⒎课菥S修責任的相關法律問題　　房屋維修責任應該是《租賃合同》中最常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即 “出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。但現(xiàn)實中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定” 。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。　　承租人裝修改變房屋構造后的返修責任　　《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物?，F(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造(當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多。使用中樓上用戶發(fā)現(xiàn)下水不暢，樓下住戶發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間通風不暢，于是與出租人聯(lián)系，要求其維修。在樓上樓下用戶強烈要求下，出租人要求承租人恢復原構造或是拆除裝修進行徹底返修，承租人堅持當時改造方案是經(jīng)出租人同意并認可的，否則也不會同意承租?！　∵@是一個典型的因出租人同意情況下產生的返修爭議，由于當初對改變房屋構造的后果雙方約定不足，造成維修責任不明確。為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責任問題。二是合同沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的，承租人可以自行拆除。上述做法符合最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規(guī)定?！　∩鲜鎏幚碓瓌t只具有一般性，每個案件都是有其獨特性，不能一概而論。本文定義的惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的可以對添附物現(xiàn)價值進行評估，歸出租人所有 ，并對承租人予以適當補償”的規(guī)定，以期在租賃合同終止時獲得更多補償?shù)男袨?。通常承租人會采取在裝修時就出具一些假發(fā)票證明自己購買的質次價低的添附物價值很高或是將一些沒有價值的產品故意進行添附來訛取補償?shù)仁侄?，造成出租人不堪補償?shù)膰乐睾蠊?，侵犯出租人合法權益。　　四、租賃房屋的拆遷補償問題　　租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中?，F(xiàn)實中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。有些合同對此沒有約定，遇到拆遷問題時就容易產生爭議。第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”。　　承租房屋拆遷時承租人享有權利　　國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷人應當對被拆除房屋承租人給予安置。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費?！　　洞筮B市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴格遵守房屋拆遷有關規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書。第38條規(guī)定，“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產權調換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關系繼續(xù)保持。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人?！　∫虼巳绻鲎馊穗[瞞了出租房屋的事實，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，從而使承租人的權益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可以根據(jù)具體情況主張原拆遷補償安置協(xié)議無效，并重新簽訂拆遷補償安置協(xié)議。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，對此作出明確約定，以免將來產生糾紛或者遭受財產損失。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權”。”《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣房屋的 ，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。但承租人的優(yōu)先購買權并不是其在任何時候都享有的一種現(xiàn)實權利，只有當出租人出賣出租房屋時，承租人才能在同等條件下由實現(xiàn)優(yōu)先購買權的可能性轉變?yōu)楝F(xiàn)實的權利。租賃合同如經(jīng)過備案，承租人可依法對抗受讓人，申請撤消房屋產權變更登記。賠償范圍是因對方違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實而購買 ，那么承租人可依法行使撤消權。但根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第11條第3款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員