【正文】 .........................................................................................................................88 項目實施計劃 ..........................................................................................................................88第 11 章 投資估算及資金籌措 ..........................................................................................................89 投資估算 ..................................................................................................................................89 融資方案及使用計劃 ..............................................................................................................95第 12 章 結論與建議 ..........................................................................................................................97 結論 ..........................................................................................................................................97 建議 ..........................................................................................................................................97附圖第 1 章 總 論 項目名稱及承辦單位 項目名稱**市**新區(qū)回遷樓建設項目 項目建設單位單位名稱：**市新城發(fā)展投資有限責任公司法人代表：*** 電話： 建設地點項目擬建**新區(qū)回遷樓項目位于**生態(tài)新城的北部城市建設區(qū)，該回遷樓項目為三個片區(qū)；西北片區(qū)：位于**生態(tài)新城北部西側，日菏鐵路以南，濟安橋南路以東，荷花路以西，榮華路以北；西南片區(qū)：位于南外環(huán)路以南，大運河堤東路以東，荷花路以西，學苑路以北；東北片區(qū)：位于車站南路以東，思賢路以南，火炬路以東，禮賢路以北。 項目單位概況 **市新城發(fā)展投資有限責任公司概況**市新城發(fā)展投資有限責任公司是根據市政府(2022)66 號文設立的，是市級五大融資平臺之一，主要承擔籌措管理**新城區(qū)建設資金的職能。經營范圍包括項目投資、城市基礎設施項目投資、酒店管理、勞務派遣(不含中介)、旅游資源開發(fā)及經營。為滿足各項目工程巨大的拆遷補償費用和工程建設費用，公司作為市直五大融資平臺之一，協調市內外多家金融機構和建設單位爭取資金，有效地解決了各項工程前期建設資金問題。 研究工作的范圍本可行性研究主要包括：項目提出的背景及建設的必要性；改造范圍和開發(fā)條件；建設內容及規(guī)模；規(guī)劃設計方案；環(huán)境保護、勞動安全與消防；節(jié)能方案分析；物業(yè)管理；建設項目招標方案；項目實施計劃；投資估算及資金籌措；1結論與建議。 項目建設范圍和主要內容建設地點及范圍項目擬建**新區(qū)回遷樓項目位于**生態(tài)新城的北部城市建設區(qū)，該回遷樓項目為三個片區(qū)：西北片區(qū)：位于**生態(tài)新城北部西側，日菏鐵路以南，濟安橋南路以東，荷花路以西，榮華路以北；西南片區(qū)：位于南外環(huán)路以南，大運河堤東路以東，荷花路以西，學苑路以北；東北片區(qū)：位于車站南路以東，思賢路以南，火炬路以東，禮賢路以北。東北片區(qū)總占地面積 公頃，其中建設用地 公頃。規(guī)劃建筑 66棟，總建筑面積為 萬平方米，其中：回遷建筑面積 萬平方米，公建 萬平方米，地下建筑面積 萬平方米；西南片區(qū)總占地面積 公頃，其中建設用地 公頃。項目建設期 1 年。三個片區(qū)投資為：東北片區(qū)總投資為 271504 萬元；西北片區(qū)總投資為 288559 萬元；西南片區(qū)總投資為 184036 萬元。 社會效益**新區(qū)回遷樓建設項目的實施，將充分發(fā)揮區(qū)域的自然環(huán)境優(yōu)勢，在統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設的原則下，合理利用土地開發(fā)建設，對于優(yōu)化土地資源，提高土地使用價值，完善城市功能，改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，具有良好的社會效益和經濟效益。符合山東省經濟和社會事業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，是實踐“三個代表”重要思想、落實科學發(fā)展觀、加快三個文明建設的重要舉措之一。項目的建成，將有力促進**生態(tài)新城建設，對形成合理的人口聚集規(guī)模，建成特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、全國一流的生態(tài)新城起著重要意義。 主要技術經濟指標表 15 項目總經濟技術指標表序號 項目名稱 單位 數量 備注一 項目總占地 h㎡ 156 包括周圍市政道路代征用地二 建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ 回遷建筑面積 萬㎡ 公建建筑面積 萬㎡ 2 地下建筑面積 萬㎡ 三 拆遷人數 人 30947四 回遷戶數 人 31853五 項目總投資 萬元 744099 含建設期利息1 開發(fā)成本 萬元 7295072 開發(fā)費用 萬元 14592六 資金籌措 萬元 7440991 銀行貸款 萬元 02 自有資金 萬元 744099第 2 章 項目提出的背景及建設的必要性 項目提出的背景 **市概況**概況**市位于魯西南腹地，地處黃淮海平原與魯中南山地交接地帶。**市人民生活情況城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。據抽樣調查，市區(qū)居民全年人均總收入 16873 元，增長 %。城市居民家庭恩格爾系數 %。其中，食品支出 1377 元，增長 %；用于文教娛樂方面的支出 413 元，增長 %。農村居民人均住房面積 33 平方米，比上年增加 平方米。全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗職工再就業(yè) 萬人。失業(yè)保險參保人數 萬人，征繳失業(yè)保險金 億元，發(fā)放失業(yè)保險金 5650萬元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。**地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，南臨煙波浩淼的微山湖，北依五岳之尊的泰山，東連孔子故里曲阜，西臨水泊梁山，與“牡丹之鄉(xiāng)”洛陽、菏澤相望。**度假區(qū)以景區(qū)吸引城市南聯，以城市南聯鞏固景區(qū)發(fā)展，互為倚重，兩者并舉。1992 年起，連續(xù)多年舉辦荷花盛會，海內外賓朋云集于此，觀湖賞荷，泛舟垂釣。近年來，相繼完成了碼頭建設、島嶼修筑、湖堤加固、電力電纜鋪設等基礎設施，**閣、任城寶鼎及廣場、嶺南水鄉(xiāng)、鹿鳴島、蛇島、雙龍橋等一批景點相繼建成，2022 年被山東省旅游局命名為“全省十佳水體風光旅游單位” 。 項目提出的背景 推進保障性安居工程建設和房地產業(yè)發(fā)展，是改善民生、促進社會和諧的必然要求住房問題是重要的民生問題。20 多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)[2022]24 號明確要求：大力開展舊住宅區(qū)綜合整治，積極穩(wěn)妥地推進城中村改造。多渠道改善農民工居住條件。為此，山東省政府要求各地要按照“以土地換社保、換住房、換就業(yè)”的思路，采取“政府引導、民主決策、市場運作”的方式，充分尊重民意，保護好村民利益，積極穩(wěn)妥、深入細致地組織開展城中村改造，做到“五變一到位” ，實現“三贏”：變集體土地為國有土地，變村民為市民，變村委會為居委會，變農村集體經濟為城市混合經濟或股份制經濟，變城中村為城市社區(qū)，將社會保障落實到位；城中村居民贏得良好生活環(huán)境，改造主體贏得合理利潤，政府贏得良好城市形象和社會效益。 開展城中村改造是促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，構建和諧社會的重要途徑隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，在許多城市中形成了一些位于城市規(guī)劃區(qū)內、已經被城市建設用地包圍，但在土地權屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農村模式的城中村地區(qū)。開展城中村整治、改造工作是貫徹黨的十七大精神、落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的重要體現，是關系到《物權法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律和其他行政法規(guī)有效實施、促進主地產市場健康發(fā)展的重要方面。建設部《關于加強城中村整治改造工作的指導意見》(建規(guī)[2022]15 號)明確規(guī)定：要從本地實際出發(fā)，根據城市發(fā)展的情況、財力、城中村具體狀況和原村民的意愿，開展城中村整治、改造工作，改善城中村人居環(huán)境質量，提高城中村土地的集約利用水平，保護原村民合法利益，解決外來務工人員的居住需求。編制城中村整治、改造規(guī)劃應當提高土地集約使用水平，完善基礎設施和公共設施，保留結構較好、占地適度的住房，改善人居環(huán)境，鼓勵集中興建住宅小區(qū)。土地出讓所獲收益主要用于城中村整治、改造。**生態(tài)新城南接微山湖，北靠**老城區(qū)，京杭大運河和洸府河雙河環(huán)抱，古運河穿境而過，多條高速公鐵干線環(huán)繞周邊，地理位置優(yōu)勢明顯，交通通訊十分方便，區(qū)位條件比較優(yōu)越。城鎮(zhèn)發(fā)展方向和建設格局必須適應二、三產業(yè)的發(fā)展，經濟形成一個協調的產業(yè)系統(tǒng)，有利于各產業(yè)之間相互結合、滲透，形成有機的整體。 項目建設的必要性 符合國家產業(yè)政策2022 年 12 月 2 日，國家發(fā)改委發(fā)布《產業(yè)結構調整指導目錄(2022 年本)》 ，其中，第一類中鼓勵類，第十八、第十九項建筑、城市基礎設施及房地產，本工程項目屬于建筑、城市基礎設施及房地產，屬于《產業(yè)結構調整指導目錄(2022年本)》里鼓勵發(fā)展的項目。**生態(tài)新城規(guī)劃總用地約 97 平方公里，目前行政轄區(qū)面積 57 平方公里，其中**旅游度假區(qū)用地約 25 平方公里；濱湖路以北的區(qū)域除去水域的建設用地約 32 平方公里，其中綠地面積約 9 平方公里，其他建設用地 23 平方公里，塌陷區(qū)生態(tài)濕地 40 平方公里，共需安置村莊 25 個，30947 人，其中西北片區(qū) 14 個村莊，12640 人，西南片區(qū) 5 個村莊，8357 人，東北片區(qū) 6 個村莊，9950 人。 符合國家加快民生工程建設的要求2022 年 11 月 5 日國務院召開常務會議提出實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺十項更加有力的擴大國內需求的措施。在這次公布的宏觀經濟政策重大調整中，改善民生被放在相當突出的位置。 符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進步成果，積極建設文明和諧社區(qū)。進一步解決城中村居民生活環(huán)境低劣的問題，促進城市的全面和諧發(fā)展。進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。項目總占地面積 公頃，其中建設用地面積 公頃。根據《**市城市總體規(guī)劃(20222030)》 ，該區(qū)域屬居住，項目用地性質為居住用地，共涉及25各自然村，拆遷人數30947人。地勢狀況規(guī)劃用地內地坪標高分布在 之間，西北片區(qū)高差不超過 2 米，西南片區(qū)與東北片區(qū)高差在 1 米之內，地勢平坦，建設條件良好。地上物現狀規(guī)劃用地內現有部分村莊及少量門面房，整體建筑質量較差，規(guī)劃考慮除局部新建的公寓樓外整體拆遷?？罩芯€路、地下管線、人防、構筑物等情況(1)項目用地上方無高壓線及其他電線設施。(3)項目用地無城市市政設施管網，僅有原居民自用給排管，不會影響項目開發(fā)建設。(5)項目用地內無大型城市公共配套設施及其他大型建筑物、構筑物。**區(qū)位于**城南，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利。特別是新規(guī)劃建設的南二環(huán)路，橫連京福、濟徐兩條高速干道，距曲阜機場行程僅需10分鐘，外部交通將更加便捷。規(guī)劃總面積約97平方公里，其中洸俯河以西、**南大堤以北約57平方公里的范圍為目前****省級度假區(qū)管委會行政管轄范圍。梁齊運河是**以北地區(qū)主要排水河道，從**市西南部流經，,枯水期有短期斷流。區(qū)內地基承載能力為110KPa考慮，地下水常年水位10～12m，根據地震烈度區(qū)劃圖(1990)，該區(qū)地震烈度為6～7級。地勢北高南低，地形坡度萬分之二左右。 氣候**市地處暖溫帶，季風性大陸氣候，四季分明，春季干旱少雨，多風，夏季高溫多雨，秋季氣候溫和、降雨稀少。年平均溫度為，月平均最高溫度29攝氏度，月平均最低氣，年平均。常年主導風向為SSE風。 基礎設施條件區(qū)域內基礎設施已經實現了“七通”(通上水、通下水、通路、通訊、通電、通氣、通暖)。 外部運輸條件項目建設所需的磚、砂、石子等建筑材料，以及鋼材、木材等材料均可采用公路運輸解決，且運力充足，能夠滿足項目建設需要。**市將以建設山東省經濟強市為目標，不斷提高**在魯南經濟帶中的地位和作用，充分發(fā)揮**在四省交接地區(qū)經濟管理、科技創(chuàng)新、信息、