【正文】 →生活節(jié)奏張弛有道悠閑自得完美的生活是高質(zhì)量而非高效率；生活是一種長久的享受，生活是因為享受才會豐富多彩；閑適，是生活的最佳韻律；活得出眾，活出生活的優(yōu)雅節(jié)拍。大而和諧，和和睦睦的交往，一種濃濃的家園情懷孕育了全新的居住群落。進化論第四法則老少同堂同住缺少自由空間→同城分住空間自由卻難盡孝心→同層同樓同園分住同享天倫難道生活真的是兩面的？一面刻著幸福，一面刻著煩惱？曾經(jīng)是三代同堂，曾經(jīng)的生活準(zhǔn)則，卻曾經(jīng)又有數(shù)不完的婆媳矛盾；當(dāng)你呼吸了絕對自由的空氣，忙碌的兒女們卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代節(jié)奏的生活誰又能經(jīng)常抽出時間盡盡孝道？真正的幸福詮釋應(yīng)該是倫理尺度與生理尺度的協(xié)調(diào)，是傳統(tǒng)價值與現(xiàn)代人性要求的融合。城是人的城，人與城早已經(jīng)成為共同體，關(guān)鍵在于給人與城一個合理的尺度，混雜是無章無序，分流卻互相漠視，人城共存新時代衡量人本的精神。閱讀**，感知**，理解**，從松園子街傳統(tǒng)民居到某”　　　　　　　　　　　 －－西哲語第三章 客戶/指向——房子賣給誰？◎他們在哪？◎他們?nèi)绾紊睿俊蛩麄冊鯓酉M？一、目標(biāo)客戶群需求分析依據(jù)近期對**市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商品住宅消費群體的調(diào)查分析,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型,即 “實際居家型”、“投資型”、“過渡型”、“享受型”。（2）投資型購房主要出于看好物業(yè)前景,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r升值之目的，而非以自住為主。發(fā)展商背景——宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。前期投入資金——即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個投資項目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。 地段及配套情況——交通是否便利，有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。（4）、享受型此類客戶大多已經(jīng)有一至兩套住宅，購房主要為提高生活檔次，他們購房對樓盤的綠化景觀、文化內(nèi)涵較為看重，對住宅的層高、配套、景觀、采光、通風(fēng)尤為重視，他們渴望在快節(jié)奏的都市生活閑暇之余，能親近自然，呼吸新鮮空氣。其購房考慮的主要因素有：自然環(huán)境——首要考慮該項目位置，天然的自然環(huán)境。便捷的交通是他們選擇的要素之一。周邊有超市、娛樂設(shè)施等。二、目標(biāo)客戶群特征分析（1）年齡構(gòu)成A、年齡在25～30歲，參加工作3～5年，成立家庭需置業(yè)的首次置業(yè)者，需求戶型為1房、2房。C、年齡在40～50歲，追求居住環(huán)境質(zhì)量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為3房、4房、多房。外市、外省客戶為第二客戶群。（3）**天韻客戶特征描述經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實、收入豐厚，尤其是部分先富裕起來的人士；家庭年收入6萬以上的管理人士；經(jīng)商有成的私營企業(yè)老板、個體經(jīng)營者；來**創(chuàng)業(yè)，并取得一定成就的外地成功人士；參加工作不久，需要成家立業(yè)的首次置業(yè)者；不滿足原有物業(yè)，或?qū)⒃形飿I(yè)轉(zhuǎn)手獲利，擬作二、三次置業(yè)之人士；有一定收入的政府機關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員；長期居住本地的居民，擬作“小屋換大屋”進一步提升生活質(zhì)素；為直屬親人（父母）置業(yè)的人士；經(jīng)濟實力較弱的新婚夫婦參加工作不久的大學(xué)生三、客源細(xì)分（一）**天韻戶型分配 **天韻戶型可按面積分為以下幾類： 類別面積/㎡套數(shù)比例A42741487%B859746621%C110139103145%D14422061927%合計2264100%（二）多層住宅戶型分配表多層住宅戶型分配表戶型編號面積戶數(shù)戶型比小計DS174㎡34%%DS285㎡88%DS397㎡96%%DS495㎡124%DM1110㎡236%%DL1127㎡418%DL2146㎡142%%DP1182㎡8%%DP2185㎡16%P1220㎡4%1%P2215㎡8%合計137882㎡1174100%100%（三）高層住宅戶型分配表高層住宅戶型分配表戶型編號面積戶數(shù)戶型比GS190㎡64%%GS297㎡20%GM1126㎡141%%GM2115㎡64%GL1139㎡54%GL2144㎡213%GL3158㎡54%GL4135㎡64%GL5158㎡64%GL6129㎡54%GL7147㎡72%GG195㎡24%%GG291㎡12%GTL1218㎡38%%D144㎡38%14%D242㎡38%D344㎡38%D488㎡38%合計134732㎡1090100%100%（四）客源分類A類客源主要面對的是總價在14—20萬左右的房源。這類年齡層的人士普遍接受過較高學(xué)歷教育，尤其是大學(xué)以上教育。綜合分析得出：A類客源以本地客戶為主，主要是以改善居住條件和新婚用房為主。以二房及小三房為主，面積在85—97m2之間，這類房源對年紀(jì)相對較輕的本地人士來說，總價略高于他們的支付能力，而對3645歲之間的經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較好的人士來說，小三房可以照顧到他們家庭規(guī)模的實際需要，且面積相對不大，經(jīng)濟承受力不會很大。B類客源中三口之家的比重相當(dāng)大，但子女較小，大部分在上小學(xué)或中學(xué)，這類面積的戶型的購買客戶主要為實用型客戶，主要購房目的是自住，改善居住條件。以三房為主，面積在110—140m2之間，這類房源對年齡在35歲以上的中年人士較有吸引力。將有外地人士的購買，因此學(xué)歷以大學(xué)及大學(xué)以上為主。D類客源主要面對的總價在4060萬的房源。在D類客源中也會存在占很大比重的外省市人士，其學(xué)歷相對較高。此類客源觀念較新，注重個人生活空間以及生活的情趣性；外省客戶，因長輩大都不在本地，而且他們的經(jīng)濟實力較強，有投資的考慮，因此主要以三口之家為主。一、項目分析優(yōu)勢所在優(yōu)勢不是簡單的羅列，而是經(jīng)過比較后所擁有的獨特的競爭優(yōu)勢，具有唯一性和不可復(fù)制性。四面臨街，緊臨區(qū)政府、市民廣場，交通順暢。地塊面積適中，北臨**市城市公園，適合開發(fā)大型綜合性社區(qū)。復(fù)合式立體景觀，西側(cè)水與藝術(shù)，東側(cè)水與自然，社區(qū)景觀具時代感又體現(xiàn)了深厚的人文底蘊。多層及高層住宅平屋面設(shè)有屋頂花園、外飄窗、景觀陽臺等，戶型設(shè)計考究細(xì)致，南北朝向，通風(fēng)采光良好?？蛻艄残员景傅目驮刺卣鲗?dǎo)致了客戶層次跨度比較大，但是他們也有一些共性，他們對產(chǎn)品需求的共性，歸納如下：要求產(chǎn)品具有稀有性、新穎性、獨特性。非常注重環(huán)境。與鬧市的距離應(yīng)控制在一定時間內(nèi)。注重產(chǎn)品的層次和文化。對于知識性的中產(chǎn)階級客戶更加注重尊貴感的識別印記，潛意識里他們認(rèn)為自己是與別人不同的。有前瞻性眼光，即使是用來自住的，也一定要以發(fā)展的眼光判斷此區(qū)域的期望價值。因此他們也注重家庭成員對自己的評價。操作空間無論是開發(fā)規(guī)劃還是營銷包裝