【正文】 、威豹、都彭、蜘蛛王、百思圖、皮爾卡丹、比利華、鱷魚皮具、卡丹路、萬里馬、蘋果、鱷魚恤、比媚、意爾康、半坡飾品、彩世界、美飾當前、卡蓮芳、黑眼睛、唐朝、安瑞井、卡邦尼、A/E、朵以、伊凱文、卡汶、秀蓓兒、歐點、季候風、嘎斯菲兒、圓領部落、東方巴厘、美高、亨奴、雅克蘭、卡亞卡、夢麗莎、君努麗人、哥弟、適時雅集、伊夢、恩曼琳、衣之彩、藝之、頂、IE、巧帛、蓮爾佳、千師達、朵柏、金羽、納帕佳、貝麗恩、淑格、林雅樂、圣丹尼斯、金帝莎、麗登雅、卓姿、莉佳麗、盈科、超捷三層：游樂園、兒童服飾、體育運動、家居飾品、女士內衣星期六、佐丹奴、金狐貍、夢特嬌、POOH、火辣辣、鄉(xiāng)村路、夢柯達、達芙妮、老人頭、花雨傘、啄木鳥、意爾康、婦嬰用品總匯、奇奇庫、藍眼睛、巴拉巴拉、小虎尼可、兔仔嘜、童年故事、派克蘭帝、安迪爾、小豐龍、寶力琪、海威爾、望子成龍、小豬嚕嚕、兒童游樂場、石頭魚、袋鼠皮具、迪士尼、鱷魚皮具、駱駝、城市生活、卡萊莉爾、PUMA、三槍、皮爾卡丹、七匹狼、達爾朋、汝斯芬、古今、新一系、康尼雅、歐迪芬、嘉麗詩、安莉芳、圣夫堡、鴻星爾克、花花公子、Kappa、八哥、李寧、PEKA、百事、Slazenger、曼奴、阿迪達斯、耐克、Speedo、安踏、匡威、麥斯卡、美津濃、36金狐貍、星期六、伊卡露絲、浩莎四層：IT、手機、數(shù)碼產品（1000㎡）棉田、埃迪蒙托、喬德、新世家族、康妮婭、祖兒馬丁、南方床品、歐迪芬、淑女屋、夢飛家紡、詩婷、金盾家紡、海迪夢思、安麗絲、雪仙麗、圣夫島、安莉芳、五層：圖書、音像、文體用品等l 第一百貨第一百貨是當?shù)刈畲蟮木C合百貨公司，經營品類齊全，中檔品牌的數(shù)量較多，以前是當?shù)劁N售業(yè)績最好的百貨公司。第一百貨的經營結構和主要品牌：樓層品牌負層超市一層：化妝品、金銀首飾、手表、皮鞋皮具水分子、歐柏萊、歐萊雅、玉蘭油、羽西、蘭芝、蝶狀、金正文、曼詩丹貝、卡西歐、Swatch、依波、飛亞達、梅花、依波路、精工、浪琴、愛爵、天王、西鐵城、萬寶龍、鑫生珠寶、天時珠寶、美瑞德、福林珠寶、南海珍珠、謝瑞麟、百麗、賓度、紅蜻蜓、石頭魚、都彭、木林森、鱷魚恤、金利來、迪寶阿治奧、老人頭、森達、哈馳、皮爾卡丹、愷撒、迪卡隆、Lalpian、夢特嬌、華華工作、新秀麗、巴黎世家、萬里馬二層：女士服飾、內衣萊麗安奴、花木馬、拉莎諾、澳菲曼、Sefene、Ellassay、EITIE、Angle、Only、Elegantprosper、Demi、Juejes、凱薩、歐時力、依蓮凡登、TITI、戈嘉達爾、淑女屋、阿勒錦、成愛、巧帛、柏詩姬、皮爾卡丹、俏老媽、艾莎迪爾、華鑫、桑迪、鄂爾多斯、Anlom、名人、娜爾思、迪士尼、美高、曼婭奴、MOamp?，F(xiàn)已有經營困難，只有二層至四層的商品銷售情況較為理想。樂普生商場的經營結構和主要品牌：樓層品牌首層大部分未開業(yè)，有些特價商鋪二層：化妝品、金銀鐘表、皮鞋天王表、飛亞達、西鐵城、天梭、依波路、英納格、雷諾、梅花、精工、羅馬、玉蘭油、達芙妮、紅蜻蜓、皮爾卡丹、金利來、啄木鳥、花王、花花公子、鑫大福、美瑞德、恒昌、鑫生珠寶三層：青春少女服、男士內衣奧菲曼、歐尼邇、秀蓓爾、歌尼斯、瑪緯絲、Etam、jinyiluo、盈科動力、美意、蒲、伊思西兒、林雅樂、月盈兒、三槍、永禾、嘉麗詩、曼哈芙、卡路約翰、澳曼婭、雷莎、碧歐絲、話題四層：少婦服、內衣莉佳麗、蓮兒佳、唐姝達、娜爾斯、貝特麗詩、南夕、金蒂莎、迪洋納、黛安芬五層：金利來、皮爾卡丹、花雨傘、Baleno、雅戈爾、美果、鱷魚恤、高樂斯尼、波士丹尼爾、虎豹、堡馬、蒙特倫斯、九牧王、金狐、嘉意、花花公子、依利六層：高爾夫服飾、球具Bclm、Nike、Sunwik、Polo、Dunlop、Callaway、Honma七層：、兒童用品、床上用品、童鞋、布藝、健身器材、童鞋八層： 古玩、工藝品、子畫l 東方廣場東方廣場經營面積約13000㎡，是一個綜合性百貨公司，商品檔次比第一百貨低。但經營面積制約了東方廣場的發(fā)展，同時友誼廣場與其定位和商品品牌相近，可能分薄了一定的銷售額。361度、安踏、永發(fā)皮鞋、Pucca、帝豪皮鞋、宏發(fā)皮鞋、振鑫音像、匡威、賓度、溫綺、Ebase、達芙妮、拜麗德、特步、雪亮眼鏡、精功眼鏡、新華書店、購書中心、金盾、喜佳超市、步森、百事、耐克、匹克、阿迪達斯、名樂、南方寢飾、喬丹、時代印象、阿牙牙、紅袖、誠益眼鏡、啄木鳥、摩高、真維斯、江南布衣、月兒灣、班尼路、歌莉婭、佐丹奴、CY、咖啡時間西餐、仙跡林、生活幾何、比薩、美特斯邦威、八哥、謎底、花王、肯德基、MU、浪漫一身、以純、歌斯路、浪漫宣言、意爾康、依林鳥、李寧、淑格、花花公子、大銀龍商場l 海口廣百?？趶V百是國貿商圈的領頭羊，經營面積約10000㎡。?？趶V場的經營結構和主要品牌：樓層品牌一層美寶蓮、玉蘭油、香水廊、顏妝、蝶妝、海潤、京潤珍珠、金利來、天梭、依波路、精工、弗里歐、西鐵城、夢特嬌、貴足世家、Jass、貝蒂、名筆、足間舜、東方靈、皮爾卡丹、愛康眼鏡、東方紅、名煙酒、芭比萊、達芙妮、森達、賓度、卡文、密絲羅妮、蘋果、花花公子、都彭、華倫天奴、登喜路皮具、卡丹路、頭飾、Dkd金飾、維維安（首層街鋪的價格約在240～280元/平方米）二層狼室密語、山牌服飾、舒雅、皮爾卡丹、金利來、派斯德、Aquasaotai、Baleno、鱷魚恤、金狐、凱瑟、老爺車、雷馬男裝、Him、高樂斯尼、尚仕、溫布爾頓、卓爾龍、勝龍、虎豹、Boss、Fortei、科波菲兒、蒙特倫斯、高尼澳、堡馬、雷馬、鐵獅東尼、Applesman、Mesuca、Spiuto、Spalding、曼奴、李寧、Puma、Converse、Adidas、Nike、Kappa、八哥、康威三層Debest、浪莎、月盈兒、夏雪兒、夢特嬌、嘉莉芬、美思、富妮萊、歐尚宜家、澳斯藍黛、安莉芳、艾格、OL、Omnial、菲依尼尼、杰西伍、美高、寶艾達、娜爾思、南夕、柏思蘭迪、卡莎布蘭卡、柏詩姬、Snoopy、歐藝、桑迪、俏介、狐仙、科尚、出奇樂、指間沙、心適貝貝、雅格斯丹、光頭仔、卡索、青蛙王子、瑪緯絲、青青草、黑與白、心愿家紡、雅芳婷、佳麗斯、自由鳥、唐捷、卡特麗、珂羅娜、寶艾達、Mickey、曼哈芙、米蘭登、艾達麗爾、同步、瑛芝億、梅蘭閣、小寶龍、安奈兒、貝親、維歐佩爾、丑丑、英氏、小天使、小虎尼可、Bebeland、伊珂、泰堡迪新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)網點的分析以及其對?？谏虡I(yè)的影響l 友誼商業(yè)廣場解放路商圈的商品檔次較低，購物環(huán)境較差，即使有友誼商業(yè)廣場的加入，仍無法避免該商圈整體吸引力和影響力不斷下降的趨勢。經營檔次以中檔為主，比解放路商圈原有商品要高。友誼商業(yè)廣場的經營布局：樓層經營品類首層皮鞋、化妝品、銀行、品牌旗艦連鎖店、彩妝、國際快餐、黃金珠寶、眼鏡、煙酒保健品、皮具箱包、鐘表、精品二層知名品牌女裝、國際品牌女裝、襪子、少女裝、內衣、家居服飾、國際快餐、品牌女裝、時尚女包、美容院、飾品三層男士正裝、眼鏡超市、商務休閑、國際男裝、男士精品、體育用品、男士內衣四層娛樂天地、嬰兒用品、童裝童鞋、床上用品五層美食廣場、健身會館、茶藝吧、快餐、咖啡吧六層文化超市、休閑娛樂、備注原定開業(yè)時間為2006年9月，經營面積約3萬㎡，共六層l 宜欣商業(yè)廣場宜欣商業(yè)廣場體量為7～8萬平方米，也有大型超市作為主力店，但由于地處國貿商圈的邊緣，加之招商力度不夠等原因，預計其培育期將更長，短期內對其他商業(yè)的影響不大。宜欣商業(yè)廣場的經營布局：樓層經營品類負二層停車場負一層大潤發(fā)超市、超外步行街首層珠寶首飾、化妝品、皮鞋皮具、鐘表眼鏡、通訊器材、名店廊、名車苑、煙酒滋補品、特色店、禮品精品、展示廳、洋快餐二層少女裝、淑女裝、仕女裝、男女內衣、男士正裝、休閑裝、運動服飾、流行飾品、休閑吧三層科技樂園、寶寶娛樂、兒童天地、居家廣場用品、購書中心、旅游商品、工藝美術四層休閑娛樂場所、網吧、溜冰場、露天休閑廣場五層快樂體驗館、動感數(shù)碼影城備注原定位9月份開業(yè)，可能由于招商問題，開業(yè)推遲經營面積約67875平方米，地下二層、地上五層l 南亞廣場南亞廣場的開業(yè)將增強海秀東路商業(yè)的影響力，明珠廣場、一百、家樂福等將形成較強的規(guī)模優(yōu)勢和互補作用，其家庭化、生活化購物比重將有所增加，也將帶動年輕、時尚等品類的消費。由于項目的普通商鋪數(shù)量不多，只有首層的部分和負層，對海秀路商圈的帶動不大，也難以分流原明珠廣場和一百的消費人群。而對海秀中路原有的商業(yè)有較大的打擊，特別是超市。宜欣商業(yè)廣場的體量與項目基本一致，主力店——大潤發(fā)超市也是放在負一層，其余為普通商鋪。預計項目開業(yè)后負層超市的吸引力較大，人氣較旺，其余商鋪的經營難度很大。通常情況下，沃爾瑪生活廣場將強調生活化，商品的檔次以低檔為主。l 間接競爭對手項目的間接競爭對手是南亞廣場和友誼廣場。而且這兩個廣場將在2006年底開業(yè)，在本項目開業(yè)時這兩個廣場都經過了一年多的培育，必將擁有部分穩(wěn)定的消費群體。（圖1：項目位置圖） 項目優(yōu)勢 l 周邊具有較高的消費力項目周邊以中高檔住宅樓盤和寫字樓為主，常住人口的收入水平較高，更有大量的上班一族，區(qū)內酒店林立，均具有較高的消費力。l 當?shù)刈畲蟮男蓍e功能極具吸引力項目擁有一個過萬平方米的室外休閑廣場以及舒適的步行街，這是其他項目無法比擬的優(yōu)勢，也是當?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)休閑廣場。世品國際以其專業(yè)的商業(yè)經營理念、豐富的實戰(zhàn)經驗，及科學的全程式服務，將使項目具備長期持續(xù)經營能力，獲得良好穩(wěn)定的發(fā)展。交通方面,目前暫時僅有金龍路一條主要干道直達項目，而貫通海秀路的交通尚未能在短期內實現(xiàn)，大大降低項目的輻射范圍。同時新開商業(yè)有一段較長時間的培育期，通常需要2～3年，這段時間經營壓力較大，對發(fā)展商的財務要求很高。l 主力店和次主力店有一定招商難度由于附近的大潤發(fā)超市已經開業(yè)，沃爾瑪也在不遠設點，預計想引進超市主力店有一定難度。 項目前景l(fā) 可發(fā)展為綜合性購物中心有機會打造成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性購物中心。l 發(fā)展商持有物業(yè)對持續(xù)經營極有好處商鋪由發(fā)展商自主持有，不作銷售，保證經營的統(tǒng)一性，有利于項目的持續(xù)經營。l 連通海秀中路對項目極有好處政府部門已明確項目必然會與海秀中路連通。對所在商圈和其他商圈的影響l 對所在商圈的影響項目開業(yè)對現(xiàn)有的國貿商圈有極大的帶動作用，將與廣百百貨、金龍路美食街、國美電器等形成規(guī)模優(yōu)勢，加大國貿商圈的整體吸引力。而宜欣商業(yè)廣場遠離國貿商圈的中心，招商難度較大，首層和二層均是產權式商鋪，前期和后期的經營壓力都很大，成熟期較長。l 對其他商圈的影響項目定位在中檔，重要經營中檔商品，強調休閑、娛樂、購物功能，加強國貿商圈的中檔購物和休閑娛樂等功能。結論： 近年來，工業(yè)和旅游業(yè)上的高速發(fā)展，人均收入不斷提高，商業(yè)面積大幅度增加和大型零售商的進駐等，都為海口市的零售業(yè)提供發(fā)展的基礎。同時在中心區(qū)域商業(yè)網點數(shù)量是固定的，網點資源具備稀缺性，未來潛力巨大。 國貿商圈作為新商圈，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γc海秀路商圈是競爭也是互補的關系。 項目地處新商圈——國貿商圈的中心，是當?shù)氐谝患也捎媒謪^(qū)型結構的購物中心，突出休閑購物的特點，有機會發(fā)展成新商圈中的地標式商業(yè)。因此必須在強調休閑購物的前提下，揚長避短，合理布局各種業(yè)態(tài)，降低項目運營風險，提高業(yè)主的收益。l 周邊的消費人群收入較高，包括常住人口和上班一族，涵蓋了家庭消費和年輕時尚消費。l 項目必須經營有特色的商品，與其他購物廣場存在一定的錯位經營，或針對某一品類做大做強，強化對特定消費人群的吸引力。l 充分發(fā)揮步行街和室外廣場的休閑功能，作為項目的特色和賣點。 持續(xù)經營前提 l 在保證特色經營的前提下，綜合性的購物廣場應考慮各種業(yè)態(tài)及各種年齡層消費者的需求。l 深切評估各行業(yè)租金承受力水平，保證前期銷售與后期持續(xù)經營的平衡，實現(xiàn)利潤最大化。 項目交通情況項目通往海秀路的交通遲遲未能完工，支持項目的交通主要集中在金龍路上，導致項目商圈的輻射范圍僅限于金貿區(qū)，難以到達海秀路。周邊的商業(yè)氛圍一直以來，國貿商圈的商業(yè)主要經營穿戴類商品為主，配以大量的飲食功能，所針對的目標消費者以金貿區(qū)的常住人口和上班一族為主。周邊消費群體金貿區(qū)的消費人群包括大量的常住人口、上班族和前來商務旅游人士。因此，項目最適合定位于在綜合型的購物中心，包括超市、品牌店、特色產品等，也配以餐飲、娛樂等配套功能。l 區(qū)域性購物中心主要以滿足金貿區(qū)和附近消費群體為主的購物中心。l 首家體驗式休閑文化廣場文化廣場的餐飲和娛樂所占比例超過30％，結合步行街和中心廣場的休閑特點，在休閑和購物中找到一個平衡點，消費者在休閑的環(huán)境中體驗各種購物樂趣。 形象定位 l 作為區(qū)域性的購物中心，主要針對國貿商圈周邊的人群，利用項目的一站式特色，強調項目的休閑、餐飲和購物功能，并與周邊的商業(yè)功能配合，產生強大的影響力。在不同的樓層中，由于其功能不同，可采用不同的設計風格，如購物、餐飲和娛樂功能有所區(qū)別，既可在設計上有一定的特色，也易于消費者區(qū)分。強調錯位經營，與對面的廣百百貨在商品的品牌上有所區(qū)別，但檔次基本一致，與其聯(lián)合，強化中檔品牌的齊全，加強商圈的整體吸引力。在3＃樓的首層以年輕、時尚、潮流的商品為主。l 核心商圈指最接近商店的區(qū)域，輻射半徑約3公里。l 非核心商圈指核心商圈以外的范圍，項目35％左右的消費者來自非核心商圈