【正文】 城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、　　　　　　　　　　　　　湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新?？道?、西郊寶成花園、海上花園寶山版塊：錦秋加洲花園、華馨苑　　下面就對(duì)各區(qū)域板塊及樓盤分別分析：１、西南版塊分析：項(xiàng)目名稱櫻園君臨天下花園水仙苑地址都市路3588弄銀都路3399號(hào)春申路2828號(hào)投資興建丸紅株式會(huì)社玖玖房產(chǎn)新加坡傳慎集團(tuán)物業(yè)公司日本BES君仕物業(yè)新加坡怡安物業(yè)開盤日期交房日期開發(fā)概要占地面積22萬M216萬4萬M2建筑面積19萬M213萬容積率總戶數(shù)1000戶547戶公寓105戶；聯(lián)體96間距1218米1220米20米綠化率60%44%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格美式、法式、西班牙式新式里弄新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)CITY 棟戶數(shù)8109主力房型四房、三房三房三房主力面積180204M2200286M2180、190層數(shù)3+假33層高3面寬.—76花園面積1530M260120露臺(tái)面積15M215201520車庫(kù)露天室內(nèi)露天外立面高級(jí)涂料底部毛石、上部涂料面磚銷售情況單價(jià)范圍320040003600480040005200均價(jià)380040004500總價(jià)范圍6085萬68130萬7598萬主力總價(jià)7080萬85萬85萬銷售率一期100%；二期85%一期100%；二期80%90%櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。小區(qū)規(guī)模較大，分四期開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。櫻園的景觀設(shè)計(jì)有特色，強(qiáng)調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。另外花園和露臺(tái)都較小。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價(jià)在７０８０萬左右，２０００年６月開盤，至今銷售８５％。櫻園屬中價(jià)位聯(lián)體別墅。，分三期開發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風(fēng)格。配套設(shè)施設(shè)有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個(gè)房間，三樓為主臥室。君臨天下總價(jià)為６８萬－１３０萬，也屬中價(jià)位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。公交線路70735經(jīng)過小區(qū)，有小巴士，交通便捷。10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計(jì)與別墅區(qū)品質(zhì)不符?？蛷d面寬6米，設(shè)落低窗、工人房、進(jìn)入式儲(chǔ)藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺(tái)。由受規(guī)模及地段位置的影響，單價(jià)達(dá)4000——5000/平方米，每套約100萬元左右，屬中上價(jià)位，相對(duì)較高，消化速度較慢。　　小區(qū)規(guī)模較大，以TOWN　HOUSE為主，并有少量獨(dú)立別墅及小高層公寓房。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?。景觀營(yíng)造方面強(qiáng)調(diào)親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設(shè)250米長(zhǎng)水景。　　面積適中，房型設(shè)計(jì)合理。圣淘少花園定位在70萬左右，屬中價(jià)位別墅，銷售狀況良好。小區(qū)利用自然條件—三面環(huán)河—造景，設(shè)有中央花園，組團(tuán)綠化較少，景觀設(shè)計(jì)一般。小區(qū)設(shè)會(huì)所。A、B兩種房型，A型送室內(nèi)車庫(kù)，客廳挑高，面寬6——，二層南向布置兩個(gè)房間，三樓為主臥室。設(shè)有儲(chǔ)藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。由于受地段位置及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，銷售狀況一般。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，三層加室外車位，房型設(shè)計(jì)合理，餐客廳雙開間布置，大面積落地低窗及凸窗，臥室均朝南布置。銷售狀況良好。小區(qū)是獨(dú)立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū)，獨(dú)立別墅138套，TOWN HOUSE108套。　　面積為206——208平方米，房型設(shè)計(jì)到位，采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無室外陽臺(tái)，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每戶均有大面積花園。當(dāng)代藝墅　　，周邊基本無配套，交通便捷。景觀方面，綠化率高達(dá)75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺造景設(shè)計(jì)”景觀步道，強(qiáng)調(diào)月月賞景。設(shè)有3124平方米的會(huì)所，規(guī)劃設(shè)便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內(nèi)游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等。盡管毛坯房，單價(jià)達(dá)9000——12000元/平方米，總價(jià)為250萬——360萬，是TOWN　HOUSE 中的貴族產(chǎn)品。東苑半島位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體TOWN HOUSE三幢共九套，面積在270平方米以上，價(jià)格在4000元/平方米以上，每套總價(jià)88萬元——96萬元。通過分析，我們可以看出該區(qū)域的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵2——4公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明TOWN HOUSE對(duì)交通的要求較高。但大部分TOWN HOUSE對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施要求較高，一般設(shè)會(huì)所，并因檔次不同，對(duì)配套要求有所不同。 TOWN HOUSE的風(fēng)格各異，適合不同人士的需求，有利于TOWN HOUSE的進(jìn)一步發(fā)展。 純TOWN HOUSE住宅小區(qū)和以TOWN HOUSE為主的住宅小區(qū)、以TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。２、浦東區(qū)域版塊項(xiàng)目名稱陽光歐洲城經(jīng)典花園項(xiàng)目概要地址浦東佳林路79號(hào)康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團(tuán)開盤日期一期997二期20007交房日期一期20007二期20013開發(fā)概要占地面積12萬6萬建筑面積9萬容積率總戶數(shù)476戶165戶間距1216米16米綠化率建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格北歐歐式景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)102主力房型三房五房主力面積160、2201719220層數(shù)34層高4面寬花園面積30M230M2露臺(tái)面積20M220M2車庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面彩色涂料彩色涂料銷售情況單價(jià)范圍2980350031003800均價(jià)32003400總價(jià)范圍4790萬5588萬主力總價(jià)70萬70萬銷售率90%90%陽光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金橋開發(fā)區(qū)及通用汽車城，周邊配套設(shè)施較完善，無軌道交通，公交線路較多。小區(qū)有俱樂部、網(wǎng)球場(chǎng)、衛(wèi)星電視。每套總價(jià)在47~90萬，屬中價(jià)位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農(nóng)宅為主，配套設(shè)施少，無大型商場(chǎng)和娛樂設(shè)施，附近有民辦建橋大學(xué)。配有幼兒園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。單套總價(jià)為55~80萬，屬中價(jià)位TOWN 　HOUSE，由于小區(qū)特點(diǎn)及營(yíng)銷推廣等原因，銷售狀況一般。該項(xiàng)目是南匯縣的大型住宅項(xiàng)目，180 萬m2 TOWN HOUSE的規(guī)模相當(dāng)于一個(gè)造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)8年。小區(qū)設(shè)俱樂部、商場(chǎng)，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。銷售狀況良好。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設(shè)有著站點(diǎn)。該項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)劃一般。小區(qū)內(nèi)的配套較少。每戶底層均有室內(nèi)車庫(kù)和儲(chǔ)藏室；大戶型（182 m2），且挑高；客、餐廳43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺(tái)均朝北；凸窗、落地窗采光好。湯臣豪園　　小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道６６６號(hào)，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號(hào)線，交通便捷。建筑設(shè)計(jì)非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡(jiǎn)潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。房型設(shè)計(jì)新穎，寬敞氣派。銷售狀況良好。（２） 以中價(jià)位TOWN HOUSE為主，沒有低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型TOWN HOUSE，豪華型TOWN HOUSE的只有湯臣豪園。３、市區(qū)板塊項(xiàng)目名稱西郊寶成花園南草坪花園項(xiàng)目概要地址金浜路100號(hào)泰興路685689號(hào)投資興建上海明申企業(yè)發(fā)展公司上海眾立房產(chǎn)物業(yè)公司明申物業(yè)開盤日期9811（一期）20009（二期）998交房日期9912（一期）200110（二期）0012開發(fā)概要占地面積58911M2建筑面積容積率總戶數(shù)105（聯(lián)）；126（復(fù)式）33（聯(lián)）間距1520米綠化率47%建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)風(fēng)格新古典景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)棟戶數(shù)112主力房型4DLK+閣樓3DLK主力面積225243187/250層數(shù)3+閣樓3層高（客廳）3米面寬花園面積30露臺(tái)面積10車庫(kù)室內(nèi)室內(nèi)外立面面磚+涂料彩色面磚銷售情況單價(jià)范圍1068611893（一期）；75009000（二期）970012500均價(jià)10000總價(jià)范圍143330萬181320萬主力總價(jià)170210萬200300萬銷售率100%（一期）50%（二期）97%西效寶成花園：位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。限于虹橋地區(qū)地價(jià)的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。TOWN HOUSE均為大房型，225~243 m2（不計(jì)閣樓、車庫(kù)，建筑面積）。單套總價(jià)為170~210萬，屬中高檔豪華型TOWN HOUSE，消化速度較慢。除海上花園、西郊寶成花園，位于長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新?？道?。2． 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的TOWN HOUSE一般價(jià)位較高，在100萬以上，屬豪華型TOWN HOUSE，而且多為公寓、TOWN HOUSE并存的形式。４、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，TOWN HOUSE項(xiàng)目除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。５、ＴＯＷＮ　ＨＯＵＳＥ市場(chǎng)發(fā)展階段特征： 該階段時(shí)期是上海TOWN HOUSE發(fā)展最快的時(shí)期，新出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目達(dá)二十余個(gè)，并且大部分在這兩年內(nèi)，連續(xù)開發(fā)，每開發(fā)一期，在各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使