【正文】 20億元，%%。l 人民生活水平概述X人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。l 市政規(guī)劃概述兩年來。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對213條市區(qū)道路進(jìn)行了全面整修，總面積達(dá)到751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70％提高到90％。X宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢X是國家“一五”時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。X具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢。改革開放二十年來，X堅定不移地實施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)、快速發(fā)展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。初步統(tǒng)計。%；，%；，%。財政收入快速增長。%。市場體系進(jìn)一步完善，消費品市場成交額有所增長。各類市場貿(mào)易成交額達(dá)482億元。各種經(jīng)濟(jì)類型的消費品零售額普遍增長。出口總額14億美元，增加12%。2002年,。%。,，地勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為21米。區(qū)位　　大東區(qū)所在的沈`陽地處遼寧中部城市群中心。不僅可為工業(yè)企業(yè)提供取之不盡、用之不竭的礦產(chǎn)資源, 而且還是一個購買力極強(qiáng)的產(chǎn)品銷售市場, 企業(yè)的產(chǎn)品, 可以就地、就近銷售。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。交通　　大東區(qū)所在地X是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐,已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)?！　¤F路：X作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位?！　『＿\：從X出發(fā)，2小時可達(dá)營口港，4小時可達(dá)大連港，可與世界140多個國家和地區(qū)的港口通航。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25分鐘可抵桃仙國際機(jī)場?！　∝涍\：X東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運網(wǎng)絡(luò)。人力資源　　大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，現(xiàn)有人口60萬，其中勞動人口近40萬，40多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人7000多名。其它　　金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿足多方面的需求。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟(jì)增長點迅速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)總量中的比例已達(dá)到80%以上。大東區(qū)是當(dāng)前X市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機(jī)有限公司和美國吉列公司等。區(qū)內(nèi)有四大整車制造廠－－X金杯客車制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車廠、X金杯通用汽車制造有限公司、X寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機(jī)制造廠－－X航天三菱發(fā)動機(jī)有限公司、X新光華晨發(fā)動機(jī)有限公司、X航天新光集團(tuán)；汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠２８家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)２０家，形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。 沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是X市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。其以現(xiàn)在的汽車制造、機(jī)械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境保護(hù)、物流配送等企業(yè)為依托，重點發(fā)展汽車工業(yè)。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ陨蚝，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。以X大學(xué)、X五中、大東廣場、德勝公園、兵器公園、大東體育場為支撐的南北運河旅游文化休閑娛樂觀光帶(2)、 中部商業(yè)帶。三區(qū)：(1)、小東商貿(mào)區(qū)。(2)、 八王寺—吉祥—北海商住區(qū)。(3)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。大東區(qū)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)(1) 完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 398340 萬元，同比增長 20％。(3) 社會消費品零售總額達(dá)到 72000 萬元，同比增長 20% 。(5) %，合同外資 11400 萬美元，同比增長20%；出口供貨值 28000 萬元，同比增長12%。社會事業(yè)發(fā)展目標(biāo)（1） 舊區(qū)改造建設(shè)。（2） 道路改造建設(shè)。（3） 森林城區(qū)建設(shè)。（4） 標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。啟動德勝公園、芙蓉湖公園建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達(dá)到80 平方米以上，平均面積達(dá)到115平方米以上，達(dá)標(biāo)社區(qū)達(dá)到 70% 以上 ，示范社區(qū)達(dá)到 40% 以上。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)主要街路的違建、臨建及占道商亭，積極推進(jìn)占道市場退路進(jìn)廳。周邊景觀分析自然景觀：,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈.人文景觀:該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。水：該地區(qū)無大型河流水系環(huán)境。社會環(huán)境分析居民素質(zhì)：本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素質(zhì)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L期居住居民為主。同時隨著東方儷城\保利花園等大型居民住宅區(qū)的完工,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高.居民消費習(xí)慣：由于本地區(qū)商業(yè)機(jī)能不健全，在該地區(qū)居住的居民購物受到一定程度的局限,特別是近期大量商品房的交工使本地區(qū)的消費需求大幅成提升.社會治安:地區(qū)的治安良好.交通情況本項目的交通情況極佳,是通往撫順、鐵嶺、長春、哈爾濱的交通要道,、東北大馬路時X的交通樞紐,路網(wǎng)縱橫交錯,四通八達(dá).現(xiàn)有城市配套情況（1）商業(yè)配套:.（2）教育配套小學(xué)：遼三小學(xué)、合作街小學(xué)、上園一校、上園二校、遼沈一校中學(xué)：五十中學(xué)（市重點中學(xué)）、111中學(xué)、二十八中學(xué)（市重點中學(xué)）、第五中學(xué)（省重點中學(xué)）、市實驗高級中學(xué)（市重點）、博才中學(xué)（市重點）桃源高中（私立）大學(xué)：X大學(xué)、商學(xué)院（X大學(xué)已經(jīng)收購）（3）醫(yī)療單位配套沈海醫(yī)院、胸科醫(yī)院、骨科醫(yī)院、獻(xiàn)血中心（4）金融配套小型中行，農(nóng)行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應(yīng)用。具體為：二臺子街道辦事處：61453人 文官街道辦事處：53152人 東站街道辦事處：49826人 遼沈街道辦事處：54095人 洮昌街道辦事處：44093人 珠林街道辦事處：37370人目前本項目周邊在建及待售的中高檔樓盤近30個，合計約為45000戶,。雅寧居大東區(qū)滂江街73號㎡10萬㎡800戶水岸雅居大東區(qū)小河沿路1號6萬㎡10萬㎡400戶城建東逸花園大東區(qū)小河沿路21萬㎡47萬㎡4000戶天龍家園X市大東區(qū)小什字街39號㎡40萬㎡4000戶鵬利廣場花園X中街鵬利廣場㎡45萬㎡萊茵河畔大東區(qū)北海街222號12萬㎡30萬㎡祥云居X市大東區(qū)臨河路18號㎡㎡圓緣雅居大東區(qū)東北大馬路169號㎡㎡中街北苑大東區(qū)大北街火神廟巷12號㎡9萬㎡500戶萬科金色家園大東區(qū)八王寺街32號㎡16萬㎡上東風(fēng)華大東區(qū)老瓜堡20萬㎡34萬㎡3000戶東方儷城大東區(qū)北海街35萬㎡50萬㎡5000戶梧桐馨園大東區(qū)北大營東街4號2萬㎡㎡280戶鳳凰園大東區(qū)合作街2萬㎡5萬㎡200戶文華園大東區(qū)聯(lián)合路145號㎡16萬㎡845戶辰宇新村大東區(qū)東站街6萬㎡800戶風(fēng)和日麗大東區(qū)北海街500戶久業(yè)家園大東區(qū)沈遼路㎡㎡384戶如意明珠大東區(qū)東北大馬路㎡2萬㎡226戶保利花園新立堡地區(qū)100萬㎡150萬㎡15000戶建材家居家具市場：X市共有大小各類家具市場約30余家，其中主要家具專賣店15家，約占50%；綜合家具市場約8家，約占23%。l 以中國家具城、小東、萬泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場，因成立時間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費群中有一定的市場。l 以喜來居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場新生力量，其經(jīng)營主要特點是：店面裝修較豪華、購物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費群中有一定的市場。是家具經(jīng)銷的新興模式，具有一定的代表性。 第三章　物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢、建設(shè)模式分析 2003年發(fā)展情況分析當(dāng)今社會商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個國家的經(jīng)濟(jì)命脈，它控制著市場，決定著生產(chǎn)，影響著金融。”進(jìn)一步闡明了新時期、新形式下消費、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。現(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。吳儀總理指出“要在WTO規(guī)則的保護(hù)期內(nèi)培育出我國自己的具有國際競爭力的大型商業(yè)流通企業(yè)，這是我國經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展的必要保障”。關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國內(nèi)尚無明確和統(tǒng)一的定義。當(dāng)前，由于“物流”一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且有一定的專業(yè)局限性，特別是與普通消費者、對終端零售商的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，難以產(chǎn)生很強(qiáng)的溝通性，對項目的推廣難免造成障礙。廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動的全過程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過程，也包括實體的物理性流動。從“X光彩大東方商業(yè)物流園”項目現(xiàn)有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來看，該項目的“物流園”概念是“廣義的物流”概念。包括：貨物運輸、分揀包裝、儲存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。物流園區(qū)存在的很重要原因不是由于其在物流發(fā)展和運作本身的作用，而在于其經(jīng)濟(jì)開發(fā)功能。自1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。在我國，隨著傳統(tǒng)儲運業(yè)向市場化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國家有關(guān)主管部門開始制定了促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。目前基本形成了全國從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。在此僅以日本和德國為例。（2）德國的經(jīng)驗：德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗。物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益，主要表現(xiàn)在：減輕了物流對城市交通的壓力；1. 減小了物流對城市環(huán)境的不利影響；2. 提高了物流經(jīng)營的規(guī)模效益；3. 滿足了倉庫建設(shè)大型化發(fā)展趨勢的要求；4. 滿足了貨物聯(lián)運發(fā)展的需求。在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市已經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，如澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。而“X光彩大東方商業(yè)物流園”就屬于綜合運作模式。主要有以下幾種模式：；、合作的開發(fā)和建設(shè)模式。1．用地優(yōu)惠政策。其他與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。以下主要人功能和類型