【正文】 交橋南,二環(huán)路羊西線口,府南新區(qū),雙清中路南,金沙中心站.93九里堤公交站紫荊南路大巴6:308:00九里堤公交站,香榭里,交大路西,西南交大,會(huì)展中心,沙灣路,通錦橋,金仙橋,西月城,長(zhǎng)順下街,長(zhǎng)順上街,小南街北,小南街西,大石東路,雙元街,雙楠路,紅牌樓,廣福橋街,肖家河沿街,芳草西街,玉林南路,桐梓路小區(qū),紫荊南路.98萬(wàn)科魅力之城土橋大巴雙層車6:3011:00土橋新街,金周路北口,土橋二隊(duì),金牛賓館,金牛壩路,茶店子西口,茶店子,五里村,營(yíng)門口立交橋東,西門車站西口,花牌坊,北巷子,八寶街,羊市街,東城根上街,總府路,大慈寺,東風(fēng)大橋,水碾河,雙橋子,雙林中橫路,萬(wàn)年場(chǎng),聯(lián)合小區(qū),雙慶路口,多寶寺,三磚廠,建材路,建材路西.線路名稱起始站點(diǎn)運(yùn)營(yíng)類型運(yùn)營(yíng)時(shí)間途徑線路340千禧花園高新起步園大巴6:3020:00千禧花園,九里堤北路,群星路,銀河北路,營(yíng)門口立交橋東路,西門車站,花牌坊街,西月城街同仁路口,實(shí)業(yè)街,長(zhǎng)順上街,小南街北站,錦里中路,漿洗街,小天北街,玉林中路,芳草東街,芳草街,神仙村西路,紫荊西路,高棚子,科園南一路,高新起步園.341茶店子公交站跳蹬河南路大巴6:3020:00茶店子公交站,三環(huán)路羊犀立交橋北,三環(huán)路成灌立交橋南,茶店子西口站,茶店子,五里村,營(yíng)門口立交橋東路,金魚街,撫琴路西口,一環(huán)路口,槐樹街口,羊市街口,西玉龍街,白絲街,凍青路,紅星路口,武城大街,天祥寺街,玉雙路,雙橋路,雙橋北二街,經(jīng)華路,雙橋路東,萬(wàn)年場(chǎng),萬(wàn)年場(chǎng)公交宿舍,跳蹬河,跳蹬河路口,跳蹬河南路.四、公建配套分析本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無(wú)法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。干道沿線隨著幾個(gè)新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目?jī)H十分鐘左右的步行距離。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)而言，超市與便利店在該區(qū)域內(nèi)發(fā)展緩慢，便利連鎖機(jī)構(gòu)鮮見(jiàn)于各主要街道，現(xiàn)有的部分連鎖超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)附表：道路名稱主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（超市、商場(chǎng)、專賣店、專營(yíng)店）青龍街太平洋百貨、家樂(lè)福超市、鉑金城、銅鑼灣歌城八寶街九龍賓館、恒昌酒店西大街百盛百貨、百佳超市、夏威夷商業(yè)廣場(chǎng)西月城路好利來(lái)西點(diǎn)房石灰街好又多超市、蘇寧電器一環(huán)路永樂(lè)電器、歐尚超市餐飲及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合X本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號(hào)子火鍋,重慶三棵樹火鍋，及位于通錦橋路上的南粥北面等，平日食客眾多，生意火爆，很好的解決了周邊居民日常生活的需要。西大街還配備一些休閑餐飲及各國(guó)的美食,豐富居民飲食文化.該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施較多，據(jù)實(shí)地調(diào)查后得知，所經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂(lè)城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下10家左右。大型娛樂(lè)設(shè)施分布在青龍街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場(chǎng)及桑拿中心等，但場(chǎng)所分布較散。餐飲及娛樂(lè)設(shè)施附表：道路名稱主要餐飲機(jī)構(gòu)青龍街羅曼大酒店、八寶大酒店八寶街九龍賓館、恒昌酒家西大街川江號(hào)子火鍋店，巴西燒烤，歐湖島，味千拉面，元綠壽司，西月城路老地方酒店，泰至賓館，邀月茶樓。據(jù)實(shí)地了解，主要有X市政建院，樹德中學(xué)、X電子機(jī)械高等專科學(xué)院，實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育需要。就本項(xiàng)目附近配套的中小學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。換言之，可能對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。社會(huì)醫(yī)療設(shè)施附表：道路名稱主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施青龍街第三人民醫(yī)院一環(huán)路西門皮膚病?？剖医纸鹋^(qū)第二人民醫(yī)院金融、郵電機(jī)構(gòu)區(qū)域內(nèi)金融場(chǎng)所分布相對(duì)集中，在西月城街沿線集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相對(duì)較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所,X電力等；由此帶動(dòng)了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。上述金融機(jī)構(gòu)與本項(xiàng)目所在地距離較近，基本可照顧到本項(xiàng)目居民今后此方面的需求。金融及郵政機(jī)構(gòu)附表：道路名稱主要金融、郵電機(jī)構(gòu)西月城路證券交易所、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行石灰街興業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、郵局 ,中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳五、區(qū)域環(huán)境綜述項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閄市重點(diǎn)發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。交通便利，公交線路眾多，出行方便。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要。區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過(guò)政府規(guī)劃籌建，將來(lái)生態(tài)環(huán)境可賦予本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品附加值。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來(lái)大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展。第三部分 市場(chǎng)部分此次市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)本項(xiàng)目所在的花牌坊板塊內(nèi)的在售樓盤進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并根據(jù)板塊內(nèi)各樓盤的產(chǎn)品特性、去化特征、客源特征進(jìn)行分析，概括了板塊內(nèi)市場(chǎng)特征。區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶來(lái)源呈現(xiàn)以X本地買家（包括長(zhǎng)期在X工作的外地人士）為主，外地買家(以X地區(qū)、浙江一帶為主)為輔的特征。大多數(shù)X本地買家比較注重住宅物業(yè)的地段及品質(zhì)，偏好傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)及高品質(zhì)樓宇。目前隨著城市的發(fā)展及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的客戶開戶注意住宅區(qū)的升值潛力，自住、投資兩相宜的物業(yè)更受青睞。此購(gòu)買群體主要分為兩部分，一部分是以投資為目的的外地投資客戶，這部分客戶看重整個(gè)X巨大發(fā)展?jié)摿?，十分注重投資收益，多投資在X的高檔富人區(qū)及住宅二級(jí)市場(chǎng)上租售情況較好和換手率較高的物業(yè)小區(qū)及升值空間明顯的中高檔物業(yè)。 樓盤品質(zhì)卓越、區(qū)位環(huán)境理想且具有一定升值潛力的物業(yè)最受買家歡迎。目前該地區(qū)住宅均價(jià)已過(guò)4500元/m2，價(jià)格在X市整體市場(chǎng)中偏高，仍受買家歡迎，取得了90%的銷售率。緊臨本項(xiàng)目旁的「西府花園」憑借市場(chǎng)利好,競(jìng)爭(zhēng)小，均價(jià)超過(guò)了4700元/m2?？傮w而言，目前X西區(qū)樓盤具體價(jià)格主要集中于42005200元/m2。 此次調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示，目前住宅的總價(jià)主要集中于以下幾個(gè)區(qū)段：一房22萬(wàn)元/套以下；兩房34～38萬(wàn)元/套；三房4560萬(wàn)元/套的；四房5580萬(wàn)元/套。 房型及面積目前X市場(chǎng)上住宅物業(yè)的房型種類呈多樣化，且布局新穎。從區(qū)域物業(yè)整體市場(chǎng)來(lái)看，目前以二房、三房最受市場(chǎng)青睞，二房的主力面積在70～85m2。在面積規(guī)劃上，主要為二房、三房為主，配有適量的躍層。根據(jù)市場(chǎng)需求,合理的控制面積范圍,、一房等小面積房型憑借低總價(jià)，能達(dá)到快速去化的效果，但在本地區(qū)數(shù)量飽和,在規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡量避免比重過(guò)大。廳、臥、廚、衛(wèi)全明?？蛷d附帶的陽(yáng)臺(tái)面積一般在8m2左右；廚房面積一般控制在8m2，入廳玄關(guān)的面積一般控制在3m2左右。房型設(shè)計(jì)中主要觀景的需要，在主要觀景房中設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)或大面積窗。主臥室進(jìn)行功能分區(qū)，一般分為更衣區(qū)、衛(wèi)生間、臥房區(qū)建筑形態(tài)及風(fēng)格區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的建筑形態(tài)基本分為二種形態(tài)。由于X本地的自然氣候以陰沉天氣為主，這導(dǎo)致購(gòu)買者對(duì)朝向的要求并不強(qiáng)烈，并且板式建筑的建造成本較高，占地相對(duì)較大，因此在投資利益的驅(qū)使下，碟式建筑成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上最主流的建筑形態(tài)。由于受地塊開發(fā)許可及X自然地質(zhì)地貌等因素制約，區(qū)域內(nèi)高層住宅物業(yè)較少，占整體的10%左右，小高層占40%左右，多層建筑占50%左右。窗體均采用高級(jí)塑鋼窗，充分凸顯了現(xiàn)代風(fēng)格建筑的硬朗線條?，F(xiàn)階段X的主流產(chǎn)品仍是采用現(xiàn)代風(fēng)格，這是X本地的發(fā)展商在產(chǎn)品風(fēng)格上較多地參考了南方及華東地區(qū)的產(chǎn)品風(fēng)格所致。受地區(qū)影響,規(guī)模效應(yīng)不是本區(qū)域內(nèi)多數(shù)高檔樓盤的特征，小規(guī)模也使小高層景觀可充分發(fā)揮效用。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的景觀規(guī)劃上注重中央景觀區(qū)的打造，但忽略宅前綠化和其他公共部分的景觀表現(xiàn)，在小品以及公共部分細(xì)節(jié)如指示標(biāo)志、景觀燈、路燈、垃圾箱等方面的設(shè)計(jì)較為忽視，整體協(xié)調(diào)性還有待提高二、項(xiàng)目分析選取項(xiàng)目周邊四個(gè)具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行具體的項(xiàng)目分析，分析其中的長(zhǎng)處及不足，這些項(xiàng)目的發(fā)展思路及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)本項(xiàng)目有很重要的借鑒作用，分別為「西府花園」、「錦都三期」、「凱瑞花都」、「鑫城西府花園地理位置X市花牌坊街王家巷發(fā)展商X市蜀信實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模30畝小區(qū)規(guī)劃共由5幢11+1層小高層組成建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)點(diǎn)式小高層形態(tài)配比（%） 低層/多層/小高層100高層/容積率3綠化率%總戶數(shù)500戶車位數(shù)337個(gè)售 價(jià)4800元/m2車位價(jià)8萬(wàn)/個(gè)物業(yè)管理費(fèi) 用套內(nèi)面積范 圍主力房型一房二廳一衛(wèi)5365m2二房二廳一衛(wèi)7689m2三房二廳二衛(wèi)106146m2復(fù)式142190m2建材裝修外 墻高級(jí)面磚、局部高級(jí)涂料內(nèi) 墻室內(nèi)頂棚采用膩?zhàn)幽妫孛鏋樗嗌皾{找平拉毛面層門 窗入戶門采用高級(jí)防火防盜門，室內(nèi)預(yù)留門洞，外門窗設(shè)計(jì)為彩色鋁合金配白玻會(huì)所及相關(guān)配套多功能健身房、茶坊、美容中心、棋牌室、兒童游樂(lè)室、酒吧等銷售率100%開盤日期2005年04月09日交房期2006年07月項(xiàng)目分析：「西府花園」地處一環(huán)內(nèi)花牌坊街王家巷，上風(fēng)上水的西大街黃金地段，距一環(huán)路150米，距騾馬市商圈五分鐘車程，距通惠門十分鐘車程，距火車北站二十分鐘車程與一環(huán)路保持100米，緊鄰永陵博物館，琴臺(tái)古徑，文化氣息較為濃厚。出則盡享都市的繁華便利，退則靜享人居的優(yōu)越舒適。推出的住宅由5幢11+1層小高層組成，均為清水房。西府花園，戶戶超大私家花園設(shè)計(jì)，引領(lǐng)別具風(fēng)情的格調(diào)居住。在空間價(jià)值的再創(chuàng)造基礎(chǔ)上，更增設(shè)生活小陽(yáng)臺(tái)俯瞰市中心繁華景象。房型有一房、二房、三房、四房等，房型選擇面較多，以其主推的三房二廳二衛(wèi)為例，北側(cè)主臥室附帶180度觀景陽(yáng)臺(tái)，視野寬闊，南側(cè)次臥附帶低臺(tái)飄窗，做到窗窗見(jiàn)景；廚房朝南帶工作陽(yáng)臺(tái)，使工作之余得到放松。小區(qū)的停車位， 1：，車庫(kù)設(shè)進(jìn)出兩車道，可停車337輛，方便業(yè)主停車。北面臨道路中段，設(shè)地下車庫(kù)入口，緊臨小區(qū)主車道設(shè)置地下車庫(kù)出口；形成小區(qū)人車完全分流，確保出行與散步互不干擾，也消除了安全隱患。西府花園率先導(dǎo)入五星級(jí)服務(wù)體系，將“人本”服務(wù)理念落實(shí)到居家生活每一細(xì)節(jié)，為業(yè)主提供各類公共性綜合服務(wù)，公共性事業(yè)服務(wù)，專項(xiàng)配套有嘗服務(wù)。貼心、細(xì)心、安心、誠(chéng)心、盡心，五星級(jí)的物業(yè)服務(wù)，給你更專業(yè)的體貼。智能保安系統(tǒng)，以高科技手段創(chuàng)造現(xiàn)代貼心服務(wù)。24小時(shí)私家服服務(wù)。本案住宅均價(jià)4800元/ m2，單價(jià)從4600 元/m2至5000元/m2，躍層單價(jià)約為4900元/ m2，周邊暫無(wú)相同可比新樓盤，但從附近已售樓盤價(jià)格來(lái)看，價(jià)格稍高，但其優(yōu)質(zhì)的社區(qū)配套，價(jià)格還算能接受；商鋪的均價(jià)為10000元/ m2，單價(jià)從6100元/m2至12000元/m2，因商鋪靠里，不臨主干道，人流量甚少，綜合看來(lái)，價(jià)格偏高。加上強(qiáng)有力的媒體和廣告，使得西府花園在房產(chǎn)市場(chǎng)較有但有一點(diǎn)值得商榷的是，小區(qū)臨街商鋪，基本屬于死胡同，人流量少，也只有小區(qū)少量業(yè)主會(huì)經(jīng)過(guò)；住宅單價(jià)也較其它樓盤高，也導(dǎo)致該盤銷售期比附近樓盤長(zhǎng)了許多時(shí)間。該項(xiàng)目由X鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)，以其獨(dú)特的文化和建筑品味，獲得多項(xiàng)殊榮?，F(xiàn)階段該項(xiàng)目主推的房型為90120m2的三房二廳二衛(wèi)，單套總價(jià)在5060萬(wàn)元不等。北南側(cè)廚房?jī)啥舜蛲?，其北?cè)為餐廳。多樣的產(chǎn)品使購(gòu)房客戶更方便地選擇心儀的居處，同時(shí)也使銷售情況得到很好的提升。小區(qū)內(nèi)另開辟商業(yè)街，商業(yè)街目前正在招商階段，將來(lái)可使小區(qū)居民享受到。其主要的客源來(lái)自本地的實(shí)力人士及外地駐本地的企業(yè)高層及私營(yíng)業(yè)主，基本購(gòu)房后以自住為主，有少量用于投資。X文化中的“西貴”，也讓購(gòu)買該小區(qū)的業(yè)主深感榮耀。凱瑞花都地理位置X市營(yíng)康路63號(hào)發(fā)展商X通瑞實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃三幢18+1的高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)點(diǎn)式高層形態(tài)配比（%） 低層/多層/小高層/高層100容積率項(xiàng)目總用地面積24畝，總建筑面積61447㎡，綠化面積6000㎡，總戶數(shù)為502戶，機(jī)動(dòng)車位350個(gè)。建筑主體采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由凱旋座、瑞景座、花語(yǔ)座三大組團(tuán)構(gòu)成寬景18層電梯洋房。建筑立面以乳白色、淡黃色、配以咖啡色線條點(diǎn)綴極具現(xiàn)代感，同時(shí)富涵精致、典雅風(fēng)格，色彩清麗線條明快。交通便利，北臨營(yíng)門口路，貫穿騾馬市—營(yíng)門口立交橋，東南靠金魚街，直通餐飲一條街—西沿線。小區(qū)的景觀設(shè)置可圈可點(diǎn)位于小區(qū)西側(cè)的花都趣園占地1300㎡以健身休閑為主，園內(nèi)擁有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)、四個(gè)乒乓球桌、提供健身器材的休閑健康廣場(chǎng)以及楠竹林——增加了休閑氛圍并提供可休息的座椅。沿著花都情景街到達(dá)19米寬的小區(qū)步行主入口，展現(xiàn)在你眼前的是有文化底蘊(yùn)和人文氣息的門架飛瀑及兩旁的疊水瀑布和鏤空藝術(shù)燈柱。中庭花園以綠化和流水貫穿整個(gè)小區(qū)，文化廣場(chǎng)的右側(cè)為500㎡游泳休閑區(qū)。水岸平臺(tái)、假山及噴水陽(yáng)關(guān)走廊搭配其間，景觀中心為名貴高大喬木、灌木形成錯(cuò)落感與兒童沙灘嬉戲地相呼應(yīng)。小區(qū)休閑道路采用花崗石地鋪，穿插綠化與水景之間，