【正文】 2541連云港德蘭國際建材家2404東方之珠2194海寧公寓B號樓1857中房新天地二期17932007年02月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心188津華苑113溫哥華國際花園48東方之珠45文彥山莊41中房新天地二期40東城海岸35瀚海國際28久和國際新城二期27連云港開發(fā)區(qū)芙蓉小區(qū)2459銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額津華苑4718東城海岸1837連云港國際貿(mào)易中心1463久和國際新城二期1128東方之珠1100溫哥華國際花園1089瀚海國際1070中房新天地二期937文彥山莊65603月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心261中茵名都小區(qū)76東方紐約城63津華苑55青島花園54天景美地52千葉花園城一期50東城海岸48文彥山莊48一品苑B區(qū)43銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑6767東方紐約城6694東城海岸5265中德國際商務大廈5070東方之珠45044138連云港國際貿(mào)易中心3775青島花園3712文彥山莊(錦華房開)3360陽光國際中心3243銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額東城海岸2719津華苑2347東方紐約城2241連云港國際貿(mào)易中心1602陽光國際中心15861163東方之珠1060一品苑B區(qū)1031久和國際新城二期1011溫哥華國際花園95904月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35結(jié)語：06年國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控細則的相繼出臺，對廣大消費者的購房行為產(chǎn)生了一定的影響，并對房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊。可以肯定的是，在經(jīng)歷這次政策調(diào)控風波之后，消費者的購房行為將會更加理智，開發(fā)商在憧憬未來市場繁榮的同時，投資行為也應更加合理。這一數(shù)據(jù)相比2005年同期的2529元/平米提高了近500元，上漲幅度為16%。2006年連云港樓市在國家的宏觀調(diào)控下，發(fā)展較為波動。有關(guān)部門預計2007年連云港樓市將會有新的熱點和變化。從2006年土地出讓情況來看，東部城區(qū)的出讓面積為222萬平方米，占整個市區(qū)成交面積的三分之二，這也預示著該區(qū)域下階段將掀起房地產(chǎn)開發(fā)的一輪新的熱潮。原因主要有以下幾點：l 近年來市區(qū)經(jīng)濟適用房開發(fā)面積加大，每年都有近千套經(jīng)濟適用房投放房地產(chǎn)市場；l 城區(qū)開發(fā)面積大，原本地理位置一般的地區(qū)商品房大面積開發(fā)，一定程度上改變了市民的選擇。三、宏觀環(huán)境結(jié)語隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的加速，連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（4）隨著城市經(jīng)濟基礎提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。因此我們在介入連云港房地產(chǎn)業(yè)時，必須高度重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)問題。同時，在具體建筑類別的選擇上，應考慮到連云港市土地價格的上漲對資金供應的要求和利潤空間的壓縮。%。%。（），而下半年供應量有較大增長，（）。全市市區(qū)商品房成交量為96萬平方米（不含經(jīng)濟適用房），同比增長15%，%。而2006年的批準預售面積略低于2002年全年的供應量。2005年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，投資、投機甚至是正常的消費需求都受到一定程度的抑制，%；從商品房供銷比值來看：除2002年以外，20032006年，供銷比值連續(xù)三年半大于1，尤其是2005年。按戶型供銷分析總的來看，2006年住宅供應仍以10011201144180平方米為主，%，%。具體來看，%，%，其供應和成交比例皆為七大類住宅之首，供銷兩旺，結(jié)構(gòu)合理；90100平方米的商品住宅供銷業(yè)基本持平；60平米以下、6090平米、100120平米、180平米四類住宅供應量小于成交量，呈現(xiàn)較為明顯的供不應求的市場態(tài)勢，其中尤以100120平米住宅最為明顯；而144180平方米的住宅，則表現(xiàn)為供應充足，銷售不暢。另，本次市場樓盤調(diào)研，主要以本項目為中心點，項目周邊1—2公里以內(nèi)的在售樓盤為重點調(diào)研對象，區(qū)域性樓盤為輔助調(diào)研對象。A、 板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍以項目周邊南起海寧東路、北至解放路、東至學院路、西到郁洲南路的區(qū)域范圍為板塊內(nèi)樓盤市場調(diào)研區(qū)域。 水木華園 216。 蒼梧 海連新天（2）環(huán)府區(qū)216。世紀花城216。 名都商務公館216。 東城并且各樓盤的開發(fā)商都不具備一次性開發(fā)的實力，都選擇進行分期開發(fā)，滾動前行的規(guī)則。（2）景觀、生態(tài)、人文成為樓盤的主要賣點本板塊內(nèi)的樓盤除了在開發(fā)體量上的優(yōu)勢，各樓盤對社區(qū)產(chǎn)品、周邊配套等進行了一定層次的挖掘。（3）政府背景人員購房成板塊一大熱點因本板塊地處連云港市市政府行政大樓旁，為區(qū)域內(nèi)的行政中心，各樓盤所針對的客戶群體亦以政府公務人員為主。河濱花園）項目所持有的政府背景的開發(fā)，所購買的客群均以政府人員（公務員）為對象，使本項目地塊內(nèi)的住宅已在政府人員心中得到認同，形成了有效的居住群體氛圍?？梢?，在物業(yè)管理上還有很大的潛力可進行挖掘。（2）房型面積各在售樓盤在房型設計上因開發(fā)時間的不同，所設計的房型亦不全面。（3）建筑風格本板塊內(nèi)的在售樓盤整體建筑風格、外立面均較為單一，缺乏較為明顯的建筑類型風格，沒有奪人眼球的效果感覺，基本都屬于簡單、簡潔的建筑設計類別。（4）價格帶 目前板塊內(nèi)在售樓盤的價位區(qū)間在2700—3300元/平方米之間，有部分成熟社區(qū)的三期部分的價位已突破3500元/平方米，更有甚者樓盤接近3800元/平方米，板塊內(nèi)樓盤總價范圍在20—40萬之間。（5）去化情況 樓盤去化存在兩極分化的特征，即：小戶型一房、二房，三房，面積控制在物業(yè)80—130平方米的相對去化較快，而大房型，面積在130平方米以上的房型則去化相對緩慢。顯然，客戶仍較鐘情面積控制合理的房型，并普遍能接受其價格。（6）銷售表達 綜觀板塊內(nèi)的在售樓盤，在銷售表達上的體現(xiàn)不如人意，集中體現(xiàn)在銷售人員的素質(zhì)及銷售道具的完整性二個方面。而銷售道具則顯現(xiàn)的極其不完善，多數(shù)樓盤在銷售道具上準備不完善，倉促上馬，不能體現(xiàn)項目樓盤的自身優(yōu)勢與賣點。因此，本板快內(nèi)的樓盤無論是在價格還是去化速度上都將有較大幅度的提升。名郡（三期）郁洲北路6萬平方米270戶380011013540512008年12月凱旋廣場朝陽東路巨龍路6萬平方米400戶320096—13030—422007年12月金秋情緣項目地址：新浦區(qū)學院南路28號開 發(fā) 商：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司、南通臺聯(lián)三通房業(yè)經(jīng)濟發(fā)展公司規(guī) 劃：小區(qū)占地15萬平方米，,共1060套，由多棟多層、小高層組成，車位400個。容 積 率：綠 化 率: 35%交房日期：一期現(xiàn)房，二期2008年5月交房得 房 率：多層93%，小高層80%個案評述：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司為主力出資開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學院南路28號，朝陽東路南，學院南路西，建設東路北，中央綠化大道東，靠近市政府新行政中心大樓和博物館。項目整體品質(zhì)感覺不高。主力面積：三房，單套面積為13141平方米均 價：3300元/平方米總 價：45—50萬物業(yè)管理費：目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學校有新海中學、淮海工學院。相對1600余戶的家庭數(shù)量，僅僅20%的車位數(shù)量顯得不足。主力面積：一房、二房、三房、四房，主力面積為78—128平方米均 價：3100元/平方米總 價：—40萬物業(yè)管理費： 一期在售均為四房，剩余不多，面積約為160平方米左右，100平米以下均已售完。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，周邊沒有公交線路。目前二期接受口頭預定達70%，在12月開盤時預計會大幅度減少。并大致可分為四大板塊：（1）海寧路板塊216。 澳城118 216。名都216。 安達 文彥山莊216。 順安馨城216。 盛世嘉緣216。 東方紐約城216。 地壹街區(qū)216。 山水麗景廣場 （4）解放路與蒼梧路板塊216。 一品苑216。 東經(jīng) 祥源 東壹時區(qū)l 區(qū)域樓市特征（1）配套的完備性為區(qū)域樓盤的共性在連云港居民心目中，擁有良好的生活環(huán)境，周邊有較好的學校、醫(yī)院、商業(yè)等，同時又離工作單位近是最好的居住地選擇。在售各樓盤都將此作為營銷賣點，以此來吸引購房者的目光。怡景苑、溫哥華國際花園、天景美地、順安馨城等，雖然項目開發(fā)周期長，但整體銷售態(tài)勢則呈上升區(qū)間。致使樓盤在去化中存有一定的客源分流現(xiàn)象，為潛在的營銷危機。目前有部分樓盤除遵循區(qū)域配套完備的特征外，還對臨近的水景進行深層次的挖掘，以高層建筑的形式出現(xiàn)，從而大大增加了樓盤的景觀性，將個案的附加值大幅提升，例如：萬潤l 樓盤情況分析（1）產(chǎn)品類別在區(qū)域內(nèi)的樓盤通常多為占地少，容積率高的點式高層產(chǎn)品。亦有個別樓盤屬于大規(guī)模開發(fā)進行，但相對都不在市區(qū)中心，在本區(qū)域的邊緣地塊，如：中茵（2）房型面積目前區(qū)域內(nèi)在售的高層產(chǎn)品，明顯顯現(xiàn)出房型所存在的弊端，很難保證部分房型的采光和通風，且面積配比不合理，突顯出狹隘、局促的分布。名都、溫哥華國際花園、東方紐約城等，其余樓盤均走普通化、大眾化的建筑類別線路，給人千篇一律的感覺，在建筑風格上無任何優(yōu)勢可言。（5）去化狀況因區(qū)域內(nèi)樓盤需求相對較大，所在售樓盤均顯現(xiàn)較為熱銷的局面，并有部分樓盤呈極端銷售，未開盤即認購達80%—90%，但其中有一定的泡沫成分需引起重視。l 未來供應量及走勢因區(qū)域在市政府規(guī)劃中為居住區(qū)域，土地上市量亦能得到充分的滿足。故區(qū)域樓市在未來發(fā)展中價格仍將繼續(xù)上揚，成為樓市房價的領頭軍。怡景苑解放東路8號1000戶38001013841—522007年12月安達名都海寧西路9號35萬平方米2000戶290093—12626—362007年12月津華苑海連中路176戶3500110382008年12月溫哥華海連東路262畝1960戶32001324207年12月底(二期)萬潤總建筑面積20余萬平方米，總戶數(shù)1000余戶，分三期開發(fā)。月銷售情況：一期北部剩兩套，南部正在銷售，二期開盤待定容 積 率：綠 化 率：45%交房日期：2007年12月31日得 房 率：80%—82%個案評述： 該項目由江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設的社區(qū)，位于市中心繁華地段——解放東路。綜合以上有利因素，該項目售價較高，超出連云港市樓盤均價達1000元/平方米，目前售價均價為3800元/平方米，但銷售情況依然很好。安達目前是一期建設，工程進度40%出地面。但其在房型設計上獨推270度轉(zhuǎn)角飄窗及南北景觀陽臺，具有一定的優(yōu)勢。中茵房 型：二房、三房主力面積：93—126平方米銷售狀況：一期推出5棟，已售90%綠 化 率：35%容 積 率：得 房 率：82%—85%交房日期：一期2007年12月底個案評述：該項目品質(zhì)感較高，屬于連云港市中高檔樓盤。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個大型水景帶。津華苑個案位置：海連中路（鹽河橋）開 發(fā) 商：連云港市城建房地產(chǎn)有限公司規(guī)