【正文】 取費(fèi)房價管理 數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計 對手投資分析 提出被選方案 支出估算 收入測算 方案可行性分析 方案決策優(yōu)選 方案風(fēng)險分析 數(shù)據(jù)分類預(yù)測 預(yù)測模型管理 決策模型管理 歷史數(shù)據(jù)管理 費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本頂額標(biāo)準(zhǔn) 各類房價租金 已建項目費(fèi)用 已建項目成本 已建項目收入 市場購買力 市場需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計劃 項目總成本 項目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準(zhǔn)收益率 凈現(xiàn)值及指數(shù) 預(yù)測參數(shù) 決策參數(shù) 投資規(guī)模 投資類型 投資位置 房地產(chǎn)價格 方案決策結(jié)果 風(fēng)險分析結(jié)果 C C U U U U C U U C U U C U U U U C U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U C U U U C U U C U U C U U C U U U U U C U C U C U U U U C U U U U C U U U U C U U U C U C U U U U U 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3 數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析 （ 1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 ①系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場信息，又可分為投資支出如建筑安裝費(fèi)用、施工準(zhǔn)備費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等，投資收入如銷售收入、出租收入以及市場需求量等等； ② 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)的輸出作準(zhǔn)備，包括收入預(yù)測數(shù)據(jù)、支出預(yù)測數(shù)據(jù)、財務(wù)指標(biāo)值如內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； ③系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 1）頂層數(shù)據(jù)流程圖 反應(yīng)了本系統(tǒng)的整體功能結(jié)構(gòu) （ 進(jìn)行房地產(chǎn)投資方案決策 ） 、 初始輸入數(shù)據(jù) （ 各種原始數(shù)據(jù) ） 以及最終輸出結(jié)果 （ 最優(yōu)決策方案 ） ， 通過對本層數(shù)據(jù)流程圖的分析 ， 可對系統(tǒng)邏輯功能一目了然 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 2）頂層數(shù)據(jù)流程圖 基礎(chǔ) 數(shù)據(jù) 管理 P1 市場部 選方案 方案 預(yù)測 P2 工程技術(shù)部等 經(jīng)理 提出備 市場調(diào) 市場部 查數(shù)據(jù) 方案支出表 方案收益表 相關(guān)經(jīng)濟(jì) 濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì) 評價 P3 財務(wù)部 決策人員 可行方案 相關(guān) 參數(shù) 方案決 策與風(fēng) 險分析 P4 決策人員 決策者 最優(yōu) 方案 最優(yōu)方案及報表 D4 經(jīng)理 取費(fèi)房價數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)投資信息庫 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 3）二層數(shù)據(jù)流程圖 市場 信息 管理 市場部 市場調(diào) 市場部 查數(shù)據(jù) 標(biāo)準(zhǔn)及 房價 經(jīng)理 （ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理 ） 環(huán)境數(shù)據(jù)分析 各類標(biāo)準(zhǔn)定額統(tǒng)計 市場需求量預(yù)測 外部企業(yè)投資預(yù)測 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)測 各類房價統(tǒng)計預(yù)測 環(huán)境數(shù)據(jù) 市場需求量 外部企業(yè)投資 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 收費(fèi)房價管理 市場部 市場需求量 外部企業(yè)投資 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 析方法 數(shù)據(jù) 分析 市場部 市場部 選擇分 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 3）二層數(shù)據(jù)流程圖 收支 預(yù)測 工程技術(shù)部等 方案 生成 經(jīng)理 備選投資方案 投資 方案 經(jīng)理 方案收益數(shù)據(jù) 方案支出數(shù)據(jù) 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及房價選擇 費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本定額標(biāo)準(zhǔn) 各類型房價及租金 財務(wù)部 （ 方案估算 ） 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 3）二層數(shù)據(jù)流程圖 現(xiàn)金 流量 表 生成 財務(wù)部 投資項目可行性分析 財務(wù)部 備選投資方案 方案收益數(shù)據(jù) 方案支出數(shù)據(jù) 現(xiàn)金流量表 及參數(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 決策人員 可行投資方案 （ 經(jīng)濟(jì)評價 ） 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 3）二層數(shù)據(jù)流程圖 最優(yōu)方案評價 決策者 投資方案決策 決策者 決策模型及評價模型管理 決策者 方案評價數(shù)據(jù) 最優(yōu)投資方案 相關(guān) 參數(shù) 決策人員 可行投資方案 決策及評價模型庫 方案收益數(shù)據(jù) 方案支出數(shù)據(jù) 不合理結(jié) 果及模型 相關(guān) 參數(shù) 決策人員 （ 方案決策及評價 ） 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 4）三層數(shù)據(jù)流程圖 模型選擇及預(yù)測計算 市場部 預(yù)測內(nèi)容及數(shù)據(jù)選擇 經(jīng)理 預(yù)測結(jié)果及其模型 內(nèi)容及 數(shù)據(jù) 預(yù)測結(jié)果及模型檢驗(yàn) 市場部 預(yù)測 模型 管理 市場部 預(yù)測 結(jié)果 處理 市場部 合理預(yù) 測結(jié)果 不合理預(yù)測 結(jié)果及模型 相應(yīng)模型及參數(shù) 預(yù)測人員 相關(guān)數(shù)據(jù) （ 方案分析之?dāng)?shù)據(jù)預(yù)測 ） 預(yù)測模型庫 環(huán)境數(shù)據(jù) 歷史收支數(shù)據(jù) 市場需求量 外部企業(yè)數(shù)據(jù) 費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本定額標(biāo)準(zhǔn) 各類型房價及租金 環(huán)境數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)測 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)測 市場需求量預(yù)測 外部企業(yè)投資預(yù)測 各類房價統(tǒng)計預(yù)測 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 4）三層數(shù)據(jù)流程圖 決策 計算 決策者 決策方案及模型選擇 決策者 相關(guān)決 策參數(shù) 決策人員 決策及評價模型庫 可行投資方案 及模型 方案 決策結(jié)果及模型檢驗(yàn) 決策者 決策結(jié)果 及模型參數(shù) 不合理結(jié) 果及模型 相關(guān) 參數(shù) 決策模 型及評 價模型 管理 決策者 決策人員 (方案決策及風(fēng)險分析之投資決策 ) 最優(yōu)投資方案 方案支出數(shù)據(jù) 方案收益數(shù)據(jù) 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細(xì) 、 具體的說明 ，是系統(tǒng)分析階段的重要文件 ， 也是內(nèi)容豐富 、 篇幅極大的文件 。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 名稱 形式 意義 等號 = 等于 ， 表示等式左邊的項目由等式右邊的各項組成或等式兩邊項目內(nèi)容相同 加號 + 與 ， 表示加號兩邊項目同時出現(xiàn)或共同組成某項內(nèi)容 方括號 [ ] 或者 ， 表示方括號內(nèi)各項目中至少一項出現(xiàn) 花 括 號 { } 重復(fù) ， 表示花括號內(nèi)項目重復(fù)出現(xiàn)多次或重復(fù)取值多次 n{ } 表示重復(fù) n次； n 1{ } 表示括號內(nèi)項目從取第一個值到第 n個值； { }（條件） 表示在滿足所注明的條件下重復(fù)，如不注明條件表示無 條件重復(fù)，如不注明次數(shù)，表示重復(fù)次數(shù)任??； 圓括號 （） 選擇項 ， 表示括號內(nèi)所列項目為可選項目； 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 條目名 系統(tǒng)名 來源 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu) 出處 簡要說明 相關(guān)決策參數(shù) 方案決策 決策人員輸入 相關(guān)參數(shù) ={模型代碼 +模型名稱 +{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策方案及模型選擇模塊 ① 模型參數(shù)依模型的不同而有所不同 ， 且參數(shù)的個數(shù)從一個到多個不等； ②模型描述在備注中加以說明 ， 主要指模型結(jié)構(gòu) 。 決策結(jié)果及模型 方案決策 由決策計算模塊輸出 決策結(jié)果及模型 ={方案編碼 +{方案決策結(jié)果 }+{方案的收支數(shù)據(jù) }+模型編碼+{模型參數(shù) }+模型描述 } 決策結(jié)果及模型檢驗(yàn)?zāi)K ① 方案的決策結(jié)果必須進(jìn)行檢驗(yàn) ， 以驗(yàn)證其合法性；② 檢驗(yàn)包括結(jié)果檢驗(yàn)和模型檢驗(yàn)兩方面 。 《數(shù)據(jù)流》條目 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 《數(shù)據(jù)加工》條目 條目名 系統(tǒng)名 輸入 加工邏輯 輸出 簡要說明 投資方案決策 方案決策及評價 ① 相關(guān)參數(shù)； ②可行投資方案；③ 相關(guān)決策模型；④ 方案收支數(shù)據(jù) 。 本條目的加工邏輯較為抽象 ， 須進(jìn)一步細(xì)化求解 。 ① 投資類型及各收益指標(biāo)；② 各類型方案代碼的指標(biāo)權(quán)重計算及檢驗(yàn)； ③ 每個方案下的各收益指標(biāo)計算及檢驗(yàn)； ④ 各方案的比重計算及排序 。 本條目是決策計算下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 方案的敏感性分析 最優(yōu)方案評價 ① 方案編碼及本模型； ② 方案的收支數(shù)據(jù)及指標(biāo)數(shù)據(jù) 。 本條目是最優(yōu)方案評價下一層數(shù)據(jù)流程圖展開的部分 ，除此之外 ， 還包括盈虧平衡分析模塊 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 1） U/C矩陣的建立 從理論上說，建立 U/C矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來進(jìn)行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個地確定各項具體的功能和完成此項功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能 /數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，即完成了 U/C矩陣的建立過程。 （ 2） U/C矩陣正確性檢驗(yàn) 建立 U/C矩陣后一定要根據(jù) “ 數(shù)據(jù)守恒原則 ” 進(jìn)行正確性檢驗(yàn) ，也就是對數(shù)據(jù)進(jìn)行完備性檢驗(yàn) 、 一致性檢驗(yàn)和無冗余性檢驗(yàn) ， 以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項劃分和所建 U/C矩陣的正確性 。 三 、 系統(tǒng)分析 功能 /數(shù)據(jù)分析 （ 3） U/C矩陣求解 U/C矩陣求解過程就是對系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分的優(yōu)化過程 。 具體做法是使表中的 “ C”元素盡量地靠近 U/C矩陣的對角線 ， 然后 ， 再以 “ C”元素為標(biāo)準(zhǔn) ， 劃分子系統(tǒng) 。 U/C矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的 ， 其具體做法是：調(diào)換表中的行變量或列變量 ， 使表中的 “ C”元素盡量地靠近 U/C矩陣的對角線 ， 注：這里只是盡量地朝對角線靠近 ， 但不可能全在對角線上 ， 按照這一原則 ， 本系統(tǒng) U/C矩陣求解結(jié)果如下頁圖 。這里僅分析后兩點(diǎn) 。 系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個系統(tǒng)出完成 ， 每個子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示 。 另一類 在小方塊以外 。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財務(wù)指標(biāo)等等。 三 、 系統(tǒng)分析 U/C矩陣的求解 結(jié)果 從被選方案中選擇可行方案 數(shù)據(jù) 功能 費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn) 成本頂額標(biāo)準(zhǔn) 各類房價租金 已建項目費(fèi)用 已建項目成本 已建項目收入 市場購買力 市場需求量 房屋